中国房企排名即将洗牌，万科的未来会如何？

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关键词：万科，恒大，股本，股权之争

主稿：牛魔王
编辑：18号

11月19日，万科董事会主席王石出席万科广深区域媒体见面会，在接受媒体采访时表示万科A已沦为庄股，并称万科是“壳资源”和“唐僧肉”。自去年7月宝能系举牌万科开始，一年多来，包括华润、恒大等多方势力介入万科，形成局面复杂的股权之争。

◈ 万科成为庄股的表现之一

是原本股权分散的万科股份变得高度集中。截至11月18日，万科披露中国恒大通过附属公司在市场上进一步收购合共1.29亿股万科A股份，至此中国恒大总计持有10.43亿股万科A股，占万科总股本的9.45%。

根据万科三季报，除恒大外，在万科已发行股份中，宝能系持股25.4%，华润持股15.24%，安邦持股6.18%，万科管理层通过其资管计划持4.14%，万科工会持股0.61%。仅上述卷入股权之争的各方，便已持有61.02%的万科总股本。而因为万科在香港还发行有11.93%的H股份，刨去万科H股，上述5方持有的万科A股则达到67.36亿股，占万科A股的69.39%。

◈ 万科成为庄股的表现之二

便是恒大增持万科的消息屡屡提前由媒体爆出。8月4日，媒体首报恒大买入万科的消息，万科股价盘中直线拉升至涨停，盘后恒大确认买入消息属实。

此后在恒大历次披露增持买入万科前，市场均会先出现恒大买入万科的报道。截至29日，恒大透过其附属公司在市场上及透过大宗交易进一步收购万科15亿股。目前恒大持有万科的股份比例达14.07%，累计花费金额362.73亿元。

按现在的情况看，恒大未来仍会继续增持万科的股票，而华润与恒大的持股比例仅相差1.17%，倘若华润继续‘按兵不动’，恒大很可能在年内就会晋升成为万科的第二大股东”。现在市场中最主流的思想是，以许家印的性格，买入万科不会只是玩票或者较劲性质，而可能意在进入万科董事会，介入万科业务，以目前的持股比例来看，谋求一个董事会席位绝不是难事。甚至舆论一度猜测恒大和万科这两家地产巨鳄有可能在走向合并。

对于持续增持万科，恒大方面一直保持不变的口径：万科是中国最大的房地产开发商之一，其财务表现强劲，本收购为公司投资。正是因为恒大“不计成本”的买入，万科的整体市值已经升高，已不再如原来那样“物美价廉”。这一点，作为同样拥有巨大业务规模的房企龙头，恒大自然不会不清楚。既然如此，恒大未来应大概率要增加对万科的影响力，可选择的措施，一是继续增持万科股票，与华润、宝能一较高下；二是尽可能地派驻董事，获得话语权。

万科新一届董事会改选定于2017年3月进行。按照2016年7月万科新修订的《董事会议事规则》以及公司章程，万科董事会由11名董事组成，其中非独立董事候选人名单由上届董事会或连续一百八十个交易日单独或合计持有公司发行在外有表决权股份总数百分之三以上的股东提出。公开资料显示，恒大于2016年7月底开始逐步增持万科。按照《董事会议事规则》等相关规定，恒大将有资格在改选中争取董事会席位。12月5日晚间，恒大与万科相继发布11月份的销售情况，在单月和整体的销售面积与销售金额方面，恒大再次赶超。临近年关，中国房企的座次表或将重新排列。

据销售简报，万科2016年11月份实现销售面积258.8万平方米，销售金额294.7亿元。2016年1-11月份，万科累计实现销售面积2598.7万平方米，销售金额达3413.6亿元。对比来看，恒大2016年11月份的合约销售面积约为331.1万平方米，合约销售金额约为321.4亿元。2016年1-11月份，恒大累计实现销售面积4195万平方米，累计销售金额达3488.5亿元，均比万科高。

恒大表示，公司11月份的合约销售金额、销售面积及销售均价较2015年同期分别增长80%、54.6%及16.4%。其中，合约销售均价创集团历史单月最高纪录。而其累计销售金额已完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%，其前11个月的累计合约销售金额、面积及均价均较2015年同期分别增长102.4%、88.9%及7.1%。

