长租公寓玩家新版生存指南

广深地区的长租公寓行业，正在走出一条不同的道路。商品房、城中村自建房和长租公寓，是满足广深地区人们住房需求的...

广深地区的长租公寓行业，正在走出一条不同的道路。

商品房、城中村自建房和长租公寓，是满足广深地区人们住房需求的三种主要形式。而这其中，又以城中村自建房的占比最大。在政策鼓励下，从城中村中挖掘成本更低的集中式房源，成为众多长租公寓参与者竞相争取的蛋糕。

面对万亿长租公寓市场，如果说此前观望者们考虑的是要不要吃这块大蛋糕，那么现在已然变成分食者众，该考虑的问题也变成了从哪里下嘴，怎么下嘴，吃下去后如何消化等。

回报周期长、盈利不易是行业参与者们当下最头痛的的问题。资金实力雄厚的开发商系参与者或许暂且不用考虑盈利问题，更多关注如何跑马圈地赚长期的钱。但对于创业系、酒店系等参与者来说，不得不考虑资金尽快回笼、运营做到极致来榨出利润、以及利用ABS、类REITs等金融产品来实现产业闭环等问题。鉴于此，智信诚邀您出席将于5月5日-6日（周六、日）在深圳举行的主题为“长租公寓投融资、运营及资产证券化实务操作解析（广深场）”的资管业务研修班。听三位行业资深人士分别从投资框架分析、改造运营实务、资产证券化操作等角度全面分析，并通过优秀项目实地考察和交流加深对长租公寓行业的理解，同时与几十位来自长租公寓运营方、产业方、金融机构的学员深入交流探讨！

罗意

乐乎城市青年社区创始人兼CEO

毕业于北京大学，毕业伊始即投身城市租赁行业，历经十余年耕耘，深谙公寓行业发展趋势。2013年9月创立乐乎城市青年社区，获多轮投资，是国内公寓行业早期创业企业之一。2015年推动乐乎向代运营转型，是行业内较早地坚持轻资产发展模式的代表性企业。在行业中人脉广泛，对行业未来研判有独到见解，是广受好评的实操性选手。精通公寓选址、产品设计、运营实操、社群搭建全流程业务，对组织建设、财务管控、信息平台亦有心得。尤其是在商务合作、金融创新方式上有较多理解，可在培训中提供商务和项目融资环节的专业咨询。



胡振寅

赋能资本创始人

毕业于北京航空航天大学，获得工商管理硕士学位。原东方财富证券直投公司总经理。2014年开始从事公寓行业VC投资与产业金融，先后投资乐乎、悦如、寓米等公寓品牌，并进行了大量的公寓产业金融创新。2017年末创立赋能资本，开展公寓及上下游公司的股权投资、公寓实体项目的产业投资。



朱刚

华泰证券（上海）资产管理不动产金融总监

曾任职于中电投集团、长江证券，现任华泰证券（上海）资产管理不动产金融总监。主持建立华泰证券不动产证券化现金流模型及地产基金财务成本和收益模型，并负责不动产证券化和地产基金会计处理和税务筹划等工作。日前正筹备申请国内首单资产管理方与原始权益人分离的长租公寓类REITs产品——“华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划”，同时曾带领团队成功发行运作包括“长江楚越-中百一期资产支持专项计划”等多单在业内颇具影响的REITs和CMBS不动产证券化产品，有丰富的不动产资产证券化与不动产基金管理经验。



刘昕

YOU+国际青年社区联合创始人

中国人民大学EMBA，曾担任九鑫集团副总裁、山东九鑫房地产开发公司总经理。2011年投入全部精力，联合几位志同道合的朋友创办集居住、办公、休闲、娱乐、创业为一体的YOU+国际青年社区。01

