No. 280 谢晋文: 办公楼，外资企业只租不买对个人投资是机会吗？

楼市火,地王出；限购扩，贷款收。有钱的金主，和您聊聊一线城市的写字楼吧。...



楼市火, 地王出；限购扩，贷款收。
有钱的金主，和您聊聊一线城市的写字楼吧。

一 外资的写字楼租赁需求

1. 上周在上海开一个国际会议，遇到很多外国公司的老总。他们有些在中国扎根很多年，在上海或北京设立了亚太区或中国区的总部，有些人在寻找在中国进行化工贸易与投资的机会。

2. 据我观察，很多欧美公司，他们在中国设立区域总部或销售办公室，优选的是租赁写字楼而不是购买写字楼。原因是，

2.1. 很多业务是试探性质的，有生意就做扩。形势一变，没生意就撤。

2.2. 很多公司注重短期财务效应，买楼的话在财务的资产负债表里属于资产投资，支出大。而租办公室属于费用，单年看，相比买楼支出小。

2.3. 因为在他们欧美的领导的脑袋里，专业的公司做专业的事，把自己的主业做好，做精是关键，而房地产投资不在主业里，应该剥离。

2.4. 欧美已经完成了城市化进程，所以过去三十年，很少有公司通过投资写字楼赚钱的。

3. 日韩的企业比较与时俱进，有些企业前些年就买楼做办公室。一些制造为主的企业，因为大城市核心区的租金高，除了销售之外，其他的功能都慢慢退到郊区的工厂边上，自己建楼设立研发中心和行政中心。

4. 他们的做法也影响了一些国内的新创企业，只租不买。

5. 目前国内一线城市，不仅在城市郊区出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品; 而且在用地紧张的城市中心区繁华地段，也开始出现小规模的独栋式企业总部组团。

6. 外资企业办公选址大抵经历了几个发展阶段：分散型的高级酒店阶段、一线商圈的纯写字楼阶段和二线商圈特色阶段。

7. 选择二线商圈的企业，如：网络公司、软件研发公司等；选择一线商圈的企业，如银行、保险机构、律师事务所、会计师事务所、广告公司、咨询公司、商务代表处等。


二 个人投资写字楼的机会和风险

1. 对个人来讲，在一线城市买房出租的时代正式到来。三四线城市，支撑不起高收入高费用的写字楼。

2. 国家鼓励个人和企业当房东，同时鼓励潜在的购房者先租房子。6月3日下午，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》公布了税收优惠！

3. 一线城市住宅还在限购，深圳的住宅房价已经跳涨到了天上！有机会有资金能投资的就是一线城市的写字楼了！因为一线城市，恰恰是未来高端服务业高度发达的城市，写字楼的发展空间巨大。但写字楼的贷款成数、年限、二手交易税费等比住宅相比要求更高，因此投资写字楼面临更多不确定性的风险。

4. 投资写字楼的机会在哪里？区域、位置、物业 ！

4.1 考虑地理因素，商业的核心区为主。

4.2 写字楼品质与物业管理，如楼宇形象、自身配套和软硬件设施品质。写字楼建筑的整体形象是展示企业的形象的舞台。尤其对于一些刚刚进入中国的外资企业和新兴的国内企业而言，企业知名度不高，企业对所选办公楼是不是能达到彰显企业实力、宣传企业形象的目的非常关心。

4.3 写字楼配套上有无商务中心、银行、餐厅、会议室等设施，能否满足员工的日常工作所需是企业选址的另一因素。

4.4 交通是否便利通畅，地铁公交等。

4.5 运营成本。

三 投资匹配是关键

1. 投资写字楼，比投资住宅难度更大！

2. 优质写字楼投资还有两大好处：
一是越来越高的租金及时变现，有正现金流。

二是房价上涨过程中，房价上涨部分可以通过抵押或二次抵押等方式变现。

3.个人在投资选择写字楼应综合各方面因素。只有选择适合自己目标公司的产业特点、适合自己财务状况的写字楼才是最好的。

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