豪宅测评：看过1000万一套的凤起朝鸣后，发现绿城还是不懂成都

是成都不懂绿城？还是绿城不懂成都？...



这是豪宅测评的第4期（成都精装大宅测评上线：我们将带你看遍成都600万以上的精装房！）。

在中国做高端住宅，注定是不能绕开绿城的，因为它是中国房地产界教科书级的存在。每年接待同行参观超过10万人次，曾经一度，“高端学绿城”是整个房地产行业从业者的共识。

此次，我们要测评的项目便是绿城西南1号作品，位于成都内金沙板块的绿城·凤起朝鸣，项目于2019年8月取得首批次170套房源预售证，其中165-195平米精装高层住宅121套，精装叠拼（多层）212-385平米房源49套，带精装单价30011-39999元/平米，单套总价约在500万-1467万。

从价格和区域上看，凤起朝鸣在成都绝对算得上是豪宅级。

我们之所以选择测评这个项目，理由有三：

提到凤起朝鸣，不得不提到它的同名项目——杭州凤起潮鸣，位于杭州老城区的核心地段凤起路和潮鸣路交汇处，地价37.35亿元，均价79800元/平米。产品形态由产权式服务酒店、高层住宅和中式合院组成。它是绿城近几年的顶级产品，一个被业内争相参观学习的高端住宅项目。

2017年底，绿城以楼面地价15600元/㎡，13.4亿成交总价，配建并无偿移交24%租赁住房面积摘得今天的成都凤起朝鸣地块。随后绿城对外号称，凤起朝鸣是其西南1号作品，完全由绿城团队独立操盘。

彼时，成都地产业界对于凤起朝鸣是期待的。成都从来没有哪一个地产项目从案名公布之时起，预期就被拉得如此之高，仅仅是因为绿城和凤起朝鸣这两个标签。然而，伴随着项目的入市销售，成都地产业界、购房者、包括绿城在内，预期可能都发生了变化。

2019年8月项目取得首批次170套房源预售证，其中165-195平米精装高层住宅121套，精装叠拼（多层）212-385平米房源49套，带精装单价30011-39999元/平米，单套总价约在500万-1467万。

开盘前两天，凤起朝鸣打开样板间迎客，同时也接受了成都地产业界的参观和检验。

预期和现实产生了很大的差距，便会直接反映到销售数据上。在成都房地产市场如火如荼的2019年，凤起朝鸣开盘销售数据让人有些看不懂，虽然豪宅从来不是快销品。在链家小哥一顿猛操作，同期高价地项目陆续入市，也不知道到底是哪服药见效了？时隔十个月后的现在，绿城终于对外宣称首批次高层住宅121套房源售罄，目前还有部分叠拼产品在售。

从购房者掏钱的速度来看，头顶光环而来的绿城·凤起朝鸣并未跟上成都市场同期的节奏。在一个热情高涨的市场中，高端豪宅教科书打造的顶级产品并不叫座，一切似乎不太符合常理。

是成都不懂绿城？还是绿城不懂成都？

我们过去10个月中三次探访绿城·凤起朝鸣项目现场，从区域、项目、产品三个维度去解析，期望可以从中找到答案。一直以来，主城以城西为贵，这是成都的居住逻辑。从择址上来看，内金沙板块是成都最适合做凤起朝鸣的区域。

金沙的文化底蕴，在这里孕育出最成都的生活氛围，小街区、公园成群、绿树成荫。区域内有金沙公园、黄忠公园、滨河公园多个绿地，跨过三环还有苏坡公园以及尚未建成的百仁公园。

在教育资源上，金沙板块位于师资力量最雄厚的青羊区，板块内覆盖金沙小学ABC三个校区。而紧邻凤起朝鸣的，就是金沙小学C区和泡桐树中学。

再看区域购买力。作为城西核心板块，金沙一直是城西居住的成熟核心板块，十年前金沙西园、中海·金沙府就揽获了当时的一大批实力买家。至今，建成于2012年的金沙府二手房成交单价约在3.1万元/平米，套均总价在500万左右。

十年来，金沙核心板块都没有纯粹的大宅入市，只有零星的小盘供应。在高端新房断档的区域里，供需关系明朗。插句题外话，就在上个周末，同样在城西的另一个高端项目，融创·国宾雅集开盘，套均总价530万的清水房，当天308套清盘。

另一个值得一提的现象是，而相比于城南置业人群的年轻化，城西置业人群的年龄会稍长一些。他们对于精装风格的包容性其实更强，但同时他们也更加具备生活经验。

综上所述，绿城·凤起朝鸣落子的区域配套和购买力都是完全没有任何问题的。

经过一年多的打造，绿城·凤起朝鸣已经逐步实景呈现，约65亩地块同时上了三种产品，六栋高层、十栋叠拼（多层）和十套合院，单是物业形态，看着就挺……紧凑的。

六栋高层南北排布，其中两栋最高的32层，是后期无偿移交的租赁住房，也是整个项目最高的建筑。剩余四栋的高层分别为23层和19层，两两并列，由高到低。在高层东面和南面，环绕的是三栋7层和七栋5层的叠拼（多层），正南北向排列，加上公建化现代风格的外立面，整齐工整。

