这个时间点是否还可以买房？是不是高位入手？

进入2016年以后，尤其是三月份至今，郑州各区域楼盘销售火爆，价格更是直线上升，再现了2009年、2010年...



进入2016年以后，尤其是三月份至今，郑州各区域楼盘销售火爆，价格更是直线上升，再现了2009年、2010年的场景。于是近来，不少购房人和亲朋好友一边看房一边向编者提出一个疑问：此时购房合适吗？是不是高位进入？那么正好借此机会，把它作为购房圈的处女文给大家做以分析。

首先需要明确的一个观点是，这个问题并不存在绝对正确的答案，因为身处不同城市、自身收入水平、购房目的都是影响这个问题的因素，而我们仅以郑州为城市背景，以普通自住和长线投资为购房目的分别进行分析。

“L”型经济走势、“负利率”时代倒逼资产保值需求

2015年全国GDP同比增速6.9%，2016年一季度同比增速降为6.7%，前不久《人民日报》还刊登了一篇可以直接代表最高领导者意见的文章《权威人士专访》，文中提到中国经济将会呈现长期的“L”型，美其名曰经济会上有顶、下有底，其实就是会进入较长一段时间的低位稳定。这也同时意味着“稳健偏宽松”的货币政策会持续，至少在这种经济背景下紧缩银根、加息的可能性为零。

我们再来看代表货币价值的存款利率，目前人民币一年期定期存款基准利率为1.5%，而代表着经济通胀率的CPI，2016年一季度上涨值为2.1%，中间有0.6个百分点的差额，这样就意味着我们已经进入“负利率”时代。打个比方，假如我们有1万块存入银行一年，到期的本金加利息一共是10150元，而假如年度CPI（通胀率）稳定为2.1%，那么到期本息折现值应为10150÷1.023=9921.8元，也即是一万块存入银行一年到期还净亏损了78块。这就倒逼着我们必须有投资和资产保值需求。

人口净流入、供应总量稳定，是郑州价格上涨的根本原因

作为有1亿总人口的河南省，由于产业资源、高校资源等的匮乏，导致省会郑州市城市首位度极高、人口吸附能力极强。以下是各大城市人口净流入排名情况：

郑州位居全国第16位，净流入人口162万。再从人口增长角度来看，郑州人口增长速度全国第七名，五年时间净增加185万人，平均每年净增加37万人，按人均住房面积30㎡计算，理论上每年这些新增人口都会产生1110万㎡的潜在住房需求，只是早和晚的问题。



另外从市场角度来讲，郑州住宅的供应量一直处于比较稳定的状态，甚至长期会处于供求平衡状态，这也变相加快了住宅价格的上涨速度。根据统计数据，截止到2016年4月份，郑州市内八区的住宅存量609万方，大概只需要6个月的时间就可以去化完毕，而且存量还在进一步减少，所以就助推了最近各个片区各个项目的价格上调，因为开发商有底气啊！当然也有数据表明，5月以后截止到年底主城八区还是1000万方的住宅需要推出来，这对我们购房群体是比较大的利好，一方面选择空间变大，另一方面各个项目也会因为竞争而咬价格。当然，前提条件是这1000万方真的全部推出来，因为开发商一定是在既定市场背景下先竞合再竞争，不会无故采用单纯的价格竞争。

房地产不像股市有绝对的牛市和熊市、高点和低点



上面这张图是郑州市区（不含龙湖镇、港区、荥阳等）住宅从2006年到2015年的整体备案均价，很明显，2011年之前上涨极为快速，2011年以后因为大饼越摊越大、开发项目开始往三环外四环边扩散，所以整体价格上涨开始平缓。但是从2011年到2015年这五年时间的年均价格涨幅也达到8%，对比CPI和其他类别的投资，买房毫无疑问资产增值十分稳定。这也就是为什么那么多人一边骂着黑心开发商抬高房价一边一有资金和机会就买房、甚至要投资房地产的原因。

值得注意的是，房地产价格并非直线上涨，在2008年金融危机期间涨幅比2007年下降，2012年限购限贷期间涨幅也大幅降低，甚至没有跑赢 CPI。但是请注意，这都只是涨幅降低，而不是不涨或者大幅下跌！当然，在此期间一定会有不少项目加大优惠，甚至产生阶段性直降几百元的促销，一旦能把握住机会几年的时间你都会乐开花，当然如果没把握住机会，从这张图得出的经验就是早买总是好的。因为虽然总有人想把房市类同股市，但房市始终不是股市，不存在绝对的高点和低点，郑州以往十年的经验来看，房市真正艰难到需要开发商大规模促销和降价的时间只会阶段性持续三个月，最长没有超过半年，市场就会回暖反弹。

所以费了半天口舌，就是想说房子依然可以买，尤其是郑州的房子，作为保值增值需求他还是最安全的选择。房地产不存在绝对高位之说，一旦决定买房，越早越好。当然如果你是想今年买明年卖就请按返回键该干嘛干嘛去了，浪费您时间看了这么多，因为我从来不支持投机购房！那么接下来的问题是，虽说可以买，什么人可以买？什么地方可以买？

刚需刚改看清地段和配套，早买早了

所谓刚需就是第一套房、必须买的，刚改是第二套房，由于原来的房子已经承载不了家庭人口进行面积改善，或者为了孩子进行学区、居住环境改善的，这两种情况简称非买不可。对于非买不可型的盆友们，除了早出手以外最应该考虑的点：一是资金安全性、二是上班便利性、三是配套完整性。

