一线房价一夜暴跌？上海跌15%，深圳跌25%？可能性全解析_【新浪房产】

民生证券预计至年底上海的房价下降10-15%之间，深圳下降20%-25%。这个分析的靠谱性有多少？...

民生证券预计至年底上海的房价下降10-15%之间，深圳下降20%-25%。这个分析的靠谱性有多少？

来源：EMBA商学院作者：余飞

此前民生证券报道：

根据上海中原、深圳链家的一线数据，限贷政策升级对需求的直接影响在20%-30%之间。我们认为更多的影响还在于购房者整体预期的转变和观望情绪的提升，一些恐慌性需求和投资性需求可能会短期退出市场，而首次置业和改善型需求则有可能暂缓置业计划。

由于2015年沪深两市成交都明显上涨，我们认为2016年剩余三个季度沪深成交量或同比下跌50%左右。鉴于目前房贷政策宽松，且鼓励正常住房消费的政
策并未转向，我们认为沪深此轮房价调整幅度有限。预计至年底上海的房价下降10-15%之间，深圳下降20%-25%。

对于这个预测，靠谱性有多少？

一、上海很有可能

上海的“沪九条”政策，是上海楼市调控史上最严厉的政策，而且还是四个一线城市中最严厉的。政策自发布之日起到现在，效应已显现。

数据显示，3月28日-4月3日当周，上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%；成交均价为32916元人民币/平方米，环比前周下跌3.42%。按照这种趋势下去，上海年底房价下降10%~15%不成问题。

另据大洋网报道碧云板块原来挂牌1150万元的别墅，一个晚上下调价格160万，愿以990万元卖出。上海有中介透露，上周末遭遇了近期最冷清的一个周末，来客量有所减少，比前几个周末减少大约40%左右。这里面或许有小长假的原因，但是主要原因还是政策发挥的作用。

图中就可看出，3·25之后，上海房价整体呈现向下趋势。房价下跌是正常现象，符合一切事物的发展规律，一个城市的房价不可能无休止的上涨。

二、深圳成交量下跌已是趋势，房价存在不确定性

尽管，深圳新政出台之后，新房成交量明显下跌，从3月31日的181套下降到昨天（4月4日）的13套，且据深圳特区报报道，3月以来深圳二手房成交表现
不理想。深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示，3月二手房成交萎缩，成交量相比1月份均下降超过30%。年底成交量下跌50%还是保
守估计。

但是房价却没有出现明显下跌迹象。这和深圳地少人多的特点有直接关系。深圳的面积只有上海的三分之一，发展空间实在有限，而人口却没比上海少多少。尽管
3·25新政和二手房评估价上调先后出台，但这一切的目的都只是为了打击趁火打劫的炒房者，稳定房价，但这个因素并不会改变深圳地少人多的现状，而且深圳
落户门槛是四个一线城市中最低的，每年新增人口是上海的三倍。房价下跌20%~25%不太可能，除非这种现状能被改变。

对，这就是我要说的不确定性因素。深圳市政府近期推出一个计划：到2020年，全市将盘活释放建设用地不少于50平方公里，减少不少于2亿平方米的违法建筑面积，基本完成地籍调查和土地登记工作。其中，2016年盘活释放出不少于15平方公里的土地，减少不少于1000万平方米的违法建筑面积。

不确定性的原因就在于这个计划到底是干打雷不下雨，还是如期执行。

深圳违法建筑面积有4.2亿平方米，未来五年减少一半也就是2亿平方米在，绝大部分违法建筑在关外。而按照深圳每20平方米建筑面积一个人来计算，4.2亿平米足可以装下深圳现有的人口，2亿平米可以装下1千多万人口。

按照深圳市政府规划，未来五年平均每年减少4000万平方米违法建筑，怎样减少？拆吗？当然不是。怎样处理本号之前就分析过，左右可能的处理方式就是给这些违法建筑一个合理的身份，让它进入到市场。

深圳过去15年新增建筑面积才7000万平方米，而现在一年就4000万平方米，这将给深圳楼市尤其是关外周围有这种违法建筑的房子房价重大利空。如若这个真的这样做，深圳均价下跌20%~25%则极有可能。