一道好菜可以让人回味十年，一个好家也可以周末特辑
吃得好，一整天都会幸福；住得好，一辈子都会是幸福的~...
如果说吃是人生头等大事，那么住基本上也可以排到第二等大事了。
吃得好，一整天都会幸福；住得好，一辈子都会是幸福的。
特别是在魔都，房产更是绕不开的话题。今天本尊君就跨界请来一位专业人士，聊聊房子的事情——
卢俊，上海民间户型专家，年轻的资深地产人，火锅爱好者，微信公众号【真叫卢俊的地产观】
下面的时间，交给卢老师啦！鼓掌！
谢谢大家！今天来给吃货朋友们分享一些房子的事情，想说的有点多，希望大家能给个面子看下去。
不知道大家有没有这样的感慨：自家的房子买了不多久，就耐不住回头看了。当初买房时看的那些样板段、样板房，似乎是幻觉，实际交房之后都会总觉得和当初看到的第一眼有一点点差别。
今天要聊的，是一个已经交房十年的楼盘，所以各位放心，这不是广告，因为人家已经卖完了。但是为什么愿意聊这个楼盘呢？因为我觉得这是一个真正耐得住时间看的一个项目。然而从从业者的角度看，这个楼盘天生和常规或者说合理的房地产企业是相背离，所以他的存在甚至说他的成功，是一个很有趣的现象。这个楼盘在上海滩上还颇有一些小名气——长宁的仁恒河滨花园
为什么说这个楼盘不符合现在开发商的逻辑呢？我们看一下他的建筑排布。
这么多不同朝向的房子，有东西朝向的，还有纯北朝向，产品复杂，销售一定就更吃力。
买房除了看价格和地段之外，一定是看房型啊，这样的房型，这样设计园林的概念是出来了，但是户型的竞争力差了好多啊。
所以全上海到现在为止，也只有这一个楼盘是如此布局，包括仁恒的其他项目也没有了这样的规划。
那么这个所有楼盘中的异类，8年之后，呈现的是什么样的场景
设想一下这个设计的初心——通过围合式的排布方式使得景观价值最大化，通俗的说，就是打造出整块霸气的景观效果。
站在楼栋上，也就是每一户的阳台上，都可以享受最大面的景观视野
更难得的是，所有配套都和景观非常和谐的融合在一起。下图是小区的会所，位于小区的核心，可以看到屋顶和宅边都做了很好的绿化，和整体景观融为一体。
再来看小区的入口，基本上从这里开始就都是属于行人的空间了，把绿化都还给了业主
内部小组团的景观也很不错，早上九点多的时候，依然能够有50%以上的采光，这是很难得的，可以看到这个建筑布局之下，栋距做到多大
要知道常规的建筑排布，一定是栋距压着采光的，除非到了下午3点，不然这一块绿化都是没有采光的。再说一点比较细节的地方，也许是大家不知道的地方。现在很多高端楼盘都强调人车分流，把所有的行车路线都留到地下，地面全部人行。但是这样的排布规划真的好么？的确这样来说小区会更加安静和独立，但是碰到一些特殊情况下，完全的人车分流真的合理么？——比如下暴雨，出租车开到小区门口了，还要让他在复杂的地下车库里兜行帮你找你的楼栋？——比如搬家，如果你扛着沙发、床垫这样的家具，你确定地下车库的高度一定进得去？——朋友来你家玩，知道如何找到家，但是如何在车库里停车找到你啊？——接小孩上学下学的校车，怎么在小区里集中接到小孩？人车分流的确有好处，但是也会给生活场多多少少带来点麻烦。我们来看看看仁恒是怎么处理的。
虽然围合式排布把绿化都留给业主，但是我们看到小区的外围还是走车的，四个角上的蓝色弧线是引导进入地库的，这一圈外围的道路就是给到各种临时通行的车辆经过使用。
这一条路两侧都用非常高且浓密的乔木做了遮挡，车辆和行人就能保持相对的独立，车辆经过的噪音也可以降低到最低。
住户车辆通过这样的转弯半径进入地下室，车库入口也遮挡的非常好，一般视角不会看到。