今年三季度，万科销售形势掉头向下，而恒大则“开了挂”。最终在今年8月，恒大高调宣布全年销售目标由2000亿元上调至3000亿元，上调幅度高达50%。

其实，今年上半年，万科一直处于领先地位。其销售金额为1900.8亿元，销售面积1409万平方米，同比分别上升69.9%、55.8%。同期的恒大、碧桂园销售金额为1417.8亿元、1250.7亿元，同比增长62.8%、129.6%。万科的单月销售金额也是一路领先，6月份实现销售金额424亿元，创下了当时的单月销售纪录，恒大、碧桂园则刚刚增长到300亿元左右。

但情况在今年第三季度陡然生变。万科的7月份销售额回落至274.4亿元，环比下降35%。与此同时，恒大突然冲破400亿元的销售大关，达到430.1亿元，这一成绩也刷新了万科于6月份创下的单月销售纪录。至此，恒大前7个月实现销售额1847.9亿元，已完成2016年原销售目标2000亿元的92.4%，随后公司宣布上调销售目标。

此后，8月份、9月份，恒大乘胜追击，单月销售金额分别高达482.7亿元、475.2亿元，而同期万科的销售金额却始终在200亿元左右徘徊不前。万科曾在三季报中表示，股权纷争的影响持续存在，市场分化和热点城市调控给业务发展带来进一步挑战。

于是，至今年第三季度，恒大首次以2805.8亿元的累计销售金额赶超万科的2629亿元，终于成为国内销售量最大的房企。

不过，进入10月份，万科来了一波强势回归，单月实现销售面积347.8万平方米，销售金额489.9亿元，环比9月增长93.02%，同时创下行业历史新高。万科前10月份累计实现销售面积2339.9万平方米，销售金额3118.9亿元。相比之下，恒大10月份的销售金额仅为361.3亿元，远不如万科的表现。但其10月份完成了销售面积406.2万平方米，累计完成销售金额和面积分别为3167.1亿元、3864万平方米，总量上微弱领先万科，二者并驾齐驱。

目前恒大与万科的累计销售金额差距仅有70多亿，若恒大延续目前的强劲势头，中国房企的排名极大可能发生改变。从短线投资的角度来看，万科自今年复牌以后股价曾三次冲击27.80平台，创出了历史高位29.00，技术上看现在已经处于顶部区域，无论是短线还是长线来说都不是一个好的介入点。

从价值投资的角度上来看，长线投资要讲究股票的质地也就是内在价值，当内在价值高于股票价格的时候会有投资机会！打个比方就是我想现在花1块钱买到10年后价值10块钱的商品。问题是，万科符合价值投资吗？

从刚刚一系列的业绩分析以及股权结构分析不难判断，万科A这股虽然业绩是稳步增长的，但是股权结构复杂，也就是前文所说的万科以及沦为庄股。万科的股东榜已经挤进了一众资本大鳄，任何一方稍有动作，都会令其股价产生巨幅波动，这对于资金量较小的散户来说，都可能产生巨额亏损。

并且深交所５日晚间发布监管动态披露，对万科Ａ、格力电器等举牌概念股票的交易情况进行了重点监控。

深交所表示，针对公司控股股东高比例股份质押、险资举牌合规性、终止重大资产重组、公司业务停产、处置重要资产、股权收购作价合理性、参与设立并购基金、涉及规避承诺、大股东减持、控股股东和实际控制人变更、管理层变动、股价异常波动、投资者投诉等事项向３７家公司进行问询和关注，要求其就有关问题进行核实并及时履行信息披露义务。同时，深交所对万科Ａ、格力电器等举牌概念股票的交易情况进行重点监控。换句话说就是，利空随时可能爆发。

中国上市公司长期以来由于股权结构设计的畸形，往往导致一股独大，大股东几乎一人可以决定公司的任何事项，使得很多公司徒有上市公司之名，很容易沦为大股东上市圈钱的工具。长期以来，中小股东是中国上市公司的重要基石。在一些股权分散的上市公司里，中小股东比例甚至超过50%。

而万科这样一个股权结构复杂的公司，中小股东仅有三成。自去年11月宝能系大举买入万科股票以来，社会舆论关注的焦点是以王石为代表的企业家和以华润、宝能为代表的大股东，近期的热点是许家印的朋友圈，中小股东始终没有受到重视。

当舆论往往只关注大股东的时候，中小股东的利益非常容易被忽视。而作为散户的你，凭什么去投资这样的一个庄股呢？

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