今天冒雨调研南京楼市，被几个消息震惊了：江宁房价正在发生惊人一跃

7月8日江宁土拍，将决定整个江宁房价走势...



撰文：李子墨，南京楼市微信平台主编，微信号lizimo9606

本文所有照片都是李子墨、于越、吴芳仪今天现场拍摄。户型图、楼盘图，由开发商提供。主题：实地调研江宁房价走势

时间：今天（7月4日）下午3点-5点

地点：江宁大学城

调研组成员：南京楼市微信平台主编李子墨、副主编于越、编辑吴芳仪、实习生涂智伟

采访对象：中粮祥云售楼经理罗君、售楼员闫言



左：罗君。右：李子墨。



左：于越。中：吴芳仪。右：闫言。

今天中午12:40，FM95.2江苏财经广播“家在南京”美女主编王敏，在节目中采访我：“本周南京楼市最值得关注的大事是什么？”

我答：“当然是本周五7月8日南京市国土局的土地拍卖，一共有10块土地出让，其中6块在江宁。江宁九龙湖地块的楼面地价起拍价就接近1万元/㎡，最高限价接近2万元/㎡。江宁大学城的楼面地价起拍价为7523元/㎡，最高限价为16953元/㎡。这意味着4天后，江宁地价将拍到新高，整个房价格局将发生巨变。”为了实地调研江宁楼市走势，今天下午我就和同事于越、吴芳仪、涂智伟，冒着暴雨，来江宁实地踩盘、采访。了解到几个令人震惊的消息：

1、江宁百家湖的新盘景枫凤凰台，迟迟未开盘，原因是开发商正在申报物价，精装房希望卖到3万多元/㎡，却被物价局限价。目前正在反复博弈中。预计本月推出大约200套房，户型84-141平米。

2、江宁九龙湖正在闹房荒，有钱也买不到房。区域标杆楼盘万科翡翠公园此前推的1300套房已全部卖光，上次开盘均价2.7万元/㎡，也是被物价部门限价，下次开盘将在七八月份，万科希望卖到3万元/㎡，就是不知道能否在物价局通过。保利中央公园前面推的2700套房也已卖光，上次开盘均价近2.7万元/㎡，预计本月加推公园景观楼王，房价也将上涨，希望冲3万。新城玖珑湖已基本卖完，后面还有一点洋房，要卖3.5万-4万元/㎡。再往南的地铁3号线秣周东路站旁，翠屏诚园有少量房子在卖，约2.6万-2.7万元/㎡。

3、江宁小龙湾的龙湖春江郦城，5月20日首次开盘后，800套房已卖光，目前没有房子卖。本来申报3.19万元/㎡，被物价局连砍三刀，最后只卖2.8万多元/㎡。下次开盘，龙湖希望能突破3万，但能否在物价局获批，仍是个未知数。

4、江宁大学城的房价，正在大幅攀升。最引人瞩目的是区域地王鲁能泰山7号院，楼面地价就高达14153元/平米，正在打造26栋低密度别墅，最快9月开盘，房价铁定要卖3万多元/㎡。还有一家新盘是中粮祥云，将于本月中下旬开盘，推出77-140㎡精装带地暖的房源，正在报销许，预计卖2万多元/㎡，部分房源最高可能突破2.5万元/㎡。而中航樾广场，前期已卖到2万元/㎡。就连谷底价楼盘武夷名仕园，去年8月份首次开盘时，房价才1.1万元/㎡，最低还有8888元/㎡的特价房，如今将于近期加推新房，预计均价16000元/㎡。

5、原来的江宁上坊，现在由中国金茂进行一级土地开发，被称为青龙山国际生态新城，上月被融侨拍得一块区域地王，楼面地价高达19476元/平米，未来房价会不会过3万？东城金茂悦号称要卖2.5万-3万元/㎡。

6、就连江宁空港新城的新城保利天地，6月份开盘均价都已达到15300元/平米，而且所有房子全部卖光。如今1万元/㎡左右的房子，只有江宁滨江还能买到了，例如中铁原乡颂。

7、我的感叹是：去年在江北和河西房价狂飙猛进之际，江宁房价涨幅不大，没想到今年春节后直到现在，正在发生惊人的一跃，节节攀升 。当江宁房价整体过2万、热点区域房价过3万，刚需还有能力在江宁安家吗？今天南京下暴雨，凤台南路有一段路被淹了，南京理工大学更被淹成了“南洋理工大学”，我们真的是冒着暴雨，开车来江宁踩盘。时间有限，暂时只看了江宁大学城的一家新盘中粮祥云。



中粮祥云将于本月中下旬开盘，预计推出424套精装带地暖的房源，户型包括77㎡两房，89、97、115、126㎡三房，140㎡四房。预计卖2万多元/㎡，部分房源最高可能突破2.5万元/㎡。链家地产、365淘房的数据显示，该楼盘附近的天正天御溪岸、东方龙湖湾，二手房价大约2万-2.2万元/㎡。



中粮祥云，从配套上看来，四菜一汤一应俱全：地铁+商业+学校+医院+文化体育场馆。项目就在江宁体育中心、文鼎广场商业中心旁，一路之隔，是整个大学城的核心区域。离地铁1号线南京交院站约600米，走路10分钟。开车5分钟，可到公办三级甲等医院南医大附属逸夫医院。旁边有3所幼儿园和2所小学，晓庄师范实验小学、力学小学都在项目三公里范围内，南外江宁校区就在南广学院旁。