而日常临时经过的车辆，比如之前说的搬家车
儿童接送车等都有专门比较好的临时停靠点，人性而且方便。
而处理出租车送住户回家的问题，我们可以看到，围绕着外围车行道路上和每一栋的衔接处，有一个待客回旋区。
出租车在最尾端停下之后，住户再通过风雨连廊到达自己的家里，也就是说，不论刮风下雨都不会有问题。
就是这样的道路让出租车可以直接停在大堂下
而所有的风雨连廊又是连接大堂的，也就是说，客户下车都没有下雨或者阳光太大的问题
建筑和建筑是无缝连接的，所以整个小区只有四五个出租车下车点，就可以保证所有的住户都可以顺利回家。
「在这里插一句，感谢我的好朋友，“绿地理想•家”研发团队牛人胡宇鹏为本文提供了大量图片素材及观点，该团队经过一整年的海量社区自主调研，尤其是针对长宁仁恒河滨花园持续四个季度的深入调研，带来这样精准的观点，感谢他们对一个项目偏执的投入。也请大家关注微信公众号【真叫卢俊的地产观】，我们会在这里分享更多。」
最后和大家说说藏在生活细节的小优点。这里的景观，不仅仅是给人看的，而且还是给人用的。
比如这里，似乎就是一片树林而已，但走进看之后会发现，下面是非常敞开且通透的区域，人行经过非常方便，而且因为有树荫的遮盖，小孩非常愿意在这里玩耍。
另外，小区内到处都有这种宽式的座椅，可以随意让人可以坐下来，这一点很小，但是很关键。细心的朋友可能已经发现了，凳椅用了两种材质，石头上面铺了木头，这就是为了保证在冬天和夏天的时候可以有所选择，冬天坐比较暖和的木头，夏天坐比较凉快的石头
而石头跟石头也是有区别的：石头黑色就会很烫，白色就还好。
还有，景观和灯光的配合，不论小区高端不高端，任何一个理性的物业公司都会在夜间选择这样的光照模式。
景观内只局部一些关键点打上大灯，其他地方控制照明量，这个和物业费无关，和小区品质无关，因为大面积的点灯没有必要也会产生浪费
但在这个楼盘，业主活动的区域，没有大的照明灯，但是都打上了地灯，这种灯源省电而且不影响活动，设置的多么合理。优秀的景观不仅仅考虑白天，还要权衡夜间的影响。
以上所说的这一切，都是和地产营销相违背的，因为销售一直是唯一的指标。那么一般的理性的的开发商会怎么做呢？一街之隔，一样的建筑面积，一样的容积率，一样新加坡开发商，凯德的项目，做的建筑规划是这样的。
我相信仁恒这个楼盘给到任何一家开发商，都会选择隔壁凯德天山河畔的方案。
因为合理，因为均好性平衡，因为没有明显的硬伤。因为有这样的因为，我们给了自己一万个借口告诉自己这是最好的方案。
那现在，十年之后，我们来看这两个项目现在的二手房售价吧。
这是2015年截的图，其实不论什么时候，这两个项目永远保持1万元的单价落差。而且仁恒项目一房难求，二手市场极少供应，而天山河畔只要愿意，选择的空间很多。
同样地段，差不多年限，互相之间达到这样的价格落差是惊人的。这里面没有任何的营销技巧，没有炒作，没有掩饰模式，是真真正正客户实际使用之后的口碑带来的价格溢价。
经得起十年时间回看的楼盘，上海为数不多，能够带来如此溢价的项目也为数不多。而也许，现在的仁恒，再来规划这一块地，也未必呈现出这样的作品。这是房地产行业诡异的地方，也是值得思考的地方。
房子是个重要的事情，和生活息息相关，有很多门道，也有很多趣味，总之有很多很多可以说可以分享的故事。
所以，有了微信公众号【真叫卢俊的地产观】，不妨关注一下。
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