复盘产业地产大公司（一）

产业地产内部格局正在发生微妙变化。...



最近的感受，产业地产开发商越来越多，屈指算来，竟有几十家，这与几年前的清冷，与几年前园区运营商谈“地产”变色的情况大有不同，而且，行业内部格局也在发生微妙变化。潘潘昨天在媒体见面会上说，世界变化太快了。没错，我们都得跟得上变化，对企业来说，重新审视自己的身位，体察危与机，十分必要。于是，招君决定给自己挖坑，做一次产业地产大公司盘点。

出身不同、标准不同、模式不同，要比论比论，最直接的，是按地域。

京津冀分舵包括：华夏幸福、联东集团、北科建、启迪控股、清控科创、宏泰发展、隆基泰和、总部基地、电子城、坤鼎集团、北京经开、电子城、尚8文化、宝蓝等；江浙沪分舵包括：张江高科、上海临港、市北高新、漕河泾、外高桥、浦东金桥、易商、浙大网新、中新集团、恒生科技园、德必集团等；珠三角分舵包括：招商蛇口、天安数码城、华南城、新基地、平安不动产等；中部分舵包括：光谷联合、东湖高新、湖北高投、卓尔发展等；西南分舵包括：盈田置业、协信地产等；东北分舵包括：亿达中国、五矿产业园等。

实际上，上述地产开发商大多早已不再满足于本埠发展，开启了多地多点的园区布局。另外，近些年，传统住宅房企也频频进军产业地产，成为一支值得关注的新生势力，它们包括：绿地、万科、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、远洋、中粮等；这些跨界企业做产业地产的诚意和实力都还有待观察（如有遗漏，欢迎回复，我来补充）。

招商蛇口：贵族血统，豪华顶配。招商蛇口的起点无可比拟：蛇口工业区成立于1979年，中国第一个对外开放的经济开发区；去年底，蛇口工业区吸并招商地产实现整体上市——总资产2109亿元，拥有土储近2500万平方米。合并后的首份年报也非常靓丽：总收入，492亿元；ROE，27.96%；毛利率，37.67%；手握400亿现金，平均融资成本4.93%；产业园区开发运营营收64.64亿元。

按照新定位，招商蛇口要做中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商，计划到2017年园区业务收入占到25%，还要研发轻资产模型，将品牌、管理输出到各地。可以说，招商蛇口所拥资源无可比拟，潜力非同一般，但释放尚需时日。

华夏幸福：一路狂奔。去年营收383亿元，净利润48亿元，一骑绝尘，秒杀同行，是白手起家、特能赚钱、特具“明星力”的产业地产“民间”企业。华夏幸福以“产业新城”为模式，和地方政府（多为县级政府）签订区域开发合同，从地产开发、土地整理及基建、招商引资、规划设计中获取收益，从2002年的固安县产业新城算起，到2016年已在近30个地区布局产业新城。因为扩张迅猛（按照华夏幸福总裁孟惊的说法，未来3年华夏幸福要在全球范围布局100座产业新城），华夏幸福招兵买马动作凶悍，在圈内圈外挖了不少人，据说开出的薪水也非常慷慨。另外，华夏幸福还是唯一一家有足球队的产业地产企业，其掌门人王文学更凭35亿美元身家入选2016福布斯全球富豪榜；A股个人财富榜第七位（据第一财经4月15日数据）。

联东集团：我就做，我不说话。行业老大哥，业内口碑还不错，属于踏实在做产业园区的企业，比较少玩儿概念，但看起来就有点儿“土“。集团是1991年成立，产业园区是主要板块之一，在北京、天津、上海、重庆、沈阳、济南、青岛、无锡、南京、合肥、郑州、广州等20多个城市布局50多个园区，主要产品包括厂房、研发办公楼和定制物业。联东也有个“百园情结”：打造超百座园区，建设物业超4000万平米，持有物业1000万平米，服务企业3万家。但去年有消息传出联东有意放缓项目的扩张速度。至于联东一年进账到底有多少，本人也拿不到准确数字（如果你知道，欢迎交流）。另外，联东号称产业地产界的黄埔军校，输出了不少行业人才。

