捕捉房产公共配套的增量，判断规划的确定性是关键！

投资行为的本质就是去捕捉房产周边公共设施的增量。...

房产的价值是房产周边的政府公共配套设施价值的总和，房产周边的公共配套设施分为存量和增量，房产当前的价格是由已经存在的公共配套来决定的，而增量则是由房产未来周边增加的公共配套设施决定的。所以投资行为的本质就是去捕捉房产周边公共设施的增量。

那如何判断公共设施增量的确定性就是投资是否成功的关键，因为只有配套实施增量大的房产，将来价格的涨幅才会最大，最成功的房产投资就是找到涨幅最大的房产，我们称之为房产的成长性，那市场上有数不清的房子，到底哪一个才是成长性最好的呢？那首先你要掌握判断确定性增量的技巧。投资一个城市的房产就是买入一个城市的股票，所以你买入哪个城市的房产相当于你认可这个城市将来的发展。也只有哪些竞争力不断增强，人口不断增加的城市才是真正值得投资的城市。

买房产跟买股票是一样的道理，因为一个城市也相当于的一个公司，市委书记相当于公司的董事长，而市长就相当于公司的总经理。当你已经找到一个有潜力的城市以后，下一步就是挑选这个城市的房产，而且你要找的是未来房产周边公共实施增量最大的房产。

什么样的房产周边未来配套的增量可能最多？当然是国家或者政府有大的规划的地方。说到规划，这里就是暗藏无数陷阱的地方，ZF因为各种各样不便说明白的原因，会有各种各样的规划，有的真的按照预想实现了，有的打折扣实现了，而有的就一直停留在蓝图上面。所以只有规划并不可信，聪明的投资人是要去研究规划的确定性，而最困难的也是判断这种确定性。

大家都知道，权威机构发布的信息才可行，小道消息就极具欺骗性。所以说越权威的机构发布的规划就越可信，首先当然是国家级的权威发布的信息，比如国家级的规划，或者最高领导人的指示，这种确定性最高；而在一个城市里面，那就要看我们的市委书记，市长的讲话，如果书记市长天天挂在嘴边的规划，那可信度也很高。在下一级就看区级的规划和区领导的讲话。所以判断一个规划的确定性最首要的是去判断这个规划是哪一层级的权威机构所发布的。判断确定性除了看信息发布机构的权威性，还有一条重要的判断依据，那就是不能光看发文讲话等虚的东西，规划最终还是要落在实地才管用，所以我们还要去看规划是否真正的在执行，而且执行的力度和进度也很重要。比如深圳的马书记经常说到东进，目标是投入1.4万亿进行若干项重大配套的建设。那到底是有说有练，还是光说不练呢？那我们就要去实地看，比如东进最重要的交通大动脉14号线有没有动作？新闻上说，市政府要求17年初开建，在规划的线路和站点上有施工单位在到处钻探确认建设的可行性，最近还在网上公布了土建工程的招标文件等等。从14号线我们可以管中窥豹，东进战略不是停留在书面上的假大空，而是实实在在政府在快速推进。

所以如何去判断一个房产的升值潜力，那就需要判断房产周边确定性的公共配套的增量。如何判断增量的确定性呢？有两个方法，一个是去判断房产所在区域的规划是由哪一层级的权威机构制定的，发布机构的层级越高，那么确定性就越大；第二点是去打探规划是否真真正正在不断得到推进。

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