谁会成为下一个融创？！

世茂、旭辉、阳光城、金科，哪家房企会真，的成为下一个融创？...

根据克而瑞公布的榜单，今年1-11月，融创的操盘金额达到，4754.1亿元，历史上首次超越了万科，位列第三！这让不少人担心“不在意排名”的万科，今年还能保住前，三的位置吗？！

而这还只是融创，强大肌肉的冰山一角。前不久（12月5日），孙宏斌在发布会上表示，目前，融创的地产、服务、文旅与会议会展四个板块，已是头部企业。未来三到五年，文化与医疗康养两个板块，也要做到头部企业！

3年前，孙宏斌还评价那些，多元化的房企：我不太明白他们转成什么。甚至去年8月他还表示，融创不会重点考虑多元化。转眼间，融创已成为这么多领域，的巨无霸，第一、第二增长曲线并驾齐驱！

融创为何这么牛？明源君认为，主要源于其三大能力：

❶ 强悍的收并购能力；

❷ 近年迅速增长的产品力，让其几乎没有短板；

❸ 稳定的团队和强大，的执行力。

业内类似融创风格的房企，还有不少，比如世茂、旭辉、阳光城、金科等，不时被人拿来对比分析。那么，哪家房企会真，的成为下一个融创？说到收并购，很多人脑海里就会，自动浮现出“门口的野蛮人”“白衣骑士”等形象，以及企业被兼并收购，创始人和大量员工被，扫地出门等凄惨景象。

这或许是部分事实，然而，多半是大众媒体煽情，作用使然。

社会层面，收并购是市场经济发展，到一定阶段的必然产物；公司层面，收并购是从生产经营向资本运营，转变的有效方式，是公司实现资本快速扩张，的有效手段。事实上，名列世界500强的公司，在一定意义上说都是，靠收购和兼并发展起来的。

在国内的房地产行业，融创是这方面的典型。

前不久，融创跟买白菜似的以153亿收购了，环球世纪和时代环球，用孙宏斌的话说，“我们谈了一个多小时，基本上定了七七八八，后来就去喝酒了。”

此前，融创还有收购绿城、雨润、佳兆业、星耀五洲项目、乐视、万达文(万达文)，旅13个项目等一系列壮举。

2017年，融创的并购规模超，800亿，那一年的全国10大，资产并购案，融创占其二。当年，融创的销售额同比，大幅增长了140%以！

2019年，孙宏斌再次选择加速并购。仅今年上半年拿地花了801亿，超过了去年全年。

事实上，早在2012年，融创即开始通过，收并购的方式，便开始在全国收购项目，和土地。2014年至今，融创并购规模约，2000亿，藉此，孙宏斌买出了一个，庞大的帝国——2010年刚上市时，融创土储仅590，万平方米，截至2019年上半年，融创中国连同其合营公司及，联营公司总土地储备约为2.04亿平方米,权益土地储备面积约为1.36亿平方米！

跟融创一样，阳光城、旭辉、世茂、金科近年来的业绩增长，也十分迅速，其在收并购，方面也比较凌厉。

首先，推进收并购的时间较早。

比如，旭辉从2015年开始，每年通过收并购获取的项目比例，就保持在40-50%，收并购项目的，类型涵盖股权收购、在建工程转让、法拍、产交所、城中村改造、一二级联动等，积累了丰富的收并购，项目经验；阳光城，在2016年借助收并购在全国范围内，实现了全线布局……

其次，收并购力度不断地加大。

今年，金科接连出手，比如，7月份收购新城控股，6家项目公司股权。凶猛的收并购，力度一度引发关注。

阳光城公布的数据显示，今年7-9月份，公司合计获得12个项目，总计容面积为367.47万平方米。通过公开招拍挂获取的项目仅有，7月的3个项目，合计计容面积为28.06万平方米。其余项目均为收并购而来。

收并购使得其拿，地成本不断下滑，分析师竺劲就表示，阳光城今年1-6月拿地成本较1-5月下降4.6%。

世茂更是生猛。其半年报显示，今年上半年，世茂新增土地60幅，总价约为788亿元，权益计容面积，达1412万平方米，是去年同期的1.83倍。新增土储面积中，有900万平方米是以收，并购方式获取，占比约70%。

最近，又有不断消息传出世茂将并购，两家百强房企，如若成功，其规模极有可能超过融创此前，收购万达的规模。不过，这也并不奇怪。毕竟，许世坛此前曾透露，世茂收并购获取的项目，很多并未公告，数量不止外界看到，的这么多，且其中不乏，top10房企的身影。

与之相随的是，今年世茂业绩“大爆发”，前11个月，销售额达2277.33亿元，操盘、全口径和权益金额，三项榜单中全部重返十强，其中全口径和权益方面，力压华润和龙湖位列第九！最近，渠道商扼住开发商咽喉的话题，引发热议。且不说这种说法是否正确。但有一点是非常明确的，那就是c端用户越来越，重要了。客户对产品越来越挑剔了。

这几年，业内有一个说法“今天的土储就是，明天的规模”。通过收并购，可以快速获取大量，的优质土储，但如果不能将其转化为客户，满意的产品，无法快速去化，土储不能充分转化为规模，就会成为负担。

在c端用户越来越，重要的当下及未来，产品力是绝不可忽略的。

由于在顺驰年代，孙宏斌曾饱受(曾饱受，)激进扩张之苦，因此，自创办融创以来，孙宏斌曾多年坚持“高端精品”和“区域聚焦”两大战略。

甚至在2010年10月上市之初，向投资者承诺，上市后不会考虑向，全国扩张，而是稳守当时的北京、天津、苏南、重庆等少数区域，深耕区域，精心做好产品。不过，仍然存在一些短板。

