楼市出现历史性变化！很多人仍然没看懂

存量房的高效流通是一个城市房地产市场成熟的标志，经济冷热的周期变化以及一个城市经济基本面的波动，存量房市场（买卖与租赁）也能水暖先知。...



存量房的高效流通是一个城市房地产市场成熟的标志，经济冷热的周期变化以及一个城市经济基本面的波动，存量房市场（买卖与租赁）也能水暖先知。因此，依托分支遍布全国的存量房经纪机构，链家研究院每年发布的研究报告非常值得分析。

2017年1月13日，由链家研究院主办的链家思享会年会在北京召开，现场发布了《存量时代，流通为王》的房产行业研究报告，并由链家研究院院长杨现领博士对2017年及未来若干年中国房地产市场的走向进行了深度分析。本文是笔者对报告核心内容的浓缩解析，相信无论是房地产从业者，还是房产买卖、租赁市场的参与者，均能从中获益。

杨现领博士指出，经过18年的发展，中国房地产市场已进入“存量房时代”。1998年房改至今，中国房地产市场经历了基本制度奠定期（1998-2003）、基本面推动期（2004-2007）、动力转换期（2008-2013）和分化变轨期（2014至今）四个阶段，未来将迎来存量房的黄金十年，呈现出以下五大特征。

1. 存量超过新增成为市场主角

以北京、上海和深圳2016年的二手房市场为例，三地二手房成交量分别是新房的2.8倍、2.6倍和1.5倍。据链家研究院统计，2016年中国存量房屋总价值高达245万亿元，包括新房、二手房、租赁、物业管理、城市更新等在内的存量房市场各行业收入总计1.91万亿人民币，超过广东和江苏两省全年财政收入之和。

2. 存量市场集中度更高

以全国市场来看，二手房成交高度集中于一线和二线城市。其中，一线城市二手房成交额占据全国总交易额的48.2%，排名前10的城市占到全国总额的66.3%，前20的城市为77%。未来中国房地产特别是存量房市场的发展机遇就在于中国的“3+6核心城市”格局，即环北京、环上海和环深圳3个城市圈，加上南京、合肥、武汉、长沙、重庆以及成都6大内陆中心城市。3+6核心城市的常住人口、GDP占全国比重的19.5%和36.8%，其新房与二手房交易额占比更是达到了46.2%和73.5%。



资料来源：链家研究院《存量时代，流通为王》市场展望报告

3. 存量时代，经纪机构唱主角

《存量时代，流通为王》报告显示，目前，北上广三地二手房交易的机构渗透率均超过了80%，经纪机构成为二手房市场的主导，其集中度也在不断提高。下图是三地排名前3、前5和前10的经纪机构在二手房市场中所占的份额，集中度最高的北京，前3机构的市场份额竟然超过了7成。



资料来源：链家研究院《存量时代，流通为王》市场展望报告

从各城市排名第一的经纪机构来看（见下列三张图），北京市场的集中度最高，排名第一的链家市场份额高达48.3%，是第二位的4.4倍。上海市场其次，链家的市场份额是中原的3倍。相对而言，深圳市场的集中度较低，排名第一是中原地产，比第二名的链家高出2个百分点。







资料来源：链家研究院《存量时代，流通为王》市场展望报告

4. 机构竞争日益激烈

二手房市场较高的机构渗透率和集中度，对于从事存量房买卖和租赁的经纪机构而言，即是机遇，又是挑战。下图中的四家大型品牌中介，虽然链家在门店和经纪人数量上明显高于竞争对手，但在进驻城市上中原地产和Q房网相对较多，未来市场，竞争会趋于更加良性与规范化的竞争。



资料来源：链家研究院《存量时代，流通为王》市场展望报告

5. 提升“百人流通率”，实现资产的高效利用笔者在链家研究院《存量时代，流通为王》报告中有个重要发现，即2016年一二线城市的房价涨幅与各城市房屋的百人流通率成反比。“百人流通率” 即每年一百个人里面有多少人买了房子或者换了房子，这个指标衡量了有多少人在去年买到或者改善了自己的房屋，代表的是真实需求被满足的程度。房屋百人流通率低的城市，房屋供应会非常紧张，导致房价上涨。这是一个判断当地房地产市场趋势的重要指标。健康的房地产市场应当量多价稳，加大流通效率才能稳定房价。目前一线城市的房屋百人流通率严重偏低，如果这些城市人地错配、供需矛盾的问题得不到解决，那么调控政策只能延迟需求，房价上行的压力依旧存在。

在一线城市土地供应紧张的条件下，通过释放存量房交易以提升百人流通率指标，就能一定程度上缓解供需矛盾，并实现存量资产的高效利用。近年来，住房租赁市场的规范与发展受到最高决策层的关注。笔者认为，随着国家购租并举的住房制度的落实，在存量房成为市场交易主流的同时，房屋租赁必将成为房地产市场另一支重要的支撑力量。此前链家研究院发布的国内首份研究国际国内租赁市场的行业研究报告《租赁崛起》已经引发行业的关注，关于租赁市场的趋势，杨现领博士在链家思享会上也再次进行了深入解读：