项目和资本视角下的长租公寓投资逻辑及实操要点

讲师：赋能资本创始人 胡振寅

一、从投资视角梳理全国及广东地区长租公寓行业变化

1、与前几年刚兴起时相比，整个长租公寓行业投资环境发生的变化

2、广东地区的长租公寓行业投资特点

二、长租公寓实体项目投资要点及风控管控

1、投前测算逻辑框架及要点分析（成本、风险、盈利）

2、投中及投后阶段的风险管控要点

3、广东地区公寓投资分析案例分享

三、长租公寓VC投资要点及风险管控

1、对不同运营模式长租公寓企业投资价值的判断

2、投中及投后阶段的风险管控要点

3、公寓行业投资分析案例分享（包括长租公寓运营商及上下游企业的投资）

四、投资视角的长租公寓行业发展空间及退出路径

1、项目和VC视角的长租公寓发展空间

2、项目投资和VC投资的退出路径

02

长租公寓改造运营实战经验和案例讲解

讲师：乐乎城市青年社区创始人兼CEO 罗意

一、长租公寓市场主体及运营模式简述

1、市场主体类型：创投系、地产中介系、酒店系、房地产开发商系、国家队等

2、运营模式选择：重资产、轻资产、托管模式；集中式、分散式等

二.广东地区的长租公寓市场概述及特色

1、广东地区的长租公寓市场发展概述（可结合乐乎自身的发展历史来介绍）

2、广东地区的长租公寓运营特色，例如城中村改造租赁住房的商机与风险

三、轻资产模式的长租公寓改造运营实务操作解析

1、物业获取阶段的成本分析、准入分析等

2、物业改造阶段的工程设计、成本管控等

3、公寓运营阶段的风险管控、周期设定等

4、增值服务及产品创新模式

四.长租公寓运营商的盈利测算以及与金融机构、开发商的合作模式

1、重资产、轻资产、托管模式的不同类型公寓企业，投资账本分别怎么算？

2、除了眼前的租金差和增值服务收益，以及资产证券化收益和未来的不动产增值，租赁住房产业还有哪些潜在的派生的盈利点可挖？

3、长租公寓运营商与金融机构、开发商的合作模式

03

长租公寓类REITs与资产证券化实务解析


讲师：华泰证券（上海）资产管理不动产金融总监 朱刚

一、国内房地产类资产证券化产品的演变历程（概述，重点讲长租公寓证券化产品历程）

二、国内目前已推出的长租公寓相关ABS &REITs产品解析（基础资产、交易结构及各自特点）

三、以华泰资管首单“资管分离”类REITs为例，分享创新型长租公寓资产证券化产品的综合解决方案设计

1、基础资产特点

2、交易结构设计

3、实务操作要点

四、长租公寓不同参与者资产证券化操作路径

1、对运营商来说，不同运营模式如何选择不同的资产证券化路径

2、对开发商来说，如何运用资产证券化工具盘活存量并开拓增量

3、对金融机构来说，不同公寓类资产证券化产品的投资价值分析，以及与运营商、开发商的合作空间

04

长租公寓优秀案例实地考察及交流

案例：万科泊寓、YOU+国际青年社区

· 参观考察项目一：万科泊寓深圳科技园店

万科泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。2018年，万科将继续加大力度发展租赁住房，计划新获取10万间以上的租赁住房。泊寓服务于有态度、有活力的城市青年，致力于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。在泊寓，房型从隔间到loft均可选择，拎包入住是基础，同时配备品牌家电、健身房、书吧、休闲室。

· 参观考察项目二：YOU+国际青年社区深圳前海社区YOU+国际青年社区成立于2012年，是一个面向现代都市青年居住、生活、创业的社区。YOU+目前已经遍布北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、佛山、福州总计八大城市，共开业21家社区，至今已服务入住会员超过20000人次。

YOU+汇集了真诚、快乐、分享、奉献等社会生活急需的正能量元素，致力于整合有创意的租住方式、多元化的青年人群、互补性的创业资源，塑造一个有趣、信任、开放的社区生态，并通过共享经济和社群经济影响一代青年人的价值观，让生活于此的都市青年找到灵魂休息的温暖港湾。

· 参观考察座谈交流：将邀请YOU+国际青年社区联合创始人刘昕与学员进行现场分享与交流

（注：课程提纲还在持续细化、优化中，现场将讲解大量案例。您也可以将感兴趣的、提纲中没涉及的内容反馈给我们，我们会采纳合理建议。）时间：5月5-6日（周六日）

周六：

上午9:00-12:00，下午13:30-16:30

周日：

上午9:00-12:00，下午13:30-16:30（优秀公寓案例考察）

地点：深圳（某核心地段酒店）

智信资产管理研究院，成立于2013年，是一家以研究为基础，为金融机构、企业和个人提供活动、咨询、培训、人力资源顾问、投资顾问等服务的综合型智库企业。

历经 5 年发展，旗下形成智信研究、智信咨询、智信教育、智信投资等业务板块。公司现有专职、兼职研究员百余名，与数百家资产管理机构，上千名资产管理机构中高管，数万名投资/业务经理建立了密切联系，被誉为中国大资管行业第一民间智库。

截至2017年末，智信共举办了100期小型的闭门研讨活动，共计6000人次参加，间接代表60万亿元金融资产；编辑出品《资管高层决策参考》36期，成为众多金融机构高管的案头必备读物；连续4年出版《中国资产管理行业发展报告》，被资管行业从业者誉为“蓝宝书”。公司在大资管具有广泛影响力，旗下“资管云”“智信网”等自媒体拥有粉丝超60万。

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