地产观察：辛强见证楼市四重天

与知名地产观察者辛强对话...

■嘉宾主持与辛强（右）合影



■嘉宾主持（左）、专栏主持人（右）与辛强（中）合影

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辛强先生你好！欢迎做客《常德日报》房地产新闻的“楼上客厅”专栏！

谢谢！非常荣幸！




辛总也算是是常德房产界的“江湖大佬”了，来常德这么多年，对常德房产应该有蛮多想法吧！

一路走来，感慨良多啊。






常德楼市近几年发展比较迅速，请你给一个总体看法！

我2004年因为金色晓岛项目来到常德，算是见证了常德地产的发展，在我看来，常德的楼市可以分为四个阶段：1998年-2000年是常德房地产的起步阶段，以健民花园为代表，开始注重产品的地段价值；第二阶段是以金色晓岛、水榭花城等项目为代表，房地产市场向规模化、品质化方向发展；第三阶段是以白马湖版块公园世家等为代表，唤醒了大众对商品房品质生活的追求意识，这也是常德楼市进入区域版块发展的一个标志性时期；第四个阶段是以恒大华府、万达广场、老西门等为代表的百花齐放、群雄逐鹿阶段。梳理一下这四个阶段，常德房地产的发展总体上还是比较健康的。




近些年常德楼市发展确实有不断加快的趋势！

常德近几年的城市扩容提质有目共睹，前几天报纸上不是也报道了，青年人对城市的喜爱度，常德名列前茅，这也能说明一些问题。我们知道房地产成为国民经济的支柱之一，而房地产也需要大的产业支撑。常德房产前几个阶段的主要支撑产业是烟厂，从第四个阶段开始，常德的产业发生了变化，比如文化旅游及引进更多的大企业等。一个100万人口的城市，大约需要3个产业引擎带动，房地产的发展与产业引擎的带动有着莫大的关系。这个发展趋势似乎在加强。




说到了产业经济对楼市发展的助推问题，不知道你是怎么理解的？

说到底，要摆脱传统经济的制约，突破模式化，常德的产业结构还需要较长时间的建设发展，其次是政府的宏观调控和扶持，把市场做大，把产业深耕，才是我们值得深刻研究大力推进的事，GDP所表示的是一个总量关系，在把体量做大、供量做大的同时，更需要有力措施来培育市场，只有市场扩张了，才能从根本上解决供需平衡，也才能够保证水涨船高不翻船。






前面谈到区域板块发展，能不能展开谈一谈？

常德这几年的城市规划发展有了质的提升，为城市结构和区域规划明确了方向。就区域板块的功能分割和产业细分方面，其实还可以加强力度，这就是板块定位的问题，我以华南板块举例，其明确的版块定位，包括落地可行的城市设计、整体引入广州剧院、青少年活动中心等有针对性地优化城市配套，不仅使得华南板块得到整体提质，也飙升了版块价值，这个案列说明，版块建设要成功，必须注重城市的文化特色。




具体到常德……

再看常德提出的“一江两岸协调发展”方案，大力打造桃花源里的滨江都会，常德目前炒得最火热的无非白马湖、柳叶湖版块，以我的理解可以用富人的四次迁徙理论来总结最为得当，从健民花园到金色晓岛再到公园世家，如今的恒大、万达，产品的升级换代让楼市发展有了质的飞跃！版块建设的特色化、精细化运营决定了价值，决定了前景。






常德楼市已经走到你说的第四个阶段，那未来的发展大势如何？

我想说，今天，常德楼市的风和日丽，已被知名品牌地产商乱箭齐发，射了个千疮百孔！




呵呵，有意思！

恒大、万达、碧桂园，自东向西，一字排开，形如一支穿云箭，意图决定“东方威尼斯”水城——常德的城市肌理。




如此大鳄云集，好些本土房特别是中小房企经常在我面前抱怨，说危机重重。

常德能拿到15%净利润的本土开发企业凤毛麟角，土地成本高昂，缺乏信贷、信托、发债等金融支持，发展这么多年，仍没有一家以房产为主业的上市企业，这是摆在大家面前的事实。现在的常德楼市已从传统的拼品牌、拼产品，进入到资本比拼的时代，新的游戏模式已经开始，外来企业依靠强大的融资平台和资本运作优势，从这个层面看，本土企业缺失了核心优势。




大势所趋吗？常德本土房企该如何安身立命呢?

还是前面说的，外来房企具备绝对的品牌优势、资金优势。但是，他们是否能成功，也要取决于对本土市场的重视力度，即对本土文化的把握程度。本土房企要夹缝中寻求发展壮大必须精耕细作，建立更完善先进的运营管理模式，善于学习和加强对有生力量的研究。本土房企其实也有自身的优势，本土房企是“司令”亲自挂帅，更了解本土文化和大众的消费习惯，更了解常德城市命脉，如果外企只派一个“排长”或者“连长”，那并不能很好的落地。我听说一个几十万平方的盘子，老板准备安排一个二十多岁的海归、“二代”来主持，我只能无语了！最后，核心的问题还要回归到资金链上来，在资本市场寻求突破来解决资金压力仍然是本土房企最关切的，据我了解，很多本土房企也已经在抱团谋求发展。总而言之，大形势如此，要做市场经济的弄潮儿，就要有更好的适应能力，对本土房企而言，既不能狼来了，不当回事，也不能怕得很，不能妄自菲薄！






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■恒大华府、万达广场、老西门资料图（来源：常德市房地产信息网）



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