商业现场 房地产与医疗健康的跨界交互

近年来，国务院及相关部门连续发布“深化医改”和“健康中国2020”等多项与医疗健康密切相关的政策，力求进一步提升我国医疗卫生服务和保健水平。...



近年来，国务院及相关部门连续发布“深化医改”和“健康中国2020” 等多项与医疗健康密切相关的政策，力求进一步提升我国医疗卫生服务和保健水平。随着大众医疗健康服务需求的日益增长，中国医疗健康市场的这块蛋糕不断变大，吸引到了国际医疗巨头纷纷加码中国；与此同时，中国新兴医疗健康企业也在迅速扩张。基于此行业的快速发展及对房地产的多元化需求，戴德梁行积极投入研究医疗健康行业客户的需求及变化趋势，并持续提供国际化房地产专业服务，助力医疗健康行业中国市场的布点及扩张。

值此之际，戴德梁行携手全球企业不动产协会和搜狐焦点产业新区联合举办的“创新与发展”：中外企业高层研讨会（医疗健康行业沙龙活动）在北京国贸三期58层顺利举行。



本次活动邀请到了近50位国内外知名医疗健康行业代表和不动产行业代表共同探讨房地产与医疗健康的融合，展望中国写字楼市场及医疗健康行业的发展趋势。通过行业专家们的思维碰撞，深入探讨2016年及未来两三年内医疗健康行业的发展前景及创新变革，以及对房地产及办公空间的多元化需求。

戴德梁行全球研究部主管，首席经济学家 Kevin Thorpe为研讨会致辞，并进行了全球写字楼趋势研究的分享。比较分析了北美、欧洲和亚太区域重点城市的租金与空置率。

▌2020全球企业不动产趋势与展望

演讲嘉宾

全球企业不动产协会总监

钱江



“企业不动产，跨国公司的整体扩租与投资速度呈现下降的趋势。中国企业不动产的购置、管理还往往由公司战略投资部、总经理办公室、行政部、财务部、采购部等团队完成。不过，我们也观察到一些大企业，比如华为，也慢慢开始组建企业不动产CRE专业团队。当前，中国一些医疗健康企业也开始逐步走出国门，想要成为全球性企业，必须把这些分散的职能集中化，充分借鉴跨国公司的专业化CRE模式。”

▌中国写字楼市场分析与展望



演讲嘉宾

戴德梁行

北中国区写字楼-企业服务部主管 严区海

在中国各个城市中，一线城市的写字楼的空置率比较低，其中上海的空置率是9.7%，市场比较健康；而二线城市，比如沈阳、成都和重庆等，写字楼空置率则相对较高，其中重庆的空置率是43.7%，市场对租户比较有利，客户可以得到很好的投资机会。截止到2020年，北京未来写字楼供应量约为628万平方米，其中中服地块将有不少超甲级写字楼建成，我们预计租金在2016年将继续保持稳定（注：所有数据来源于戴德梁行研究部数据统计）。

▌中国医疗健康行业分析与展望

演讲嘉宾

戴德梁行

北京写字楼-企业服务部董事

邓姗姗



上海是大宗医药企业，特别是外资医药企业的总部聚集地。过去几年，上海写字楼市场租金水平稳中有长；而北京写字楼市场租金持续走高，很多企业租金压力较大。对北京医疗健康企业来说，比较保守的做法是留在核心区续租，或者搬到核心区周边的新兴区域，例如望京、酒仙桥区域。同时，由于政府的关注、公司内部结构的调整，一些医疗健康企业出现人员的调整和缩减，导致出现了缩减面积甚至退租的情况。

值得关注的一个现象是，医疗健康企业在二三线市场，多以营销类办公室为主，为了更有效的及合理的利用资源，很多药企不再局限于租赁传统办公室，而更愿意选择租赁灵活的商务中心类型，以灵活办公的方式提高办公面积使用效率。

▌工作场所策略发展及房地产生命周期业务整合



演讲嘉宾

戴德梁行

北中国区项目及建筑顾问部主管 杨珂

在互联网+、新一代员工的生活和工作方式、紧张的经济形势、大城市交通的拥堵等等驱动下，未来的办公场所正在发生巨大的变化，随之带来的是越来越多的企业内部职能部门的整合，职场的整合。制定有前瞻性的发展策略和有效的和科学的执行计划是企业整合成功与否的关键。