中粮祥云的楼房已经在建了。售楼小姐闫言告诉我们，中粮祥云分为两个地块开发，包括14万平米商业，11万平米住宅。住宅部分，容积率2.6，由4栋小高层和8栋高层组合而成，共747套房。小区配有875个机动车位，车位配比1：1.2。绿地率35.41%。





看了品牌墙，才知道“祥云”，是中粮地产高端产品系。中粮祥云，则是中粮地产“祥云”系最新作品，选择在南京江宁大学城，希望满足高端人居需求。



中粮祥云的外立面，是新古典主义风格，外墙面由部分石材与质感涂料组合而成，比较有品质感。这是售楼处。



我们来看几张中粮祥云的效果图，这些图片可是首次曝光哦！



外立面非常有品质感。



小区的景观设计非常赞，五重景观园林，户户有景，楼间距40-60米。小区内有400米环型跑道、儿童游乐区、社区健身器材。



小区采用门楼式社区大门，ARTDECO风格，大气磅礴，让业主比较有尊崇感。



小区一共12栋楼，每栋楼都是独立单元。建筑俊俏挺拔，采光视野非常好。



售楼小姐闫言介绍，中粮祥云将打造成江宁大学城的标志性楼盘。



闫言还介绍了中粮祥云的几个亮点：

1、所有房子都是精装带地暖。

2、外墙采用A级保温材料，门窗都是断桥隔热铝，LOW-E中空玻璃，朝南的玻璃，内置遮阳百叶。

3、地下负一层设置了非机动车停车位、充电桩，方便电动车。

4、有儿童游乐场所，铺设加厚塑胶垫，保证孩子安全。

5、小区内部，保安24小时巡逻。入户大堂有彩屏可视对讲和电子门禁系统。屋内有家居报警、煤气报警等设备。

……

闫言说，中粮祥云有77个匠心细节。但今天我们来不及一一了解，只能走马观花。下次再专门介绍吧。

来看看户型图。这是77㎡两房两厅一卫。也是精装带地暖。适合刚需、刚改，前来购买。



这是89㎡三房两厅一卫。户型南北通透，大面宽、小进深，全明设计，非常好。



这是115㎡三房两厅两卫的户型。有两个卫生间，夫妻早上起床后，不用抢着用一个卫生间了。



这个140㎡四房两厅两卫，就是非常适合改善型需求，适合终极置业。一家三代人，可以其乐融融地生活在一起。



我们今天把几套样板房都参观了一遍，照片太多，先看一下89㎡三房两厅一卫。售楼员先介绍这个门，是“王力”牌安全防火门，纯钢制，非常厚实。亚萨合莱的锁，保证安全。



入户玄关的收纳空间，非常实用，这是交付标准。玄关、沙发处都配置usb插座，方便业主手机充电。



科勒或同等级别品牌的整体橱卫。



厨房橱柜暗藏式拉手，防滑微晶板吊柜。抽油烟机和灶具是老板或同等级别品牌。



博世的锅炉，用于地暖和家用热水。



闫言说，橱柜有个转角拉篮，叫做“抽拉式小怪物”，有趣，实用。



房间内，配备了可视对讲系统、家居紧急报警系统、燃气报警系统，保证业主安全、方便。



客厅。连着一个6.4米开间的大景观阳台。



来看看这个阳台有多大。宽敞舒适。



温馨的餐厅。



卧室。



儿童房。婴儿的摇篮，好可爱。



第三个房间：书房。



卫生间，干湿分离。





再来看几张其他户型的样板房照片。因为是用手机拍的，不是很清楚。下次请摄影师007来拍高清照片请大家看。













最后说一下，中粮祥云的售楼经理罗君，告诉我们：项目已于6月19日公开售楼处，公开当天就有1000组买房人前来参观，目前每天大约有100组买房人来访，截至目前登记客户超过2000组，主要来自江宁大学城、东山、百家湖，也有雨花台区、秦淮区、鼓楼区、建邺区的客户，有刚需、改善，也有投资客。很多人都很喜欢中粮祥云的江宁大学城核心地段、成熟配套、高品质产品、精装标准，因此他对开盘热销很有信心。



关于开盘价格，他说中粮祥云正在向物价部门申报，具体还不确定，反正本周或下周就能领到销许了，本月中下旬就开盘，大家拭目以待吧。



对了，想买中粮祥云房子的朋友，可以长按下面这个二维码，进入“中粮祥云买房咨询群”，跟我们一起交流江宁买房困惑。



今天冒着暴雨调研江宁楼市，感觉一场房价大跃进正在发生，热点区域3万+、多数区域2万+，只有江宁滨江还在1万元/㎡左右，321房价格局正在形成……不禁叹了一口气，江宁房价崛起后，南京刚需将往何处去？难道大学毕业生们，真的要向政府去申请每月几百块钱的租房补贴，租房度日吗？

现在已是晚上10:40。太晚了。发两张我在网上收藏的江宁百家湖照片，看看江宁有多美？要是房价不那么贵，让更多人都能享受这样的宜居生活，就好了！





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