【解问答】打造一个成功的民宿，需要哪几步？

“酒香也怕巷子深”。想把民宿经营好，把民宿自身的条件创造到极致还远远不够.........

民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。这股民宿旅游风潮（流行风），从一片原属于低度发展的行业中，创造出另一片欣欣向荣的景象，改写了旅游的型态。

所谓民宿，目前还没有一个专门的定义与划分界限。

但其一般都有以下几个特征：

1、个性化经营是客栈民宿的主要特征，客栈民宿通常在建筑和装修风格上具有浓厚的当地特色或店主个人特色；

2、在经营项目上，通常可以提供自助烧烤、采摘农作物、集体娱乐活动等体验性或自助式项目。房屋数量上通常在50间房屋以下的规模。

3、对于消费者而言，客栈民宿产品区别于标准化住宿产品的地方在于不仅实现“住”的功能，同时通过环境的营造和提供个性化服务使消费者身心舒展、感受到有别于日常生活的旅游体验。

但归根结底，民宿依旧属于旅游类地产。目前国内地产行业逐渐衰退，但民宿作为新兴旅游地产，还有一定的发展空间。中国虽仍处于发展中国家行列，但本着人多基数大的道理，市场机遇较大。每逢佳节去景区看人山人海的情况愈演愈盛。民宿只要选对了地方，就永远不缺市场。毕竟社会是向前发展， 人们也愈发注重生活质量了。

对于民宿这块才刚开始分的大蛋糕，却有着非常让人担忧的一点。 那就是，大家都喜欢做那种“哇，他家卖豆腐卖得那么好我也来卖豆腐吧，咦，他转卖茶叶蛋了那我也去卖茶叶蛋好了”的事。

那么，要想经营一家民宿，最需要考虑的是哪些方面呢？

华农旅通过多年的实践经验，总结出来以下几点：

一、选址

民宿的核心因素是选址，其实很多的好的项目成功之后，可以这样说也可以那样讲，但是真的分析起来，多数项目的核心因素如果非要说三点的话，那一定是”选址，选址，还是选址”。国内发展最好的民宿乡居的省份为什么在浙江，因为浙江省辐射的华东区域，有大量的消费需求和人口基数。你把裸心谷放到西部地区还有那么多的故事吗？

虽说民宿大多在山里，海边这些偏远的地方，但要想经营好，一开始最重要的是做好区域定位。

好的项目同样需要好的选址。例如当初张艺谋印象系列之”印象海南岛”，政府花大钱引进选址在省会海口，他们想的是用一个表演留住和吸引客人，最后据说亏损几千万。如果这个项目放到三亚呢？三亚一个所谓的俄罗斯车技表演一个晚上观看的游客都有2.3千人，这就是好品牌项目不同选址的后果。

二、策划及建造

在动手对房屋进行改造设计之前，一定要进行具有前瞻性的策划。客人为什么要来这里？这里有什么吸引人的地方？除了住宿，客人来这里还能做什么？这些情况都要进行了解。若一个民宿除了住宿再无其他配套服务，则是非常不靠谱的。

设计方面，目前民宿设计大多良莠不齐，或者火候不够，或是用力过猛。民宿要区别于普通的酒店宾馆，设计方面也应当足够重视。可多选择国内有个性的独立设计事务所，而不是迷信大公司的设计。好的设计需要慢慢沉淀，需要多次实地考察结合周边环境与初定的主题文化。

总之，设计一个民宿，不是简单的设计一栋房子，而是设计一种生活形态。而生活是一点一滴体验出来的。换位思考，人们不远千里来到这个山沟沟里，是想要怎样一种状态，是想体验怎样一种生活？这些都是需要考虑的问题。特别是在原本就有旧民居的情况下，设计并非越多越好，而是恰到好处。


三、经营

 1、把民俗作为农家乐升级版培养

有研究显示，国外民宿的显著特点是，服务内容呈现多样化，经营中高度关注人性化和个性化，组织形态上民俗化、本地化、家庭化，且已经形成行业协会组织自我管理。因此，把民宿看成是乡村旅游与乡村文化结合、生态农业与生态旅游结合、原住民文化与人居结合的新业态不无道理。民宿业以家庭特色旅馆为基础，衍生出农业体验、加工体验、工艺体验、自然体验、民俗体验、运动体验等休闲业态，成为高端农家乐集群，是农家乐的升级版。因此，民宿业态发展今后应当成为我国乡村旅游发展的一个重要风向标。

2、加大政府引导，强化规范管理

首先，要进行宏观指导，维持供需平衡。如云南许多地方民宿的数量已达饱和，甚至出现供过于求的现象。有关部门应该根据区域的承载量，评估所在地区开设民宿数量，避免一哄而上。其次，进一步健全和完善审批机制，包括申请程序、审批办法、管理制度等，让那些“地下”经营的民宿尽早达到要求，获得合法市场主体地位。再次，要建立旅游民宿服务规范，推动民宿标准化发展。各地要结合区域特色制定地方性标准，建立民宿服务规范标准。

 3、以集群与创新思路发展，打造民宿品牌

现实中一些地方的民宿已经面临经营危机，如浙江上虞有洋家乐出现无人打理的情况，远离富春江沿岸的桐庐民宿也出现经营困难。这些情况有些是属于市场预测做得不够或定位不当，也有属于管理不善。因此必须创新投融资方式，不断吸引外来资本，将政府、投资者、艺术家和村民等参与主体组织起来，不仅要进行资本融合，而且要有思路碰撞、经营创新;发展区域集群化的民宿，以“民宿+”的思路重构乡村休闲旅游体系，打造富有地方特色的民宿经营发展模式。

4、融入当地文化，提升民宿产品附加值

乡村民宿不少是外来文化人投资，难免出现水土不服。开设民宿如对当地文化缺乏深刻理解，可能弄成四不像，出现定位不当，降低文化附加值。如丽江的民宿需要立足纳西民族文化，浙江的民宿必须融入浙江本地民族文化元素。笔者在台湾旅游期间，入住垦丁一家原住民经营的民宿，屋主亲自动手用当地食材做早餐，并亲自解说当地人文景点，这样的旅游体验与商务酒店的住宿体验完全不同。民宿业者不能仅仅把民宿做成提供住宿的地方，而是要打造一个有意思的农家生活体验场域，这样才能提升民宿文化附加值。

5、加强营销传播，推动“互联网+民宿”发展

调查显示，目前有60%左右的民宿经营者依然使用传统营销模式。因此，如何充分整合现有资源，制定先进的融合互联网、移动互联网技术的营销模式，已经成为民宿经营的当务之急。如北京米天下科技有限公司推出的云掌柜，与携程、艺龙对接，打造多终端客栈管理系统。去哪儿网旗下的去呼呼整合小微及非标准住宿市场的供求资源，打造住宿市场平台。这些“互联网+民宿”发展激起市场巨大反响。“互联网+民宿”的发展空间很大，民宿业要把建设民宿网络平台作为一件大事来抓，不仅为游客提供网络交易方便，而且提供住宿、餐饮、娱乐、购物一揽子解决方案，进一步拉长休闲民宿的产业链。要开展丰富的大众传播与群体传播活动，将民宿产业推广给各地游人，如微电影宣传、诗歌比赛、地方节庆、风光摄影比赛、传说探源、农事活动组织等，吸引更多人加入返璞归真的乡村旅游活动中。 

华农旅认为：

在这个信息横飞的时代，“酒香也怕巷子深”。民宿经营者想把民宿经营好，把民宿自身的条件创造到极致还远远不够。还需要研究政策，借鉴经验，培养人才、落实管理。

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