政治局会议只字未提“房地产”，2020年我该买房还是卖房？

静待中央经济工作会议...

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  路口大爷

所有人都在忙着制定应对2020年的策略。

是应对，不是迎接。年轻人在就业大潮，中初感寒风凛冽，企业家们在融资的，高山之上已觉冰冻三尺，也有人在凶残的，资本市场里仍游刃有余，身处不同的位置，会触摸到了差异，极大的时代温度。不过，相同的是，“抵御寒冬”成了时代主旨。

周末的时候，有一位在广州做母婴产品的小微企业主，黄先生来找我聊形势，他遇到两大难题。

征得黄先生的同意之后，我将他的难题、以及我帮他做的，分析写出来分享给大家，因为我在他身上看到了我们普通人应对，2020年的焦虑和困惑。

第一大难题——现在是买卖房产的，好时机吗。

过去几年，很多企业家在濒临破产之际，都是靠手里几套房才幸存下来。房产的投资收，益比实体经济大，把生产盈利的钱换成手里，几套房，已经成为了大多数企业家，的常态。

第二大难题——明年可以加大生产投资吗。

今年实体受益于减税，本来应该有足够的动力，加大投资，但下行压力当前，企业的生产应该要顺，宏观趋势收缩，还是应该大胆下注。第一大难题，买卖房产的好时机到了吗？

黄先生来找我，起因是上周五我在，智谷会员的知识星球提到，当天政治局会议通稿这句“善于把外部压力转化为，深化改革、扩大开放的强大动力”，是高层希望将焦点转移到，国内问题来，动员内部做好结构性改革。

他说他不感兴趣咬文嚼字的分析，他最关心的其实是——政治局会议只字未提“房地产”。

在多数人朴实的，政策分析框架中，这就是“房地产放松信号来了！”的意思。别说，有时候命中率还极高。

而我给他的建议是：

如果2020年再次出现“小阳春”，那才是他卖房的好时机。

理由其实也简单，如果搜一下“政治局会议未提房地产”，会有惊喜。

去年底经济下行压力加大，时，政治局会议同样没有提及，房地产调控。



2019年的楼市立即，出现了小阳春，经济短暂回暖。随后4月份的政治局，会议再次重申“房住不炒”，7月份强调“不将房地产作为短期刺激，经济的手段”，楼市才开始降温，带动经济延续放缓趋势。

2019年末，在经济下行压力、地方财政压力加大之时，历史再次重复了。

这次高层会议不提房地产，可以有两种解读：

1 中央层面的政策没有，调整必要，房地产长效管理机制在，加快落实。

2 地方层面受到的约束减少，试探中央、边际放松的空间增多。

两种解读并不矛盾，地方拥有更多的调节空间。有些话其实也不用说得，太直白了。

2020年局部楼市出现，小阳春不是难事。像黄先生持有，的大都市房产，也不在乎多等这一个冬天。

潜台词也就是，短期内只在明年，春季看多房地产，一旦2020年楼市重复，今年的小阳春，大概率也会延续“先扬后抑”的走势。

对想上车的刚需、或房产投资者来说，就要换个角度思考时机。另外，现在经济放缓，城市化的速度也不会，再像前二十年一样高速，房地产的盛宴已经过去了，大家买房更要多花点心思，区域上跟着国家，投资方向走，地段上要精心考察比对。

按我这么建议，岂不是明年春双方交易，就僵持不下了？

不要把市场参与者的现实博弈想，得太简单，还有很多个性化，因素影响决策。比如，丈母娘让你明，年初一定要买房，你也不敢不买。比如，急着要钱时，你也不得不在低位割肉。所以，我只和他谈对趋势的思考。

政策多变期，机会稍纵即逝。

信号的进一步确认，可以等本周的中央经济，工作会议。就在大会前夕，北京出现一场大争辩。

这是上周五我在，知识星球分享的主题，因为这个事情确实，也关系到楼市，所以黄先生希望我把它，再讲透一点。

最近两周，多位在政界有一定影响力，的顶级经济大脑们通过论坛、峰会、文章各种形式，激烈争辩着同一个问题——

2020年中国经济要不要，力保“6”。

通过降低人才门槛、降低购房社保门槛等局部，放松行为，并不能左右楼市的大趋势。

撬动居民钱包的杠杆，不在地方政府的手里，而在掌握在央妈手里。

央妈不对楼市宽松信贷，怎么折腾回头来还是“房住不炒”。

因此，保“6”，意味着刺激，意味着楼市有机会。

现在这场保“6”大争辩主要分成三大派，顶级大脑们通过论坛、峰会、文章各种形式向高层，传递声音，可以简单了解一下：

1. 刺激派

前央行顾问余永定在《财经》杂志上发表《经济增速已滑至6％，该刹车了》，引爆了这场争论。

余教授(余教授)主张，要采取更积极的刺激政策，特别是财政刺激要发挥，主导作用，勇于突破财政赤字3%的红线。

高盛高华的首席宋宇，还反问：

“有些人开始谈论高速成长是，不利的。增幅较低更好。6%的增幅比以前8%的增幅好。那么两年以后呢？是不是要说4%比6%更好了？”