1.租赁时代的新趋势

（1）租金上涨，市场规模扩大。随着可支配收入的增长，租金将继续稳定上涨，而目前1亿租金的长租市场未来10年规模将突破3万亿。

（2）机构渗透率不断提升，持有带来高市值。未来国内可能实现70%的机构渗透率，其中机构持有房源比例为10%，通过REITs（房地产信托投资基金）等房产证券化模式，持有房产将为机构带来高市值；

（3）核心城市住宅租赁的市场潜力突显。租赁市场中，住宅租赁的前景最为看好，而机会最大的城市则是分布在3+6格局中排名前30的核心城市。

（4）租赁产业链日益完善，互联网技术深度参与。租赁市场的完整生态包括信息、运营、交易和金融，其中运营是瓶颈；从开发/购买、房屋翻新、房源信息到撮合交易、运营管理和租后服务等环节，互联网新技术将参与到整个租赁产业链中。

（5）租赁市场迎来政策红利。从2015年1月住建部发布《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》到2016年12月的中央经济工作会议和中央财经领导小组会议，住房租赁市场的规范与发展受到最高决策层的关注。

（6）公寓租赁市场规模不断扩大，品牌间的竞争日益激烈，规模优势凸显。



资料来源：链家研究院《存量时代，流通为王》市场展望报告

2.当前租赁市场的特点与问题

（1）租赁人口占比低。美国与日本租赁人口占比均超过30%，而中国的这一比例仅为11.7%，还有不小的提升空间。



资料来源：链家研究院《存量时代，流通为王》市场展望报告

（2）租金/收入占比低。中国核心城市租客的租金支出占个人收入的比重大约在20-30%之间，相比下图中的国际大都市，处于较低水平。



资料来源：链家研究院《存量时代，流通为王》市场展望报告

（3）租赁市场GMV（成交总额）占交易GMV比例低。中国交易市场的规模是美国的2.2倍、日本的15倍，但租赁市场规模却只有前者的0.29和1.25倍，中国租赁市场比重在未来将得到较大的提升。



资料来源：链家研究院《存量时代，流通为王》市场展望报告

（4）供需错配。主要表现在户型、租期、租金水平、支付方式等方面的供需错配，房屋品质也是一个亟待改善的问题。近年来，一线城市限制人口总数、二线城市核心区域地块日益稀缺、三四线城市要去库存，相关部门又展开了对城市开发边界的划定工作，由此导致土地供应减少、土地价格不断攀升；另一方面，2009年以来，经历了市场的两次井喷，上市房地产公司的净利润率却一路从17%下降到不足10%。与此同时，国家明确了房地产的居住属性，楼市调控的长期机制正在培育。上述种种因素正逼迫企业寻找新的开拓方向。

1. 存量市场的机遇

随着存量时代的到来，房地产流通市场的规范与发展受到中央最高决策层的重视。2016年12月召开的中央经济工作会议和中央财经领导小组第十四次会议提出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展；让房地产回归住房属性，建立购租并举的住房制度，形成长远的制度安排。

2. 住房供给生态体系的成熟

笔者认为，存量房时代重在服务而非开发，未来房企的竞争不再限于抢夺优质地块或开发优质楼盘，更在于用服务创造价值。链家研究院的杨现领博士指出，未来房产市场的商业模式依靠两个支撑点：金融和服务，产品端越来越趋同。这将是一个主体广泛多元的住房供给服务生态体系，包括二手房流通、租赁等交易服务，装修、维护、搬家、保洁等维护服务，租金、货币化等金融服务，与新房时代开发商主导的市场风格迥异。当前，一个分工相对完整的行业生态体系正在成熟。

3. 开发、持有和运营管理的一体化

许多大型品牌开发商，每年新房销售额高达几千亿，但自身并不持有房产，在中国闹资产荒、存量价值日益凸显的背景下，这不能不说是一大遗憾。目前开发商的强项还是新楼盘的开发能力，运营和自营还有很长一段路要走。部分有前瞻性的开发商已经开始与房产中介进行超越传统（一二手房联动）的合作，杨现领认为，这种合作在未来一定会覆盖新房、二手房和租赁市场的信息、交易、维护和金融服务等整个产业链。

可以预期，越来越多的开发商将进入这一前景广阔的赛道。近期，融创中国26亿入股链家只是一个开始。看清了赛道，选择合作选手就相对容易，毕竟好的选手只有寥寥可数的几家。

以上部分观点及数据引自链家研究院发布的《存量时代，流通为王》的行业研究报告以及《租赁崛起》报告，想了解报告详情，可以关注“链家研究院”官方微信。

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