幸福里：上海里弄文化新升级  商业观察

关于改造，你只知道1933、田子坊，就out了...

番禺路381号幸福里，位于长宁区番禺路与幸福路之间，毗邻交通大学，内环、延安路高架和轨道交通10号线、11号线均可到达。

周边分布有几十个高档住宅区及商务楼，具有很大的时尚文化消费潜力，同时所在区域位于环东华时尚创意产业集聚区，属于上海市产业发展政策重点扶持范围。

最近去过那里的人，都会不约而同的给出：时尚，精致的评价，只有周边从小长大的居民才能回忆起这座始建于上世纪六十年代的上海橡胶研究所是如何在2015年开始改建，并在今年年初迎来它的涅槃重生。改造前（点开看大图）原本破败的厂房经过整体的空间改造，成为了集文化创意和休闲商业为一体的新概念园区。而转型后的幸福里不仅通过功能的改变重新融入社区，更优化设计人流动线，给大家带来惊喜。它原来是一个封闭式的厂区，两边都是有门的，内院式的空间结构。当时我们拿到这个项目以后，我们第一想法就是想把这个园区的门打开。我们也算是提前响应了我们中央的一个号召，打开院墙，让更多的人可以分享到我们的空间。

原来附近的居民想要从番禺路走到幸福路可能要从法华镇路绕一个很大的圈子，但是在这次幸福里的改造过程中，旧厂区两边的院墙和铁门都被完全的拆除了，变成自由开放的出入口

50多年来，番禺路和幸福路首次因为这条时尚的步行内街连接到了一起，这样的改变不仅方便了周边的居民，也保证了幸福里络绎不绝的人流，更加用现代的手法升级演绎了上海的里弄文化。上海也是一个里弄文化，所以我们起名叫幸福里。我们算是第二代的文创园区产品，第一代的产品比如说M50、红坊、包括这个田子坊之类的，更多的是以裸露的水泥，或者砖，或者工业化的空间，原始的一个状态，给人的感觉就没有那么亲近。那么随着社会的发展，消费者实际上也会对我们的消费环境有一些新的要求，这一点我想幸福里和其它的园区相比而言应该是更具有时代性的。

改建后的幸福里除了特意保留的一部分红砖墙和水泥台阶，其它地方，里里外外都完全看不出旧厂房的痕迹。比如新材料复合铝板幕墙被集中布置在屋面和新嵌入的形体内，提示了所覆盖区域与原建筑的差异性，悬挑平台等立体手法对原有空间进行现代设计的诠释。内街空间的尺度在原有的基础上缩小，更为舒适近人，也很好地呼应了店铺和餐厅环境，无边界水池将立面和屋顶平台反射到场地人行层面，空间在视线上得到了联系。

除了这些前卫时尚的设计，园区在改造时还融入了绿色环保的概念。我们在幸福里园区的屋顶上面设置了一些太阳能发电的设备，包括我们所有的灯具都用LED的节能灯具；包括我们在立体车库的建筑外表皮运用了大量的绿色的绿植把整个车库给包裹起来，这样我们看上去原来是一个冷冰冰完全机械化的装置就一下子变得非常的自然环保。相对于我们刚才说到的第一代的产品，幸福里在设计装修改造的过程当中投入的资金也是多的，但我相信这些资金也都是有价值的，市场也是认可的，所以我们的租金相对于比周边的租金还是要高一些。

周边的一些租金应该是在5块左右，我们这边基本上可以做到6元到8元办公，商业的话可以租到10元到18元不等。即使租金比周边稍贵，项目自开业以来，超高的出租率依然令周围羡慕不已。

幸福里建筑总面积11150平方米，其中办公面积占80%，出租率100%，主要以文创企业为主，且大多是业界有名的成熟企业。

另外餐饮零售作为园区配套，占总面积的20%，目前出租率为90%，但这剩下的10%，并非因为无人问津，而是因为园区招商的标准非常严苛。我们其实更看重的是一些具有原创的，有特点的、新的品牌。我觉得这个是非常有想象空间的，会带给我们一些新的感受。

当然像这样新创的品牌，或者说这种特色的产品和服务可能会有一点风险，但是我想我们总体来讲还是会把握比较好的、有实力的这样一些品牌或者是产品来进驻我们幸福里。

选店一个必备的步骤就是要测这边的人流，所以我们大概是今年的五月份就在这边测了一个星期 。

幸福里很特殊，一般像这种街区晚上就没有什么人了，它反而越晚上人越多，晚上十点之后还不停的有人在进店，这也是比较出乎我们预料的一点。

然后我们觉得它整个建筑结构的改造是非常成功的。如果上到我们刚才的阳台上去看的话，下面的街区设计包括它的一些艺术品、一些雕塑的陈列，有一些国外的感觉，所以我们觉得和造作一样很年轻，很时髦，为年轻的这些有审美的中产阶级服务的品牌是非常符合的，所以我们最后就选择在了幸福里。

除了造作这样个性的设计零售品牌，幸福里的餐饮也非常有特色。既有桃园眷村这样文艺清新的大众美食，也有客单价一千以上，需要预定的全国首家地球美食剧场，以演歌形式为主，结合影像，立体声重新定义你对日料的理解。

未来幸福里二期的部分也即将完工，预计会以集合店的形式继续丰富园区内的业态。

而在幸福里项目成功的基础上，关于番禺路的下一个改造项目也已经在计划当中。这个项目原来是上海生物研究所，这个项目是我们和万科一块来去打造的，因为这个项目它的整个体量还是比较大，比新天地一期可能还要大一些。里面有两栋比较重要的历史保护建筑，一个是孙科别墅，另外一个就是哥伦比亚水手俱乐部。

这个项目因为它的位置，也是在番禺路和延安路路口，等于说我们在番禺路靠近新华路这一段，它是靠近延安路这一段的，我相信这两个项目未来会有一些互动。原本就充满文化底蕴的番禺路在不断深入的改造中将变化出怎样的风情？上海的里弄文化是否能得到进一步的升级？

这个疑问，应该值得所有人的期待。



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