戴家讲堂｜中国受全球市场波动影响，第一季度投资市场表现低迷

戴德梁行近期发布了2016年第一季度《中国区投资概览》。...



戴德梁行近期发布了2016年第一季度《中国区投资概览》。该报告指出：

■  经过了创纪录的2015年，大中华区16个城市的投资市场在2016年第一季度表现低迷。物业投资量以美元计价环比下降81%、同比下降54%至64.7亿人民币（9.8亿美元）。这是最近五年以来物业交易额最低的一个季度，相信与第一季度国内经济持续放缓、核心投资机会稀少相关。

■  一线城市的物业交易本季度很不活跃，其中上海的投资总额在国内16个城市中最高，也仅有40.3亿人民币（6.2亿美元）。而这是上海投资市场最近三年以来录得的最低数额，与2015年同期相比下跌48%。

■  上海绿地集团与国内最大房地产私募基金星浩资本以32亿人民币（4.89亿美元）向上海光翎投资出售闸北星光耀。该项目是位于上海闸北区的大型都市商业综合体项目，包括14万平方米的商业物业及4幢总面积近5万平方米的写字楼。

■  位于西安二环南路的怡丰城是本季度二线城市中较为引人注目的一单交易。据戴德梁行数据显示，新加坡丰树集团以4.8亿人民币（3,773万美元）将该总体量7万平方米的街区式商场出售给印力集团。

■  本季度成交的数宗物业都属于非核心型资产，如西安怡丰城，由丰树集团将其转手从深圳起家的印力集团。

■  按买家类型分析，机构类投资者在本季度表现相对活跃。由光大集团下属的上海光翎投资在嘉宝集团参与注资后以32亿人民币（4.89亿美元）购入闸北星光耀，很有可能成为光大安石在上海布局的第二座大融城，继续其在全国扩张大融城的计划。

■  而按卖家类型分析，非上市房地产基金继续表现活跃。其中亚腾资产管理以8.3亿人民币（1.27亿美元）向保德信出售了位于上海浦东的北岸长风写字楼E栋和G栋。非上市房地产公司、机构投资者和上市房地产基金在本季度没有售出任何物业。■  本季度土地成交额明显回落，以美元计价环比下降56%，同比下降9%至1,710.24亿人民币（261.43亿美元）。

■  从大宗交易的城市分布来看，南京的土地交易额超过了所有一线城市，达326.92亿人民币（49.97亿美元），其中大部分为位于郊区的住宅用地。杭州、北京、天津和上海的土地交易额也超过了200亿人民币，其土地使用类型与南京相似，也以住宅用地或含住宅元素的综合体为主。

■  2016年第一季度境外资本对土地和物业的投资兴趣明显转淡，投资总额比去年同期以美元计价下跌70个百分点至32.96亿人民币（4.91亿美金）。整体看来外资对国内房地产投资保持谨慎。

■  本季度最大宗的外资投资来自新加坡仁恒置地在天津购入的两块共计262,083平方米的土地，预计用于建设包含商业和住宅元素的综合体。而港资公司在本季度仅有一宗成交，为先施表行在北京以3.51亿港元（4,520万美元）购入的散售物业。据戴德梁行的数据显示，2016年第一季度资本流出因为市场上鲜有交易而仅达16.81亿人民币（2.49亿美元）。其中最大宗的交易为新加坡亚腾资产管理以8.3亿人民币（1.27亿美元）向保德信出售了位于上海浦东的北岸长风写字楼E栋和G栋。■  自去年下半年至今年第一季度，全球经济下行压力增大，并在美国加息、美元走强、大宗商品价格下跌、新兴市场货币贬值、资金外流等背景下，引发了全球的市场波动，中国作为一个大型开放经济体则难以独善其身，并拖累了投资市场的表现。

■  一线及热点二线城市仍是投资市场最具发展空间的地区。一线及南京、苏州、杭州等热点二线城市人口持续流入，需求空间较大，投资市场具有上涨动力。

■  未来房地产与金融的结合将越发紧密，借助金融资本力量提升竞争地位将是市场发展趋势。

■  对中国经济“硬着陆”以及人民币贬值的忧虑仍然存在，现有的结构性矛盾仍较突出，内生增长动力尚待增强。这些持续性的担忧不时使投资市场处于动荡之中，投资市场仍面临一定程度的风险和不平衡。 

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