资金安全性就是说你付过的钱不会被人卷铺盖卷走，付了钱签了合同不会等了三五年还没交房，郑州房地产史上不乏这种案例，以前的思达好歹被正弘全盘接收了，利海财富广场虽然被绿地接手了，但是托斯卡纳三期的业主还奔走在维权无门的路上，杨金片区某开发商三四年前团购的房子春节前后土地刚摘牌，工程刚开建，当然幸好还没倒闭。所以对于刚需刚改的朋友们安全需求一定要放在第一位的，买房时必须要认准正规开发商、已有五证、已开工，千万不要随意购买低价团购房，非要购买时请对照一下该楼盘，三个条件当中至少需要符合一个才可以。五证的识别很简单，看售楼部是否有公示，是否可以直接签订《商品房买卖合同》。而正规开发商并不是非鼓动大家都去选一线开发商，所谓正规我给的定义是房地产开发是主业或者房地产在其集团发展中占据重要地位的企业，至少累计开发过50万方以上的企业，也就是至少有两个以上在建、最好是已入住项目的企业。有人会说，那利海还是全国性集团公司呢，也出事了，SO前面已经说过，从来都不建议大家贪便宜买无证没开工的房，现在讲的是你非要买的时候怎么去判断。最后一个，已开工看上去很简单，实际上很多人买房时候压根没关心过或者没有真的关注过，这里说的已开工是指实实在在有工地、有建筑工人，至少地基开挖、当然出地面更好，有时候“黑心”开发商确实挺贼，在地块外围竖起高高的围挡挡的严严实实，里边竖几个塔吊装装样子，实际压根没动工，却告诉你三个月以后就能签约，所以亲爱的朋友们，自己买房自己要看清楚，透过围挡的门缝也要搞清楚到底开工没有、开工的是不是你买的那个地块、建筑到什么阶段了（当然此条只针对无证项目）。

上班便利性当然是要考虑夫妻双方的通勤时间、通勤路径和交通方式。以前有不少想买房的人问我说“我在东区上班，第一套房，感觉龙湖镇（或港区）交通也很方便，我买到那行不行”，我很理解他们的心情，但我从来不建议这么做，我给的建议都是你先按照每天的上下班时间用你的交通方式连续往返于上班地点和龙湖镇试几天，尤其是当你公司有聚餐、晚上有加班的时候你再走一下看看，如果能适应你就可以买。相反，对于那些原本就在南三环、南四环附近做生意或者上班的人群，是要支持他们买在龙湖镇（当然是以不考虑对孩子入学有更高的追求为前提）。首套房、首改房一定要在原本的生活工作圈内解决，哪怕你原本在龙湖镇可以买标准三房的钱到市区只能买紧凑两房。

配套完整性和区域发展成熟度是直接相关的，刚需刚改客户千万不要随意迷信城市新区、政策支持的新片区，你要考虑的永远是生活的便利性和第一套住房的保值性，老人来了是否有地方买菜逛超市，孩子是否有地方上学，公共交通是否完善……你要看的是地段，地段，还是地段！当然关注地段也不是让大家都去买市中心，而是按需落定，购房圈会在以后的微信里一一替大家分析各个地段的特性。

高端改善莫着急细对比 长线投资者看区域重品质

刚需的啰嗦太多，高端的和投资的就简单点吧……

北龙湖开始放地、象湖区知名开发商热情满满，再加上北区的洋房和市区的平层，郑州未来几年最不缺的就是改善和高端改善产品，所以对于高端改善的来讲，最重要是不必急于锁定一个项目而购买，而是应该详细对比。外部资源的占有、产品的精细、开发商品牌、物业服务品质都是高端客户必须要关注的问题，同时两个产品类同、地段不同的“好项目”对比也是令人纠结的事情，比如有人问“蓝城阑园的一层洋房和美景东望的叠拼选哪个”，这就是需要细细琢磨的事情。

投资者，请注意我一直用的是长线投资者，对于今年买明年卖甚至后年卖的人我都不会给建议，这属于是投机者。投资的选取首先是区域选取，区域选取的必要条件包括政府规划价值判断、人口基数和潜在人口流向等等，比如以前的郑东新区和现在的象湖区就属于有政府规划导向的，而北区和高新区属于人口正在净流入的片区，能够带来增值预期。其次是项目品质，我赞同投资要尽量控制总价，但不等于同等地段买入价格越低就越占优势，而应以项目品质为参考。举个最典型的例子，棉纺路上的锦艺国际华都和方圆经纬仅一路之隔，一手房阶段锦艺凭品质制胜，比方圆经纬单价高出1500多块，到了二手房阶段，锦艺的实际落单均价比方圆经纬高4000块以上，品质对增值的影响可见一斑。再者是最好寻找产品类别有一定稀缺属性的，比如70年产权小户型，因为规划限制因素以后会越来越少甚至不会再出现，洋房一层是对土地资源的占有，地铁房、学区房是对城市资源的占有，当然学区房还需要是转手以后仍然有学区名额的房源。

结语：第一篇文章，内容太多，惟愿能帮到大家，再次强调本篇所有观点只针对在郑州购房，关于中间提到的各类购房细项会在以后的文章里分别为大家解读~

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