一个悬念，降临深圳楼市！

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4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售的首个试点项目。

这个地块位于龙华新区民治办事处，土地用途为“二类居住用地+商业用地”，将于6月2日开始最终竞价。

 二十多年前，预售制也是在深圳率先试点，随后迅速在全国推广。这次是否也在传达着新的信号：预售制面临终结，深圳楼市即将变天？！

为何仅仅一次现售试点，就将改变整个行业的走向？我们先讨论一下什么是预售、现售。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五、四十六条规定：

       商品房预售，应当符合下列条件：

       （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

       商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

       而深圳还有它自己的规定：

在满足以上条件的同时，高于7层的建筑必须完成主体的2/3，不高于7层的建筑需要封顶。广州也一样，北京和上海也大同小异。

再来看看现售，这次民治的现售地块明确要求：

       根据出让条件，该宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

       如果现售，开发商资金回收时间将要晚一年半到两年左右，这一年半到两年的利息支出将是很大一笔。这样开发商实力、市场承受力都将受到巨大考验。而最终，行业的负担也将转嫁到消费者头上，房地产的“白银时代”或许会翻篇——“青铜时代”正向我们走来。

另有业内人士预估，“十三五”期间深圳现售的新建商品住房将达到15万套，平均每年将向市场推出3万套。一旦“预售和现售并轨”成功，这3万套将占年销量的一半。

也就是说，未来你在深圳买到的房子一半都将通过现售买到！



上图（从左到右）：著名地产评论人、城市文化学者王世泰；深港房地产专家、老鹰基金合伙人罗振坤；中国城市专家委员会副主任、国家高级脑库专家宋丁教授；深圳中原二级市场董事总经理玉家雄。

围绕这一大事件，昨日（5月14日），“中国房地产变革激辩”论坛在龙华海宁公馆举行。论坛上，数位地产大咖传达出这样的声音：

       1、如果真的所有项目现售的话，会出现供应的真空期，必然使得深圳房价继续往高走。       2、就算有现售，也不会对整个市场的价格产生根本的影响。最后房价是多少，还是要看当时整个需求跟供应的关系。

       3、现售所呈现的市场信息更加透明化、公开化，对消费者有利。

       4、现售可以推动三、四线城市去库存，具有普及意义。       5、对于开发商来说，现售必将考验他们的资金、开发能力等，将加速行业的洗牌。

       这种判断是中肯的。对于深圳来说，人多地少是面临的最大问题，大面积开放现售，在短期内必将降低楼盘在市场的投放量，房价会被巨幅拉升。“3.25”新政好不容易压下的火又将熊熊燃烧，这是政府不愿意见到的。

所以，现售制在深圳全面推行的可能性不会太大。

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