2014年，绿城遭遇资金链危机，孙宏斌怀揣63亿港元驰援，宋卫平(宋卫平)。入主绿城的200多天里，孙宏斌亲率最精锐的部队驻扎绿城总部，盘资产、调结构、压价格、盯回款。

随后，绿城活了，宋卫平却反悔了。有人觉得孙宏斌，吃了哑巴亏。没收购成功，确实有点亏。但经过此役，融创补齐了产品的最后，一块短板。当时，孙宏斌就表示，“有了绿城，我们哪儿都敢去！”

其他标杆，要达到融创这样无短板，的高度或许还有一些距离，但是，它们正在奋起直追……

如今，几乎所有的百强房企，都进行了产品标准化建设，每家房企平均有，接近4条产品系！可是，产品系是有段位的。

早在十几年前，行业产品标准化的先行者，万科就开始产品线研发了，但这种以“快速复制、全国扩张”为目的的“运营型产品系”建设，只能算是1.0阶段。

到了2.0阶段，这进入到侧重研发，层面的设计标准、技术、模块、部品部件等的标准化，主要是为了控成本、降风险。

如今，全国整体上已经告别，房子稀缺，产品需要回归客户的，真实需求，进入到3.0的阶段。

最近3年，世茂先后发布了5大，产品系（2017年改善“璀璨系”、高端“国风系”，2018年低密顶豪“龙胤系”、刚需“云系”，2019年“城市趋势引领型豪宅”天誉系），已经是均好的3.0阶段了。

这些产品系，在品牌上有很高辨识度，在售价上有很好的溢价，在销售上有更快，的去化速度。

早在2014年，旭辉就成立了研发中心，专注于精装修、全龄宜居社区、联合办公、住宅工业化等的研发。2015年，又斥巨资联合，清华大学成立研究中心，对可持续住区进行，先锋性探索与尝试。在2018年，旭辉推出了自己，的第五代产品，关注到了各个，年龄段的差异化需求，非常全面，当时引起轰动，2019年，又推出了自己的，第六代产品——旭辉CIFI-6，在CIFI-5基础上的进一步优化。

2018年，金科披露了其“三系一核”的产品战略，从琼华、博翠到集美，虽然产品的类型不同，面向的消费人群不同，但主张的却是，同样的精神内核——东方人居。

而自2016年发布二代，产品升级方案以来，阳光城就一直在各个公开，场合强调从“以客户为导向”到“以用户为导向”的核心理念升级。

这些，恰好与整个房地产行业面临的全新，竞争形势相吻合。产品力是最好的营销工具，好产品会带来好口碑，跟融创一样，这些房企在产品上的发力，带动了其销售业绩，以及排名一路飙升。11月5日，在民生银行的不动产金融，年会上，孙宏斌表示，要提高一个企业的，综合竞争力，首先要看的是布局，和土储质量，其次是看的品牌、产品、服务等综合竞争力。

这些，归根结底，都要靠人来执行。为什么有的房企能做到，有的就做不到？

孙宏斌经常说自己不太，会算账，其实不太适合做生意，可是生意却越做越大，为啥？因为手下一堆人才，早就给算得七七八八，老孙拍板就行。

融创的高管团队极其稳定。虽然融创目前员工的，平均年龄在31岁左右，十分年轻，但融创当前的，核心高管团队，平均司龄却超过了16年（含顺驰阶段），而这，正是融创中国的年龄！

融创的高管几乎都与孙宏斌共事，了15年以上，孙宏斌是带着自己，的创始团队一路打天下。

活力与稳定性兼具，使得其执行力超高。比如，收购万达文旅项目时，融创团队提前进场卖房，等正式交割时，项目账面上已经，有300亿现金！至今的3年间，已卖了1600多亿！

得益于很早就确立“五高”人才发展体系（现在已经升级为“六高”），企业形成了良，好的内部造血机制。现在旭辉基本不空降高管，高管团队稳定性非常好。2019年，旭辉的人才内部，成长率达到70%以上。使得其效率超高。

金科和世茂也有类似，的特点。目前，世茂核心岗位人才内生率，和“双新”（校招的“新世力”和“新睿力”）成才率均80%以上！

但管理团队稳定，只是原因之一。阳光城在不同的阶段通过，管理团队换血，保持组织的活力，同样不断取得业绩增长。关键还是背后的机制。

从目前的情况来看，虽然几家房企的规模增长速度，都很快，但世茂还是最生猛的。明源君注意到，去年，世茂是所有民营，千亿房企里面，人均权益金额最高的。这在一定程度上说，明了其内功心法的层次。

2015年到2017年，世茂在700亿上下徘徊，当时看似乎失去了增长，的动力，但现在看来，正是那两年埋头苦练内功，造就了世茂的今天。这与融创上市之，初区域聚焦做精品，有异曲同工之妙。

从这个意义上来说，世茂是最有可能，成为下一个融创的。

近几年，房地产这个行业，冒出来许多黑马。未来，冒出黑马的概率会，逐渐减小，但机会依然存在。最近，明源君跟几个大佬交流，他们均认为，2020年还会有10家左右的百强，房企被吞并，届时，旭辉、金科、阳光城，或者其他类似的房企如果能够，吃下其中的一两家并能消化掉，逆袭的概率也是非常大的。（作者：明源地产研究院 凌峰）

相关热文推荐：

前往公众号对话框，回复对应关键词即可查看

回复“2020”，查看孙宏斌任泽平等地产大咖对2020年楼市的8个判断

回复“林中”，旭辉林中告诉你未来20年房地产为什么依然向好

回复“吴建斌”，阳光城吴建斌告诉你地产行业6大变化

回复“趋势”，了解地产行业将，裂变成4个行业

    关注 明源地产研究院