项目的东南角是十套中式合院，实景可见绿城在中式园林及建筑的打造上确实行业领先，据闻，单套销售预计5000万起，目前尚未取得预售证，也不知道是不是真的。

整个项目从西北向东南方向高度递减，但受项目东侧建发·金沙里（高层住宅）和南侧金沙宸宇（高层住宅）的遮挡，这种渐进的层次感到低处合院部分，仍就被高层建筑俯视。

和一般高低配的项目还略有区别，如果仅有高层和合院，还有可能做出适当的楼间距，可是绿城的想法太多，一次性把所有产品形态都放到凤起朝鸣上，高层、叠拼（多层）、合院的布局，让小区的园林绿化被挤压得难有空间发挥，部分楼栋的楼间距和私密性都不算佳。

在这一点上，有资深业内人士分析，在金沙板块容积率2.0的地块其实发挥空间还是挺大的，但绿城在凤起朝鸣的产品选择上，显然是算了一笔最合适自己的账，这就可以解释为什么它会在一个不大的地块上同时放三种产品。从绿城·凤起朝鸣已部分呈现的外立面来看，扁平化的设计整洁工整，在外立面的审美上符合当下所流行现代风格。但从外到内，进入房子内部后，反差太过于强烈。简单点说，从外部看是个豪宅，从内部看无论是户型还是精装修呈现都是肉眼可见的改善。

中式合院量少且暂时未取得预售，因此我们将重点放在主力出货的高层和叠拼产品上。需要说明的是，受篇幅所限，重点划出不足之处，以期共同进步。2t2户的高层，分为165和195两种户型，每个单元的顶层各有一套特殊单位302平米。此次测评的195户型，四房两厅三卫。

1、室内公共空间无豪宅尺度感。

客餐厅区域开间仅为7.8米，面积约为38平米，这个尺寸的横厅尺度感只能说将就，改善有余，豪宅尚欠。且因为绿城和将来邻居对外立面的整洁度要求很高，后期是不能封阳台的，所以这个空间不能通过后期改造扩大尺度。2、 绿城式厨房的特点——小。

厨房面积小，是绿城近几年高层项目的一个特征，橱柜和厨电品牌并没有什么出彩之处。此外，样板间厨房采用铝扣板吊顶，不知道是不是因为赶工来不及。

3、客卧面积较小，功能性四房的通病。

除开42平米主卧区尺度在线外，其他3个房间均进深长、开间小，这在后期摆放家具和床时会稍显局促，而这也是功能性四房的通病。绿城认为，建筑是生活的容器，但家人生活容器的空间感能不能更好一点呢？

十栋多层（叠拼+平层），其中三栋为7层，另外七栋为5层。叠拼产品中，下叠均为负1楼到2楼，上叠也都是跃顶楼的设计，除此之外的中间楼层均为大平层。每单元1部电梯，无入户大堂。

叠拼（多层）有六种户型，下叠分为385平米和320平米，上叠270平米和228平米，中间大平层分为235平米和212平米（这是多层中最为亮眼的产品）。

此次我们测评的是385平米底跃户型，单套总价均超过1200万元。

 1、三分之一的房款花在地下室。

地下室在成都人民的生活中糟点颇多，下雨、潮湿、通风采光都不好评价，样板间内地下室两台抽湿机也是同时工作（抽湿机这个东西四川人其实之前是很少用的）。

需要注意的是，凤起朝鸣的下叠户型地下空间是计入产权面积的，并且地下室面积占据了房款的三分之一，同样的情形也出现在合院产品中。只能说有钱人的消费观不同。

2、 385平米的房子厨房只有7.2平米，赢了！

3、 在2楼的卧室区没有公共空间，3个卧室围着楼梯转。

由于各人的审美有差异，在此我们不去点评该产品的精装，猜测由于限价的原因，绿城的精装水平还没发挥出来，只能说肉眼可见它不匹配一个千万级豪宅的精装水准，但装修风格的包容性还挺强的。但有一个地方需要提醒购房者，在多次与业内人士看过风起朝鸣的样板间后，一致认为，它的空房子比摆放了家具和软装的样板间打动力还要强一些。

测评后记

1、 不要迷信神话：房地产是非标准化产品，尤其是在做高端住宅上，要充分研究土地，研究当地居住习惯和合时装修风格，一张图纸不能走天下。只要舍得在产品上下功夫，成都本地也有开发商做出了颇受赞誉的项目。

2、 无论从价格还是区位上看，凤起朝鸣都是一个豪宅项目，虽然没有跟上成都市场当下的节奏，但在产品的打造上绿城也并没有打算迎合本地客户，毕竟你只买过几次房，而它做过很多的高端项目。

3、 在成都的核心成熟居住区域，实景销售，看到的即是买到的，预算和预期一致时可以购买。因为，它很稀缺，而且很多房子的问题都是时间解决的。如果你还有其他想看或想了解的豪宅项目，可以积极留言或评论，我们帮你看！



主编：余鸽

编辑：刘畅

图片来源：成都商报资料库/IC photo

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