京城别墅市场惊变三大前兆 一个引爆点已经被点燃……

这一切来得并不突然，决策君不会过多探究背后的原因，更不会关心龙湖有没有后悔。...



犹记得两年前的赵全营夺地大战，首创置业以溢价率122.7%力挫龙湖、和裕地产以近4万楼面价抢地……

两年过去了，首创禧瑞墅以开年热销5.8亿元的业绩震撼京城。项目所在的首创公园城片区更是从汇聚了首创、恒大、万科等品牌房企的潜力板块，摇身一变，成为京城首屈一指的别墅热点区域。

管中窥豹，仁者见仁，一个项目一次热销，决策君愿意分享三个市场见解，您认同哪个部分，不认可哪些方面，都不妨先看看这其中的“理”和“据”。首创禧瑞墅此次首期开盘即罄的80套房源均为叠拼产品，而首创禧瑞墅一期仅叠拼房源就达448户，2016年后劲可观。



当然，决策君强调的叠拼联排美好时代不是指首创禧瑞墅的后市潜力，而是这两类产品的市场占有率。从北京市场来看，过去三年叠拼和联排成交套数分别占据当年别墅成交总套数的75.3%（2013年）、79.5%（2014年）、83.2%（2015年），而叠拼和联排三年间的成交套数均旗鼓相当，也就是说两类产品各为上述占比贡献了一半的成交。

从市场层面来看，叠拼、联排的美好时代其实是建立在北京别墅用地日渐绝版的基础之上；从产品层面来看，这两类别墅产品的设计建立了绝对的总价和使用价值优势。换句话说，就是超高性价比。以首创禧瑞墅为例，其137㎡下叠产品总价控制在670万，实际使用面积可达439㎡，超300%的得房率对置业者来说无疑是“致命”诱惑。



但要引起注意的是，在快速去化的背景之下，这两类产品存销比并不乐观，尤其是叠拼产品2015年的供应仅1769套，同年销售套数达到1520套，1.16的存销比也就仅比普通住宅1.08的指数略高，不难预见，北京叠拼别墅即将迎来供不应求的时代，联排别墅也将紧随其后。前文有提到叠拼、联排产品的总价优势，在过去，这个优势主要体现在别墅市场，而自2015年之后，叠拼、联排的总价优势已成了决胜市场的一个有趣因素。

为什么说“有趣”？凡是关注市场的人士必然会发现，在最近两年北京楼市全面豪宅化的进程中，别墅反倒成了越来越多人的选择。比起动辄1000万以上的四环至五环间的豪宅，别墅显然具有这些项目不可比拟的居住属性。



这其实是一个选择五环豪宅还是近郊别墅的问题。近一年间，东西北三个方位紧邻四环的豪宅项目，比如泛海国际、万柳书院、霄云路8号等早已超越1000万总价级别。

就连四五环之间的住宅单价也普遍达到了10万+水平，典型如西四环金玉府去年曾喊出“800万良心价”的口号，甚至南四环在售项目总价也直奔800万，近期热销的熙悦诚郡、德贤公馆，以及即将开盘的公园懿府，这些南四环项目套均价已破600万，下半年南四环区域更是有至少6个10万+项目入市，内城已无洼地之说。

中央别墅发展研究院数据显示，2016年1季度，1000万级新建商品住宅成交金额占市场总成交比达28.08%，该数据从2012年以来直线拉升，如今达到历史峰值。

按照这样的趋势，五环内在售的新建商品房，或将在短期实现“800万的告别演出”。与此同时，随着交通体系建设完善，近郊别墅成了绝佳选择。据了解，首创禧瑞墅项目距离京承高速11出口仅约900米，距望京仅15公里，15分钟通达机场，且备受瞩目的京沈高铁，其中的顺义西站便落址于项目附近。对于购房者而言，五环正在关上北京城的门，但类似首创公园城片区仍留有一扇窗。


从目前北京低密住宅在售的热点区域来看，海淀西山、孙河、东坝在过去三年间炙手可热，同时也不乏丰台青龙湖、房山“后湾区”等区域企图接过低密高端墅区的“衣钵”。但在决策君看来，前者已达到价值高点，后者价值尚未兑现，眼下，首创公园城片区最有可能成为低密墅区的新热点，京城别墅版图正在悄然生变。

事实上，由于供地原因，传统中央别墅区的独栋、双拼地位无人撼动，但新兴热点墅区已现多点开花之势，在过去一年间，首创公园城片区被冠以“中央别墅区拓展区”、“京承温榆河国际别墅区”等称谓，其竞争力正逐渐被市场发掘。

据悉，首创公园城片区左邻奥北别墅区，右接中央别墅区，享两大别墅区优质资源。区域西侧有10万平米海德公园，相当于28个足球场的绿色生态面积。片区东侧的牤牛河更是集蓄水、绿化、观光、休闲娱乐为一体的绿色长廊。



除了坐享丰厚的生态资源，交通因素是首创公园城片区的最大加分项，区域紧邻北京唯一一条“绿色生态长廊”——京承高速；东依101国道；南邻六环路；距首都国际机场14公里等，这些便利的交通条件都给首创公园城片区带来新的发展契机。

此外，产业与商业的逐步落地与完善，使得首创公园城片区逐步成为一个“有产业、有生态、有生活、有交通”的“四有”新区。源起首创禧瑞墅此番热销，首创公园城片区也从此开启了北京别墅新局。总之，决策君认为，这是一个绝对不容低估的区域。

最后，决策君要强调的是，对于北京房地产来说，当前仍是一个具备选择的时代，未来未必。

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