这一派判断，抑制经济的进一步下滑才是，当前最紧迫、最突出的问题。一旦gdp和gdp增速，这个经济指标的分母减少，所有指标都会恶化，就业形势更严峻。而中国目前还有宽松，的空间，通胀只是猪肉价格引起的，核心CPI没有上来，所以“宁愿让财政政策导致财政状况暂时恶化，也要稳增长。”

2. 稳妥派

以国务院参事夏斌为主，不认可6是，不可突破的底线，要实事求是。

夏斌认为，明年5.5%-6%的增速是基于中国当前就业形势分析得出，的十分稳妥的区间，还能保证实现，翻一番的目标。

比起刺激，这一派更关注对民企，信心的恢复，更加关注如何，优化营商环境、做好私有产权保护、减少政策干预等，来激起民间的信心。

3. 改革派

以黄奇帆为主，认为当前实体经济面临，的问题不仅是周期性、总量性的，更多是结构性、体制性的，要从根子上改革，靠增大刺激规模这种总量，政策是解决不了问题的。

野村证券首席经济学家陆挺，在《财新》杂志上发表了《保6有必要吗？能保6吗？和余永定教授商榷》，真有一番高手在华山论剑，的既视感。

陆挺说，不明白余教授(余教授)怎么会，推导出6%是一个神圣的数字。中国目前政策宽松的空间，已经显著缩小，过度刺激会带来过高成本，不仅寅吃卯粮，还会增加系统性金融风险，恶化国际收支，因此得不偿失。“如何刺激比刺激，规模更为重要。”

陆挺认为，问题在于供给端，而非贸易摩擦带来，的需求端问题，后者才可以用加大，财政刺激的方法解决。他特别提到，资本回报率快速下降是当前的，一个快变量，而背后的原因恰恰是，在供给端的资源扭曲配置，是政府支出和政府投资比例，过快上升、还有逆城市化方向的三四线棚改，等导致的后果。

周末全国政协经济委员会副主任刘世锦也站到了，改革的阵营来。

他发表一篇“用刺激性办法保6，还是用改革的办法稳5”的演讲，直言不讳：“宏观经济政策不可能，改变潜在增长率。”，而且“刺激性政策有可能成为以后出现，经济真正断崖式下跌的一个诱因。”

不过，提速和增质有时候也不，一定就是矛盾的，中国社科院的学者金培的，发言就很清新：

“如果我们不能保持5%或6%的经济增长，最重要的原因，是改革开放不够。只要体制搞得更市场化，更加顺畅，把市场运行中间各种，成本通过改革以后降下来，非常有步骤有，秩序地扩大开放，中国经济没有有道理在人均gdp还，不到1万美元就出现不可持续的经济增长下行。”

市场有争论声是好事，这样才能让决策层有听到来自，各界的声音。

但最终高层可能做出什么，选择呢？我跟黄先生说，都要。

政治局会议的通稿整体，读下来，更加关注结构性改革。

但2020年在政治上，是有里程碑式意义的一年，全面小康、GDP比2010年翻一番，增速很关键。开门红也要。

不会有大规模刺激，所以2020年后面的某些季度，还可以忍受一定程度的下行。

这也就是我说的，楼市大概率延续“先扬后抑”走势。黄先生的第二大难题来了。

卖了广州的其中一处房产，他估计可获得，350万的现金，这些钱之后要继续，投入生产，还是保持现金流。

实体不好经营，黄先生做母婴行业的，就更难了。

前段时间有一则新闻“2019年出生人口，预计约1100万，人口断崖式下跌” 引起热议。数据肯定不那么准确，但问题是真的。在中国出生人口减少，的当下，母婴行业面临，蛋糕越来越小、竞争越来越激烈的现状。如果他的小工厂不能稳住原有，的市场份额，未来盈利面会恶化。



这个难题其实可以，照见很多人的影子。

经济发展模式要转变，他手里的房产不再安全；人口结构正在出现巨变，过去四十年能轻易挣到，钱的机会，未来却可能不管用了。

能怎么办？

我给了他三个建议：

要么投入创新，把自己的产品做到极致；

要么顺老龄化方向，转型开发别的产品；

要么守着手里的现金流，去买稳定收益的产品。

前两个风险大，但机会也大，做企业其实没有什么时候，是形势不困难的，把困难当成常态，才能成为韧性最强的企业。

黄先生说，其实他也懂这些道理，但是在千军万马都，想要过独木桥时，内心总是忍不住要焦虑。

我后来用马老师(马，老师)一句话跟他共勉：

“经济形势不好的时候，大家切记冷静。”

2019年要收官了，各位读者朋友们今年的收益，可还行，欢迎留言分享这，一年的投资感悟。让我们静待本周的，中央经济工作会议，静待即将到来的2020年。如果你想知道更多中国经济的隐秘动态，欢迎扫码购买知识星球，有些话，我们只对智谷会员说。

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