四季花城迭代洋房:水土的流量王能否再成“爆款”?
财经背后的故事。...
1994年,有一家中国饮料企业花500万美元买下了帝国大厦的一整层,并向美国媒体称:“在中国,可口可乐和百事可乐加起来卖得都没有我多!”
至今为止,还没有任何一家中国品牌达到其当年的那种统治力。
在水土,有一个楼盘也有这种底气,“上个月,这个区域内所有的盘,加起来都没我卖得多”。
这个盘叫“四季花城”,重庆万科出品。
它最新的数据是,2020年5月,认购套数382套,在水土的成交占比是约54%。
就是说,每认购100套,就有约54套是它的。
它还有更好的成绩:2020年4月,认购套数296套,在水土的成交占比是约59%。
四季花城这种算不算成功?当然算,还赢得很漂亮!
为什么是它?
①区域成长空间大,水土是重庆向北的最新热点,潜力大。
②目标用户对,给首次置业者一个进入北区机会。
③附加值高,它是臻装高层,目前在水土比较少有。
目前四季花城即将推出纯洋房组团,建面约85~101㎡,这一次,“四季花城”又能否超越“四季花城” ?
水土的顶流盘
在水土,四季花城=水土顶流,这个结果是购房者刷卡投票选出来的,认可度很高。
来看它的成交情况:
四季花城的第一次开盘时间是2019年6月29日,截止2020年6月14 日,它的到访量约19400人,成交2199套,金额约19.2亿。
据说开放日当天,四季花城的意向登记客户就近1000组!在老百姓心目中的“新区”,这种流量足够震撼。
它的销售现场,通常是这样的——
四季花城销售现场图
从价格上,它并不占优势。
四季花城高层建面均价在约11200元/㎡,在目前水土的高层中,价格算高的,甚至比部分洋房的单价都还高一点。
那么四季花城为何能成为水土的顶流?
①对区域判断精准。
万科是对城市“格局”动向嗅觉敏感特别高的一家企业,它能精准的捕捉到,政府对于未来的发展方向定位,并抢先落子。
万科四季花城的拿地时间是2018年,楼面地价约3822元/㎡,到了2019年6月,水土的楼面地价最高已经达到了6800+元/㎡。
这种精确的判断,能让购房者更多享受区域发展带来的红利。
比如,四季花城一部分购房者是悦来、中央公园买过房的人。
这群人享受过区域发展带来的红利,他们知道水土处于高速发展过程中,未来的空间很大。
还有一点很重要,重庆万科拿地时间早,这样就有充足的成本空间给产品设计、定价的空间,就更自由,可以做出更嗨的产品,而最终的房价含金量高。
因此,四季花城做出了水土区域内,目前为止唯一的臻装高层。
②对区位把握好。
万科·四季花城的位置不错,位于水土高新区门户,进退自如。
进,它是水土板块内离悦来、中央公园最近的楼盘(车程约 8-15 分钟);退,区域内“10分钟生活圈”已经形成,休闲娱乐一应俱全。
据龙门阵财经了解,在四季花城一期的购房者中,还有一类人—水土当地人。
楼盘的位置好不好,哪里位置最好,哪里资源最好,水土当地人最了解。
像这样的门户区域,往往会成为房企争夺的焦点。
比如,6月6日,水土组团上线一块土地,紧邻四季花城,如图——
据说这块地的上线,吸引了重庆几家头部房企报名。起拍楼面地价为4452元/㎡,比万科四季花城地块的成交楼面地价还要高出近两成。
③对需求掌握好。
对购房者心里把握上,重庆万科很有心得,它总是善于抓住购房者的需求和痛点,打造出符合市场需求的好房子。
重庆万科认为,水土是承接礼嘉、中央公园购房者溢出的最佳位置,他们对房子的要求很实在,面积不一定大,但要配套完善、交通便捷、环境舒适、教育无忧,品质不错。
四季花城主要户型建面约66~90㎡,大小适中,属于国民户型,够实在,适合首次置业者。
它有地铁、有资源加持。
与四季花城最近的轻轨是轨道交通6号线的刘家院子站(在建中),这样的轨道房,兼具居住舒适度和交通通达性,对首次置业者有相当大的吸引力。
四季花城上新:洋房
这样的顶流盘,还有没有上车机会?
