李智：促进社区商业建设与其他民生建设融合发展

近几年，我国城市商业发展较快，城市中心商业区建设已达到较高水平，再开发潜力不大。而随着经济的快速增长...





近几年，我国城市商业发展较快，城市中心商业区建设已达到较高水平，再开发潜力不大。而随着经济的快速增长与居民收入水平的稳步提高，居民消费结构发生了显著变化，社区商业需求日益旺盛，成为实体零售业转型的重要突破口。商务部门一直大力推动社区商业发展，2005年就曾出台《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，十年间我国社区商业的发展取得了一定成果，但总体看仍处于初级阶段，多以沿街商铺、社区底商为载体，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，商业功能不全，与国外成熟的社区商业模式相比有很大差距。加快发展社区商业，挖掘新的消费增长点，是扩大内需、促进就业、提升城市商业水平的重要途径，也是零售业探索新型经营模式的重要出口。新常态下，我国经济面临新的机遇与挑战，社区商业的发展也面临许多新情况，结合近十年的发展经验，我们认为至少有以下几方面值得关注与探讨。

第一，在社区商业建设过程中，各级商务部门过度关注商务问题本身，对与其他社区服务的结合关注不足。我们认为，社区商业和社区综合建设应充分结合起来，如养老、医疗、教育、文化娱乐等民生设施。从现阶段我国的基本国情来看，社区商业的发展应充分关注三个方向：教育消费、养老消费与时尚消费。养老、教育是以老年、儿童为核心的服务，并由此衍生出医疗健康、文化娱乐、幼儿教育、家政服务等多方面消费需求，是社区商业开发的重点。人口快速老龄化是我国一个非常明显的趋势，全面二胎政策的实施将带来新出生人口的加速增长，未来我国老人、儿童群体的刚性需求将快速增长。同时，相对于年轻群体，老人、儿童对便利化服务需求更大，更容易成为社区商业的潜在客户。时尚消费则是以年轻消费群体为出发点，关注焦点在于线上线下互动融合。

第二，保证社区商业用地，充分重视社区商业统一规划与合理布局。社区商业建设过程中的一个重点与难点问题是保障社区商业用地。近几年，我国房地产价格大幅上涨，北、上、广等一线城市更是寸土寸金，在缺乏刚性规定的情况下，房地产开发商很难自觉拿出一定的面积支持社区商业发展，因此，必须有明文规定才能保证有效供给。此外，在对住宅进行设计的同时，对社区商业应同步统筹规划。对用地面积、周边环境、商业布局、目标人群结构等进行充分评估，结合社区医院、图书馆、文化娱乐、教育用地等集中规划，统一建设。既保证社区商业用地不缺失，同时提高商业用地的使用效率。

第三，加速创新社区便利店的发展。我们认为，未来流通业有两个重要发展方向，一是向体验式发展，二是向便利性发展。这两个特点是实体零售业特有、网络零售无法取代的。具备了这两个特点后，实体零售可以为网络零售服务，而便利店则是建设体验式与便利性社区商业设施的最佳切入点。

近几年，我国便利店业态加速扩张，数据显示，2015年便利店逆势增长，15家主要代表性企业销售额增速为18.2%，远高出其他业态，便利店正以二、三线城市为中心加速布局。但总体来讲，我国便利店发展仍不充分。一是过多强化买卖功能，对其他服务关注度不够。以日本为例，便利店除买卖功能，同时提供快递代理、旅游代理、保险代理、洗衣代理、税收代理、报刊销售、银行存取款、缴费代理等多种服务，是一个综合设施，突出体现了便利性。二是注重便利店品牌化、连锁化发展。引导现有社区小卖店、夫妻店、小超市加盟连锁品牌，由连锁品牌提供统一管理、经营指导、配送服务、协助选址、装修等，保证社区便利店的品质化经营与商品、服务质量。第三，注重发展便利店O2O服务。互联网时代，信息技术快速发展，“互联网+”概念不断深入，线上线下的融合更能满足年轻消费者需求，契合社区商业的时尚消费概念。

第四，探索新型社区商业经营管理模式，鼓励房地产开发商参与社区商业运营。目前，房地产迎来去库存化时代，行业风险不断加剧，商业地产呈现一种透支、无序的发展状态，显露出过剩局面。开发商化“重资产”为“轻资产”需求日渐强烈。社区商业体量小、风险可控，需求刚性，与房地产有紧密联系，是化解房地产风险，纾解“重资产”的有效途径。

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