你的钱该用来买房还是租房，只用一件事判断！

搞懂这个问题，你就是人生赢家了！...





租房还是买房，这个问题太纠结了。我们总是会想，买房和不买房10年之后差别会有多大？如果一辈子租房会后悔吗？如果不买房是不是没法养老？其实，我们不妨把这个问题简单化，买房和租房都能够满足我们的住房需求，核心的分歧在于选择两种不同的方式之后，我们的投资和收益分别是什么，哪一种回报率更高？今天就来帮大家算这笔帐！

（小美温馨提示：如果你很懒的看那么长的文章，可以只看红字，对于想成为人生赢家的你，我还是推荐认真看完。）

首先，我们来看看如果买房，投资和收益情况如何



假设我们想要购买的房子面积为100平米，每平米4万（按照北京的房价水平估算），那么总价就是400万元。

按照首付30%缴纳，首付需要120万，剩下的部分需要贷款280万。按照最理想的状态，公积金贷款100万，商贷180万，30年还清，等额本息，每月还款约1.4万（当前公积金贷款利率为3.25%，商贷利率为4.9%）。30年后，累计还款总额约为504万元。

这样看来，你需要为这套100平米的房子付出120+504=624万。

不考虑房价的非理性增长，也排除房地产泡沫破灭的可能，单从通胀率来看，假设每年通胀率为6%，30年后你所持有的资产总计为 400×（1+6%）^30≈2296万。

也就是说，在这30年里，我们投资了624万，最终获得2296万的回报。

接下来，看看如果租房，投资和收益情况又如何



同一套房子，如果我们租30年。按照北京目前的租售比来计算，月租金大约为8000元，每年也就是9.6万元。同样按照每年6%的通货膨胀率计算房租，30年后，你的房租开销共计约758万元。（当然，这个数字已经很夸张了，最后一年的房租已经达到55万。）

跟买房还房贷相比，你每月可以结余5000元用来理财，同时剩下的120万首付也用来理财。

根据你的理财能力，我们大概分为三种情况：

第一种情况，如果你的理财收益与通货膨胀率持平，同样为6%，那么我们可以通过复利计算出30年累计的理财收益，其中首付在30年后会变成120×（1+6%）^30≈689万，而每年结余的6万元（原本要还贷的部分）进行投资的话，30年总计收益503万元。所以，30年之后我们的资产总额为1192万元，收益远不及买房。

第二种情况，如果我们的理财收益能够达到8%呢？在租房水平不变的条件下，30年后我们的资产总额可以达到2022万元，基本接近买房收益。

第三种情况，如果一个人理财水平比较高，他每年的理财收益能够达到10%？那么30年后他的资产总量将达到3179万元。远远超过买房的收益。

所以我们到底该租房还是买房呢？





我们不难发现，即便大家都在30年里投入了758万进行租房，最后的结果还是大不一样的。所以单纯从资产的数量上看，到底是买房的增值稳定还是租房的自由度高，其实取决于你的投资收益和理财水平。

我们总是羡慕别人有远见，多年前买了一套房，多年后增值千万成了富一代。但其实，是否有房产从来都不是差异产生的核心，真正的区别在于，别人辛辛苦苦还的房贷其实是一种投资，未来会产生增值。而你把这些钱都拿来消费，最后只留下了信用卡上的一笔笔负债。

所以买房和租房真正的区别在于，买房要求你被动地结余工资，甚至不得不开源去进行投资；而租房要求你主动地、有计划地进行理财，这是两种不同的生活方式。当然，如果你在偿还房贷之外，还能够掌握充足的资金进行理财，那就是真正的人生赢家了。

【延伸阅读：如何判断一个房产是否值得投资？】

其实判断一个地区的房产是否值得投资，是应该租房还是应该买房，在国际上有一个专门的判断标准——房屋租售比。



一般而言，房屋租售比= 每平方米建筑面积的月租金/ 每平方米建筑面积的房价。这样看起来如果有点抽象，我们可以把这个公式颠倒一下，转变为“房屋售租比”。其含义可以简单理解为：“在当前的房价和租金条件下，完全收回购买房屋的投资需要多少个月”。

按照国际上的经验，在一个房产运行情况良好的区域，投资人应该可以在200-300个月内完全回收投资。如果少于200个月（17年）就能收回投资，说明这个地区有较高的投资价值；如果一个地区需要高于300个月（25年），则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。

在我们把买房看做一种投资时，房租就是我们的一种投资收益。比如我在买房时贷款20年，可是房租收益17年之内就能收回投资，这个时候买房当然比租房合算。有很多人说自己交的房租帮房东还完了贷款，就是这个道理。

但是如果投资的收益连通货膨胀都跑不过，每个月的租金还房贷都不够，那么买房摆明了就是在做慈善，而这个时候租房者就有比较大的主动权。

现在我们把这个概念放到中国的房地产市场，却会发现一个奇怪的现象。在诸如北京、上海、深圳这样的地方，房屋售租比高的可怕，在2015年的时候很多地区回收全部投资的时间就在500个月（42年）以上，可是房价还是持续上涨；而在二三线城市，房租售租比在完全合理的区间内，去库存却怎么喊也没有用，房价一降再降。

从某种程度上说，这种现象算是中国特色。因为无论是在中国安土重迁的传统观念里，还是结婚生子的现实生活里，买房对于大部分中国人来说都是刚需。我们的投资收益大多不来自租金，而是来自升值预期，也就是卖房子时的增值。所以租售比或者售租比的概念更适合于商铺的投资，即主要依赖租金的房地产投资，而普通住房的投资要受到更多因素的影响。

文：蕾

插图：媛媛

封面：强强

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