有!四季花城即将上新,这一次是纯洋房组团。
从位置上看,四季花城的洋房(二期)与高层(一期)并不是一块土地,两者相距有一点距离,是独立的新地块,拿地时间2019年8月,楼面地价约5463元/㎡。它的基本面如下:
容积率为约1.5,总体量约14万方;其中住宅总体量约9.5万方,规划有26栋5~8层的洋房。
目前推出的户型有两种,建面约85㎡和约101㎡,套内面积约68~85㎡,面积不大,算是入门级洋房。
虽然四季花城两个组团有一定距离,但它们都共同享受水土区域带来的价值红利——
有产业:3个千亿级产业集群备受瞩目;
有人口:规划常住人口约30万,工作人群约60万。
有商业:水土的商业中心,规划有酒店、餐饮、购物、办公等总体量大约100万㎡以上。
有交通(规划):“两铁”、“两轨”、“两高”、“两快”、“五纵五横”、“41桥”交通大格局,轨道交通6号线、未来的轨道交通14号线,都要经过水土;
有生态:有江湾,两江四岸,17座公园,“一半山水一半城”;
有教育:复兴小学(已开学)、西大附中(水土校区)、江北中学、中科院重庆分院等24所学校……(学校均为区域配套,不代表入读承诺)
(来源:水土高新园官网http://www.cqstgxy.com/Content/2019-12/02/content_588204.htm)
问题来了,四季花城二期为什么不继续做高层,稳定收割流量,为什么要推洋房?
这是重庆万科的聪明之处:先通过高层来吸引流量,提升区域人气,当流量够高,人气够旺以后,自然会吸引更多的高端改善型客户来置业。
“既然购房者在变化,在迭代;那么产品,也要紧密跟随变化,快速迭代。”重庆万科一直很擅长这种打法。
因此,四季花城二期定位在了洋房,借此打造水土品质生活的样本。
户型图如下:
套内约68㎡——套内约85㎡——户型面积不大,精致,有品质感,妥妥的水土ICON。
空间设计也比较方正,动静分区合理,既不浪费面积,舒适度也是够的,足够满足首改购房者的需求。
四季花城如何超越“四季花城”?
如果四季花城的高层,是重庆万科掌握水土流量,建立话语权的试水之作,那么四季花城的洋房,则是重庆万科提升水土居住想象力的样本。
从市场逻辑看,四季花城高层已经做到了水土的“顶流“,要超越很难,在这一点上,它的纯洋房组团压力颇大,毕竟高层比洋房更好走量。
有点像学霸的毕业考试一样,不仅要顺利通过考试,还要成绩优秀。
那么四季花城洋房,又如何超越高层?
①纯洋房。
四季花城洋房,整个组团没有高低配,只有一种产品业态,保证了业主的纯粹性,同时各楼栋间距经过严格推演,保证了私密性。
容积率也不高,这就给了重庆万科充足想象力打造内部景观和空间。
比如摒弃了组团式景观,采用散式景观点缀,充分保证景观均好性,让每业主都尽可能的可以看到中庭景观,确保户户有景。
3大功能中心(活力汇、生活里和邻里集)构成的重庆万科最新168功能体系,将空间整合化一,从运动、休息、娱乐等,打造一个全民参与的多功能聚集式情景体验场所。万科·四季花城洋房内部景观规划图②颜值高。
所有买房子的人,都是颜控,颜值越高,在未来的产品二手市场上,溢价空间大。
四季花城洋房外立面采用的是大都会风格,这种风格外立面庄重典雅,浑然天成,即便是在万科产品系中很极少出现。
③价格有含金量。
四季花城洋房价格多少?
目前为止,它的价格仍未“掀起盖头”,但可以预测,它的价格应该比四季花城的高层价格高一些。
但它含金量没有缩水,是水土区域内,目前为止唯一的臻装洋房。
想一下,既减少了装修成本,也减少了等待时间,对于那些目前是租房居住的购房者,还能节约一大笔租金成本,万科诚意满满。
有了这些优势,四季花城洋房真的是竞争力十足。从高层到洋房,从流量到品质,产品一小步,生活一大步。
从表面看,是四季花城产品和业态的一次升级,但背后是重庆万科对水土购房者未来生活的“升维”。
这也是重庆万科2020新产品观的又一次落地:产品可以有维度,但是生活没有,追求更好的品质生活,是每一个购房者的权利。
那么四季花城又能否超越“四季花城”?
只有市场,才是检验唯一标准。我们拭目以待!
楼盘简介
项目
万科·四季花城
地址
两江新区水土复悦大道
产品
花园洋房
建面约85~101㎡
销售
即将开盘
核心卖点
万科品牌
大都会风格
轨道房
区域配套
产业
重庆高新技术生态城
资源
思缘公园
红旗水库
商业
自带约2200㎡商业(菜市场)
交通
轨道交通6号线刘家院子站
(预计2020年通车)
轨道交通14号线(规划)
万科·四季花城
地址
两江新区水土复悦大道
产品
花园洋房
建面约85~101㎡
销售
即将开盘
核心卖点
万科品牌
大都会风格
轨道房
区域配套
产业
重庆高新技术生态城
资源
思缘公园
红旗水库
商业
自带约2200㎡商业(菜市场)
交通
轨道交通6号线刘家院子站
(预计2020年通车)
轨道交通14号线(规划)
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