圣诞礼物：户籍平等，迁徙自由，限购退出
2019年圣诞节，全国人民收到了一份大礼...
上海（2418.33万）
北京（1876.60万）
深圳（1252.83万）
重庆（1121.62万）
天津（684.80万）
成都（664.78万）
广州（644.89万）
南京（608.62万）
武汉（576.96万）
根据户籍新政，全国除了这9个城市之外，其他城市都将全面，放宽或取消落户限制。其实这9个城市中，也有至少7个城市通过“人才引进”的方式变相大幅，放宽了落户条件。
城区常住人口在300-500万之间的城市，只有10个：
西安（493.12万）
沈阳（432.46万）
哈尔滨（425.64万）
昆明（379.00万）
郑州（373.58万）
杭州（370.91万）
济南（336.32万）
青岛（336.10万）
大连（328.80万）
长春（325.40万）
这十座城市，实际落户条件已经很宽松。抢人大战，最早爆发在西安。2017年3月，西安推出“史上最宽松”的户籍政策，只要大学生就算人才，就能落户；食髓知味，2018年西安又启动“百万大学生留西安就业，创业5年行动计划”。从郑州，到济南，很多城市恍然大悟，紧随其脚步，以人才引进、户籍新政的名义，对房地产调控偷偷放水。省会城市以石家庄，力度最猛，今年3月发布《关于全面放开我市，城镇落户限制的实施意见》，西安还要个本科学位，石家庄干脆取消了“稳定住所、稳定就业”的迁入限制，真正实现零门槛落户，来了就是石家庄人。现在不用遮遮掩掩了，城区常住人口300万以下，的城市户口全面开放。
这是五年来城市化路线的，一次重大修正。2014年7月，国务院曾发布(曾发布)，关于推进户籍制度改革的意见，其中提到，城区人口300万至，500万的城市，要适度控制落户，规模和节奏，严格控制特，大城市人口规模。叠加2016年9.30的房地产调控新政。
过去五年，在这条路线之下，一线城市的政策是控，地控人，严限规模。从此京沪的土地供给就是，逐年减少，北京一年供不了几块地，增量商品房趋于零增长，美其名曰“减量发展”。
在严控大城市人口的同时，鼓励返乡创业，实现乡村振兴。不得不说，这是一种平均主义，的城市化战略，本质是逆城市化。五年过去了，政府通过试错认识到这种平均主义的城市化，是计划经济的翻版。
这次取消和放宽城市，落户限制，是一次巨大社会进步，也是让市场回归正常。户籍改革其实就是，调控铁腕的放松，因为落户开放之后，除了极少数超大，特大城市之外，能落户自由的城市的，楼市限购基本就名存实亡了。从房地产角度看，除了社保年限之外，各地的限购政策往往，是以户籍为门槛的。户口放开，意味着购房者可以，轻松落户，手续还极为便捷，很多城市的便民措施用，手机就能办理，那任何人都可以作为，本地人购房，甚至可以置业后再迁，到另一城市，再以本地人身份购房……
其实地方政府比企业着急，一城一策，开始灵活处理，本轮调控从2016年9.30开始，到2018年12月山东菏泽，开始打响第一枪，限购局部放松。
最新的是，今年12月11日，江苏的张家港被曝取消，二手房限售，可仅仅不到12个，小时就恢复旧制。舆情比较敏感，各地政府羞答答欲拒还迎。除了取消限售“一日游”的张家港，此前芜湖、呼和浩特、衡阳等城市均在出台相关，松动政策后，立即“改口”。
大城市圈也在试探松动。大湾区今年开始向港澳人士，放开购房资格；深圳取消部分二手房“豪宅税”；广州社保个税互认；佛山对本科生松绑限购；珠海多区松绑限购；海南三亚对大专，以上学历松绑限购；天津对部分非首都，功能疏解项目职工放开限购；等等，各地花样翻新，不一而足。
为何？无它，房地产才是真爱！政府为什么最终还，得死保房地产？年初时我在文章里算，过一笔账：
2018年1-12月，全国一般公共，预算收入18.33万亿，其中房地产土地和房地产，相关税收：契税5730亿元，同比增长16.7%；土地增值税5642亿元，同比增长14.9%；房产税2889亿元，同比增长10.9%；城镇土地使用税，2388亿元，同比增长1.1%；耕地占用税1319亿元，合计约1.8万亿。
此外，还有房地产企业上缴的所得税，等各项税费，毛估估有1.2万亿（2018年全国房地产，销售金额15万亿）。
政府基金收入7.54万亿，其中的土地使用权出让收入，是6.51万亿元。
据此，房地产市场每年总体给，国家的贡献是：6.5+1.8+1.2=9.5万亿。2018年全国的财政总收入，是18.33+7.54=25.87万亿，再加上2-3千亿的其他收入，一年总收入大约，是26万亿。
9.5/26=36.5%。
不算家具家电装修建材，等整个产业链，仅房市本身产生的，税费和土地出让金，占财政总盘子的36.5%。如果把这块收入拿走，会发生什么？
