必须了解：海外人士与加国地产税、税相关

每到报税季节，不少人都非常关心非税务居民在加国买、卖房产应该注意的税务问题。今天资深报税专家Jessie H...







每到报税季节，不少人都非常关心非税务居民在加国买、卖房产应该注意的税务问题。今天资深报税专家Jessie Hu为大家详细介绍和解读一些与税务息息相关的细节，以满足大家的需求。

税务居民与非税务居民的区别首先来看看税务居民与非税务居民的区别。所谓税务居民，需要就其在世界范围内的收入所得交税。而非税务居民只需要就自己在加拿大境内的收入所得交税。这就是为什么很多人希望成为非税务居民的原因。

与此同时，税务居民也有两种，一种是普通税务居民(OrdinaryResident)，一种是视为税务居民(DeemResident)。这两种的差距就很大。普通税务居民，大多数情况下也叫做实际税务居民(Factualresident)。对普通税务居民，国税局课税的时间依据是此人正式成为税务居民的那一天起，例如某人在5月30日成为税务居民，那么申报当年税收时，就从5月30日开始计算到12月31日。对视为税务居民来说，无论在当年的哪天成为税务居民，整年的收入都要报税。因此，普通税务居民有可能出现一年中一段时间是非税务居民，一段时间是税务居民的情况，而视为税务居民则不会有这样的情况。



非税务居民的优点：在加拿大没有为全球收入的纳税义务；不用在加拿大报税（除非加拿大有收入），在加拿大的利息收入免税；不用在加拿大申报海外资产；可避免净资产评估等。缺点是不能享有的待遇：出售主要住所，资产增值免税。成为非税务居民要满足常年居住国外或在加不超过183天；而为保住枫叶卡5年住满2年，每年146天；看似并不矛盾，但更新枫叶卡需提供过去5年的税务评估单NOA，这让既保住枫叶卡又做非税务居民成为两难。而与加拿大的居住联系由于不是立法，不具法律效力，并不能仅此用来判断一个人是否为税务居民：如是否安家在加拿大，配偶或子女是否在加，是否有个人资产（房产、投资、车、家具、电话）；是否有社会联系（会员卡）是否拥有驾照、护照、保险等。例如，空中飞人只是“逗留”(Stay)或“访问”(Visit)而非正常安居模式。因此没有将个人（而非家庭）的正常生活，安顿或维持或集中在加拿大的空中飞人，根据个案，完全有可能被视为非税务居民。

在加拿大买房、卖房的税务问题现在越来越多的国人选择在加拿大置业，原因有很多。一是优惠的外汇利率；二是致富群体新的投资方向；三是加拿大得天独厚的环境。加拿大不限制外国买家，有没有身份都可以购买。但是，有几个省份对外国买家有些限制。此外，国内产权有年限的限制，而加国没有限制。

在加拿大买房要涉及到的税和退税包括土地税，土地转让税和货劳税（GST）。税务居民和非税务居民需要付的税率是一样的，大约是物业的0.5%到5%。而物业是自住的话，在安省可以有$2000到$3725的退税。5% 的货劳税退税只适用于新建房自住或用于出租，最多有$6300的退税，而安省居民有多达$24000的退税。



那么，在加拿大卖房又如何呢？Jessie指出，在加国卖房的过程要复杂的多。除了一系列的报税表格要在规定的时间内准备，向税局申报，还要提前预交25%财产增值税，以获得税局发的ClearanceCertificate以完成交易。通常要等6-8周。在这个过程中买家也会参与进来，确保卖家要交的税全部付清。卖家要交的税是财产增值税，一般是25%。而加拿大的居民只是付增值部分50%的税。

关于报税问题，非税务居民如果只是有租金收入，并不需要向税务局报税，只需交完租金收入25%的税就可以了。但是如果一年当中有物业出售，或者你想要申报出租费用降低净房租收入，就必须要报税。非税务居民须在每年6月30日之前申报在加拿大投资物业的收益，比如房租收入，欠税需要在4月30日之前递交。如果是自住则可以不交税。

至于中国移民海外资产以及税务局出台的关于海外资产申报的新举措，海外资产是指个人在年度任何一天是否有超过10万加币的资产；海外资产的成本而不是公平市场价值，成本Cost  Amount在税法中是获得某项资产的花费。对新移民来说，海外资产的成本是移民时资产的公平市场价值。那么，需要申报的海外资产包括：海外银行账户存款，海外公司股份，海外房产，包括出租物业，但不包括个人自用财产和正在运营中的商业物业。

由于加拿大税务体系完备也较为复杂，很多税务个案要依照每个人情况不同要做不同的处理。Jessie建议最好是咨询专业的会计师，由他们来为你报税把关，避免不适当的申报，以及报税以后应付税局跟踪查询提供不合适的信息。

注册会计师Jessie Hu拥有自己开办的会计事务所，她本人是拥有10年以上会计经验的专业人士，有问题咨询的读者可以直接通过加微信或是打电话联系Jessie本人。

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