共享办公和移动办公在整合办公场所的过程中常用的两种策略，且二者有一定的共性。两种方式多可以达到节省空间的目的，且在合理的策略指导下，在有限的空间内不降低办公场所的品质，且在一定程度上通过设计提供更好的沟通空间和在新的办公环境下更有效的激发员工的创造力。高科技企业和服务行业是较早采用办公场所策略的一些企业，现在越来越多的行业也在尝试，比如说医疗企业或传统的金融行业。共享办公和移动办公的新模式在推动过程中会遇到一些困难，主要的挑战是赢得企业领导层和员工的支持。充分的沟通和员工在策略过程中的参与会是项目能否成功执行关键，同时企业内部的相应培训也至关重要。

“一些发达国家大城市，人均办公空间下降了大概30%，这些国家掀起的办公空间革命，慢慢传到了中国。在中国，一些公司的市场部门，办公桌空置率可以达到50%以上，甚至达到60%-70%；以IT行业为首，中国企业开始引入办公空间策略和布局管理。”▌互联网+形势下的办公空间与共享办公策略来自戴德梁行、搜狐焦点产业新区、全球企业不动产协会、朱李叶健康科技、捷迈医疗的嘉宾围绕未来行业办公空间需求、互联网+如何与楼宇运营管理结合起来提升写字楼管理能力、共享办公策略的发展前景等问题进行碰撞交流与探讨。

互动讨论主持人：搜狐焦点产业新区主编 肖楠

互联网+正越发深刻地改变着办公形态，依托于互联网办公平台和移动互联网的应用，企业内部结构聚合与外部资源整合的对趋势越发明显，这也加速了B2B、B2P业务的兴起和繁荣。走在技术变革和组织形式创新最前沿的互联网公司，正在引领并践行这一趋势，从组织结构、运营模式、员工沟通、到创新机制等等，包括朱李叶，这样带有一定互联网基因的移动医疗公司；同样，商业地产市场上，大批涌现的联合办公和众创空间等新型办公形态，也是地产商、业主方捕捉这一行业变化的积极应对。就像互联网+的风口将吹向产业互联网一样，我们也许可以期待，新型办公形态将更多走进大企业，更深刻、更大规模地影响传统产业。

嘉宾精彩讨论：

1、从房地产服务商的角度出发，要真正做好办公空间布局管理，企业除了与专业顾问沟通外，也要充分听取其员工的需求和建议。互联网+对于各个行业都有毋庸置疑的影响，高科技如何推动办公空间策略的变化，则是未来发展中的一大重点。

2、面对办公空间管理过程中新的挑战，传统医疗健康行业如果要推行办公空间的变革是相对困难的，但互联网+与该行业的结合以及员工平均年龄的下降这两大因素能有助于推进办公空间改革的进程。

3、互联网+新形势下，医疗健康行业也开始逐步推行共享空间与移动办公，提高企业办公效率：（1）设计办公空间时，应该充分考虑行业及公司实际情况，结合各业务线与部门的运营规律与办公桌利用效率。需要长期在公司办公的岗位保留固定工位，经常外出或移动办公的岗位则可以共用工位或者直接改为移动办公；（2）节省的办公空间，适当增加为共享空间，让员工增加互动交流的机会，共享空间的设计需要紧密结合企业的组织文化。

▌营改增与会计准则制度对企业选址的影响 目前，营改增试点的进一步扩围，导致房地产业很可能是此次变革中影响最为显著的行业，因此这一话题已然成为了发展商和业主关注的焦点，关乎发展商的成本、业主的选址等重要问题。在互动讨论环节中，来自戴德梁行、毕马威会计师事务所和拜耳公司的嘉宾从不同的视角对这一热点话题进行了热烈的讨论。

嘉宾精彩讨论：

拜耳（中国）有限公司的刘先生，负责全国近30个城市的选址、设计、装修、家具、IT布线、安保设备等工作。随着营改增的出台，他最关心的问题是，作为租户、供应链的甲方、优惠到底体现在哪里？

毕马威会计师事务所于女士从专业角度就营改增对企业选址的影响进行的分享。于企业而言，由于进项税可以抵扣，在面对业主的租金报价，作为一般纳税人，需要计算的是“不含税价格”。

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