张江高科：园区里做投资最好的，投资里最会做园区的，号称科技投行。国企，坐拥张江高科技园区，占据上海科创中心、自贸区等多重红利，是园区界高富帅，颇有代表性。张江高科属于“深耕”型选手，立足上海张江园区，近两年在科技投资和产业服务上，寻求增长点和爆发点。张江每年会入股一些企业，长期股权投资额达32.60亿元。按照管理层的构想，张江高科未来在产业投资上的收益会高过地产。去年，公司进账24亿元，净利润4.8亿元。作为比较活跃的国企型园区，张江高科继续保持活力、变现红利，拭目以待。

光谷联合：武汉产业地产双雄之一，市场化园区运营商。以主题产业园开发运营为特色，兼做住宅，首发项目是2005年启动的武汉光谷软件园，经9年时间，于2014年在港上市，去年营收19亿元，算中等偏下体量的产业地产开发商。除了在武汉的光谷软件园、光谷金融港、创意天地、研创中心项目，还在青岛、沈阳、合肥、鄂州、黄石、黄冈等6个城市有项目。去年年底，通过资本运作，央企中电集团入主，取代黄立平，成为光谷联合新东家，有分析认为，借此，中电体系内的园区资产，未来大概率会整合进入光谷联合。光谷联合在黄立平的操盘下，是否会在下一步有突破性发展，值得期待。

东湖高新：武汉产业地产双雄之一，国家级园区操盘手。93年成立，代表武汉东湖新技术开发区管委会，承担东湖新技术开发区内首个15平方公里的土地储备、招商引资、物业管理。值得一提是，不同于很多国企，东湖高新并未局限于一园，而采取“广区域”的布局战术，经23年发展，园区业务业务已拓展到武汉、长沙、襄阳、鄂州、合肥、杭州及福建平潭等多个区域，主题型园区12个，并在平潭项目中，采用了“规划+招商+服务”的轻资产方式，2015年，科技园区板块实现营收8.64亿元。实际上，武汉产业地产双子星有千丝万缕的关系，黄立平曾在1998年-2004年间担任东湖高新董事长兼CEO，光谷联合的下属核心团队也主要来自于东湖高新。

北科建集团：头戴“中关村”桂冠的科技地产商。99年设立，北科建初期是为建设中关村科技园区而设立的平台公司。其开发过的项目包括中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园、大兴生物医药基地等，主要承担园区土地一级开发、招商和物业管理的任务，在开发建设任务基本完成后，2008年，北科建开始市场化转型，寻求新的出路。2009年以后，北科建集团全国扩张的动作频频：以中关村为背书，北科建将其业务模式梳理为“以科技地产为龙头，商住地产战略协同”，在嘉兴、无锡、青岛、长春等地推出“科技新城”项目，进行异地扩张。北科建在2009年曾筹备IPO但因故搁浅，去年有消息显示，北科建有意通过项目收并购再启上市进程。

电子城：另一家也与“中关村”关系紧密的公司是电子城（600658），电子城号称“中关村科技园区唯一一家从事科技产业地产开发运营的上市公司”，其立足中关村电子城科技园区，开发了包括电子城•国际电子总部、电子城•IT 产业园、电子城•创新产业园、电子城•科技研发中心、电子城•科技大厦等多个主题园，近两年，电子城步伐迈开，管理层频频在公开场合楼面，也开始在天津、山西等地输出园区项目（为此，去年11月，定增募资24.1亿元）。不过，不同于北科建，电子城的外地扩张项目，并未使用 “中关村”品牌，而是以“电子城”为品牌。去年，电子城营收17.4亿元，保持其平稳上升的态势。

其实，中关村科技园声明赫赫，却没有一家与之体量匹配的强公司，个中原因，值得深思。

今天就到这里，至于为什么首期是这8家公司，你猜>-<

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