【内参解读】厦门再出地王，翔安地价跳涨1万，房价不会再暴涨！

二手房会有冲动跳涨，但难持久环东海域价格体系成型，3万常态别墅利好明显，补涨100万/套产品能力不同，勿盲目追高中澳城...





不出意料，今天厦门出让的同安、翔安两幅地块双双高价拍出。融信集团以2.3万的楼面价拍下环东海域地块；许久未露面的万科地产以2.2万的楼面价拍下翔安新圩地块，成为翔安新地王。

1、新房价格趋于稳定，不会暴涨

一方面，由于之前内部执行的“限涨令”，新房短时间内基本无大幅度跳涨的可能性。另一方面，4月底的土拍价格是对岛外地价体系的重新确立，所以随后推涨了一波房价；而今天的两幅地块，同安地价2万3，基本符合环东海域目前的区域地价，翔安地块是稀缺的别墅用地，地价虽略高，但仍然在可控预期内。因此，此次土拍还是会对新房市场和价格产生一定的正面影响，但无法起到决定性的推波助澜效果，不会出现上一次那般的暴涨，放心！

2、二手房会有冲动跳涨，但难持久

二手房的报价偶然性非常大，基本上是全凭房东个人主观意愿定价。在地王和土拍热度的连番冲击下，难免会出现房东冲动跳涨报价的情况，但在市场已经处于相对高位的时候，这样的跳涨必然是短暂的，也无法在短时间内得到需求方的认可。所以，报价归报价，能持久、能成交才算是真实的行情。

3、环东海域价格体系成型，3万是常态

此次土拍环东海域地块拍出2万3的高价，是对保利2万5地王的有力支持，基本可以确定一件事情，环东海域的地价和房价体系已经成型，地价2万是门槛，房价3万是常态。

4、翔安地价拉升1万，房价还有一波上涨

本次土拍对翔安的利好冲击最为直接，翔安最高地价再度被刷新，一下子从1万2拉升到2万2，涨幅1万元。对于许久没有利好消息的翔安来说，地王的影响和冲击会更为明显，内参预测，翔安接下来的房价还会有一波上涨行情，但之前几个月，翔安其实已经补涨不少，所以接下来的涨幅不会太疯狂。

5、别墅利好明显，补涨100万/套

内参早已预测，其次土拍的主角其实是翔安地块。作为低容积率的别墅用地，翔安地块此次的成交价比内参预测的还高出2千，按此价格测算，到时候的销售价至少4万以上，按照万科的产品溢价能力，可能还不止。再加上目前厦门在售的别墅库存仅千套左右，且在售别墅项目的地段都比翔安此次地块的位置好，所以内参预测，接下来厦门的别墅也会有一波补涨行情，涨幅应该在每套100万左右。

6、产品打造能力不同，勿盲目追高中澳城

很多人都注意到了，万科2万2拿下翔安新圩地王，最大的受益者应该是旁边的中澳城。内参提醒，该片区未来的卖点仍然在于产品差异化，而非地段，即便万科入驻，也无法改变区域的现状和中短期前景。万科和中澳城在产品打造能力上，不是一个级别的，万科能做到能做好的，不代表中澳城能达到。换句话说，万科能凭借强大的品牌号召力和产品打造能力，把价格卖到4万，而中澳城的二手房未必能跟涨到这个价格。所以，请勿盲目追高中澳城。当然，如果你已经持有中澳城的房子，那还是要恭喜你，多少也是升值了。

7、土拍热度延续，政策可能转向

关于政策，内参在4月初就已经有过预测，土拍的热度决定了政策的出台与否。此次土拍虽不及4月底那次疯狂，但仍然延续了热度。内参预测，此次土拍有可能成为政策的转折点，调控政策出台的概率至少增加20%以上，限购、限贷都有可能！

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