看完这些，你是否还想赶四月底到五月初的这趟“回暖列车”？_【华泰中心】

4月楼市在政策影响下，是否能延续一季度的火热？51的新政后，楼市发展趋势又是什么方向?...

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今年一季度房地产行业销售面积和金额分别同比增33%和54%，各线城市成交量不仅远超去年同期，相较去年四季度亦相差无几。企业也是赚得“盆满钵满”，销售业绩同比翻番的不在少数。但在“去库存”政策刺激如火如荼当口，热门城市政策也正在发生逆转，譬如上海、深圳加码限购，苏州、南京调控房价涨幅等。风向变了，4月房地产市场能否延续一季度火热趋势？4月上中旬48城成交量同比大涨70%，但环比仅微升4%

据数据显示，4月1-20日新建商品年住宅共计成交1901.79万平方米，环比仅增长4%，同比大增70%。鉴于去年330新政后改善性需求持续释放，自4月份开始楼市成交量步入上行通道，去年4月的市场基数并不低，同比仍能实现7成的涨幅有力证明了今年4月楼市热度不减。其中，一线城市同环比均小幅回落，二线城市增长最为迅猛，三四线城市环比不及上月，同比仍增长明显。

二线城市成绝对主力且增长迅猛，城市热度蔓延之势渐成

4月二线城市可圈可点，成交量环比继续上升8%，唯一实现环比正增长，同比更是实现翻番。源于2月中央多部委下发多款重磅新政，涉及不限购城市首付比例降至20%，下调契税、营业税等，新政对于二线城市影响颇大，有效刺激了尚在观望的购房群体加速入市，成交量向上的动力更为强劲。

为防止楼市过热及调控房价涨幅，苏州、武汉两市相继出台了调控新政，楼市成交量环比均有所回落，苏州环比大跌30%，调控新政成效显著。不过，多数二线城市成交量同环比均实现较大比例增长，尤以天津、青岛、南宁为代表，市场热度逐渐开始由强二线向弱二线城市传导。

调控加码中止一线城市成交规模上行趋势，新开盘项目去化率大幅下降

一线城市相较逊色，成交量同、环比均小幅回落，虽然跌幅在5%以内，但是各线城市中受政策影响最显著的，4月前20日深圳成交量环比大跌46%。从项目微观层面来看，限购收紧后上海、深圳的新开盘项目去化率显著放缓，据房管局数据显示，新政发布后，深圳新领销许项目至今尚无大定信息，上海新开大盘销售也显著转冷，去化比例均低于四成。

三四线去库存进程缓慢进行中，环一线与中西部冰火两重天

囿于三四线城市乃是“去库存”的重点区域，一季度多部委密集下发了支持农民工进城买房、降低契税、营业税、下调首付比例等多条重磅新政。从市场表现来看，三四线城市表现尚可，成交量环比微降4%，但同比上涨56%，新政收到了不错的效果，三四线城市去库存进程仍在进行而不是市场想象的那样悲观。

其中，环一线城市周边的三四线城市可承接一线城市部分外溢需求，市场表现最为优异，尤其是长三角、珠三角区域内的惠州、温州、常熟等市成交量同比涨幅明显快于其他三四线城市。反观东北、中西部三四线城市仍是市场风险重灾区，攀枝花、宝鸡、马鞍山等多市成交量长期维持在较低水平，去库存注定将是一个漫长的过程。

综上所述，4月各线城市房地产市场依旧火热，强二线城市更是“高烧“不断，“红四月“依旧可期。鉴于重点一、二线城市政策渐趋严苛，譬如房价涨幅靠前的深圳、上海、南京、苏州等市都祭出调控新政，意在通过限制市场需求、控制房价涨幅的方式维稳房地产市场。

营改增对于市场是否是一把双刃剑

看过市场，再看政策，离51还有一周的时间，证明了营改增政策还有一周就要开始实施了，有人会问，“营改增”后，房价会降吗？

房企从“营改增”中获利颇丰，因为计算出增值税进项税额进行抵扣，意味着企业造房子(或购入房产)的成本大大降低了。

而税收成本下降势必对开发商整个成本的下降也起到有利作用。去年以来，虽然一二线城市楼市火爆，但是三四线楼市去库存压力山大。在部分城市，有些开发商都是按照成本甚至低于成本在销售楼盘，如果此时成本下降，那么相应的降价空间也会加大。

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回暖现象及政策后的降价趋势，顿时让不少投资者感到措手不及。对于大多数投资者，很多评论家建议大家不要急于一时，应着眼于未来的政策效应，理性投资。相对时时起伏的具有风险性的住宅市场，一些专业人士指出商业办公的相对性优势及政策利好，无疑让走在住宅投资犹豫边缘的人看到一条捷径。

且据相关人员称，2016年的办公楼市场将呈持续供不应求状态，这不仅给已进入“状态”的企业及投资者更多信心，也让更多人更清晰的看到办公产业在2016年的稳速发展趋势。