酒店发力长租公寓，机遇与挑战并存

酒店和公寓出租一样都是重服务的行业，线下运营能力是其所长，但照搬经验也面临挑战。...





酒店和公寓出租一样都是重服务的行业，线下运营能力是其所长，但照搬经验也面临挑战。

目前，公寓品牌所有者分为三种：一是酒店集团旗下的，比如如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓；二是房地产企业旗下的，比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓；三是互联网创业公司的公寓，如YOU+公寓、魔方公寓等。



大部分公寓品牌都想通过资本和互联网对公寓行业进行改造——先规模，后盈利。但在改造过程中，很多公寓品牌出现入住率下滑、运营乏力、盈利困难等问题。

空客房不能创造价值，开拓市场时，只有再开新店才能增加收入，利用规模效应降低成本。所以大多数公寓品牌优先追求规模效应，甚至过分利用杠杆。

公寓和酒店虽然都是重服务的行业，但酒店集团进入公寓这一新兴行业，同样面临着挑战。

目前各大连锁酒店集团自己的公寓品牌最先尝试的都是最擅长的、与酒店模型更类似的集中式公寓。例如城家公寓就是主打的灵活入住、长短租相结合、集中式和分散式相结合、以及线上线下的打通。



长短租结合在系统上有一定困难，长租公寓的系统强调运营人均成本极小化，而短租需要增加人员配置，两类客户的服务频次和内容都不一样，导致内部成本管控和管理流程也有区别。但另一方面，长短结合也将产生一定的溢价空间，时间越短单价越高。

另外，长租更偏向于居住型本地化的运营模式，销售渠道、获客方式不同于酒店。但中短租提供标准化的产品和服务，能很快利用互联网模式来进行交易。



除了长租和短租的区别，公寓产品形态还分为集中式和分散式，分散式是指将分散在各个小区的民宅进行统一托管、改造和出租。其中分散式公寓的长租依赖于传统的中介和本地的客源，互联网改造难度大。

显然，酒店集团更擅长标准化运营集中式物业。

但分散式也不能放弃，因为其覆盖面积更大。集中和分散相结合可以覆盖更多人群，也避免了拿整栋物业难的问题。

同时也要注意随着规模的增加，相应的空置率、人力成本更会急剧增加，运营管理能力、成本控制能力遭受挑战。一旦产生通滞或收益达不到，就会发生资金链断裂。



虽然酒店和公寓都是重服务的行业，但公寓的差异性更强，因为每个公寓所处的位置不同，客群也不同；而酒店则通过品牌和价位锁定客群，所以公寓运营的繁琐化程度比酒店高。

长租公寓与连锁酒店是模型对标的关系，传统的连锁酒店具有成本控制、会员制和差异化经营三大核心优势，标准化管理、运营系统、完善的加盟体系、品牌溢价能力，这些天然的优势帮助其直接切入整栋式公寓领域。

但也有业内人士称，酒店运营长租公寓还是有一定先天优势的。

一是两者都是做“住”的层面 ，核心的层面是非常相通的。二是都对线下运营的要求非常高。公寓利润比酒店低，更要求整个运营管控很精准，从选址、营建、装修，各个角度都要控制成本，酒店集团都具备这个能力，在成本管控上有不少经验可以运用到公寓上。

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