GDP只是增量，财政收入只是现金流，更大的还是存量，事关银行、地方政府、每个居民家庭的，资产负债表，都已被房地产牢牢绑定。中国房产存量总市值，是450万亿，是目前中国社会最大的，一项资产，是A股总市值的十倍，超过目前国有资产总量。这意味着，房地产一旦崩盘，居民家庭的资产负债表将会，迅速恶化，构成一次典型的资产负债，表式危机。什么叫“资产负债表式危机”？就是不是你的，增量收入减少，而是存量资产恶化，一夜之间，手里握的变成有毒资产，资产变负债。实例有两个：一个是日本“失去的30年”，随着人口老龄化，从此就一蹶不振；一个是美国次贷危机，一跤跌倒，再爬起来也是元气大伤。
限购、限售、限价、限贷，各种限制，层出不穷。然而，擒虎容易纵虎难，老虎真要快死了，武松可能也心虚。
因此，户籍新政不是调控全面，放开，而是局部的边际松动，政府既不想让老虎死掉，也不想放这头猛虎出笼。涨价是不允许的，大跌也是不允许；过热是不允许的，崩盘也是不允许的……不上不下，不冷不热，这种状态持续控制若干，年后，等待居民收入增长和温和通胀一点点，消化掉房价泡沫。这就是排雷方案。
总体目标还是年底会议，宣明的：稳地价，稳房价，稳预期。2020年，房地产就一个字：稳。
现在有个新词，叫“地产后周期”，就是原来的野蛮，成长时代结束，“稳”时代到来，增量变小，存量整合，行业集中度提升，房企龙头将是最大，的受益者。2018年房地产销售额，14.99万亿，其中500强房企销售额，金额9.9万亿，占全国66%，集中度显著提升。top10房企集中度，达26.9%，top20房企集中度，达37.5%。强者恒强，剩者为王，这个趋势已经很明显。
其实想明白很简单，再怎么调控，年销售15万亿的，房地产行业会消失吗？财政总收入占比1/3的财源会消失吗？如果行业不会消失，那行业龙头一定是存在，并扩张下去。根据各国社会发展规律，当城市化率在75%时将迎来房地产长期拐点，届时市场会以二手房存量，交易为主，价格长期稳定或下降，目前我国城镇化率刚60%，尚未到尽头。城市化就是人口集中，城市是最集约化和，最有效率的生活方式。越是大城市，人口越集中，均摊成本越低，协同效率越高。根据规划，到2030年，我国城镇人口比，现在约新增2亿，这是楼市长期稳定的基础。
有人问我，房企龙头市值几千亿，是不是贵了？
简单的比较一下：现在房地产销售额是每年，15万亿的大市场大赛道，而龙头公司万科3500亿，人民币，融创2000亿港币，都是top5的公司，未来的行业份额，还有很大提升空间，这个市值明显不是高了，而是低了。
对比银行龙头工商银行，是2万亿市值；保险龙头平安是1.5万亿市值；白酒已经到天花板，的行业了，龙头茅台是1.5万亿市值。而每年15万亿的行业，龙头市值尚在，3000亿规模徘徊，低估是非常明显的。
我目前持有的也是最，看好的龙头，就是这两家：A股万科，H股融创。
1）万科，老牌龙头，非常稳健，非常优秀，虽然销量被碧桂园等，新贵超越，但万科是工厂模式，更像制造业，而不是重资产。因为万科一直保持轻，资产模式，不囤地，随行就市，高速周转，一边卖房一边购地，手里始终保有大量现金，从而规避了房市波动的风险和囤地，占用资金的压力。万科很难用NAV估值，因为工厂造房模式，土地储备很谨慎，管理团队又太优秀，拿地能力、去化能力、融资能力没有短板，永续经营，可以适当溢价，万科是一个稳健的选择。参见《万科，一只瘦鹅》
2）恒碧融都是，另一种锐进模式，逆周期，高弹性，高货值，高杠杆，但团队狼性，非常灵活，调控之始，恒碧融已经先行，一步玩命去杠杆，低价推盘，回笼现金，谨慎拿地，还债减负。融创的布局主要在一，二线城市，相对是最没有短板的新贵。参见《融创，风雨不动安如山》
户籍制度，始于秦之商鞅变法，编户齐民，役民之术，便于税收和控制（《商君书》，商鞅为始作俑者，这孙子被车裂一点不冤）。对人口严密控制之后，权力没有制约，必然滥用，对国民榨取盘剥无度，遂有大泽乡揭竿民变，秦亡。但户籍管制秦汉之时已，在全国成型，《史记.高祖本纪》：“诸将与帝为编户民，今北面为臣，此常怏怏。”编户民，就是秦汉时的，户籍人口管理，两千多年沿袭下来，人口、土地、税赋，高度捆绑在一起。到了近代，计划经济30年间，户籍更是登峰造极，各种社会资源和福利与，户口挂钩，成为一种新的社会“身份”。传统户口管制，把国人分成三六九等，城乡分割，二元结构，身份壁垒森严，人们往往为了一，纸户口痛苦不堪。
2006年，沿袭2000多年的，农业税被全面废除；
2019年，沿袭2000多年的户籍制度，全面开放；
这是在党中央领导下，中国社会取得的巨大进步！
中国的一小步，人类的一大步。
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