财政部长楼继伟离职后：房产税到底什么时候会出台？

7日，近日频提房产税的财政部长楼继伟离职。至此，未来房产税将何去何从，到底什么时候会出台呢？...



房产税阴霾下：该不该买房？

房产税会出台吗？降房价是对房产税的一场单相思

房产税不应去掉“房产”，只剩下“税”了

房产税真会马上出台？楼市会崩盘吗？

房产税被深锁闺中，本就是一个难嫁得出去的妖女

文｜叶书利

7日，近日频提房产税的财政部长楼继伟离职。至此，未来房产税将何去何从，到底什么时候会出台呢？

力推房产税？

7日，十二届全国人大常委会经表决免去楼继伟的财政部部长职务，任命肖捷为财政部部长。

一向以敢言著称的楼继伟，离职前的近期，频繁将话语对准房产税，可谓“房产税部长”。

比如4日，在“财政与国家治理暨财政智库60年”研讨会上，楼继伟发表书面讲话表示，“我国现代财政制度建设迈出实质性步伐”，他还表示，“环境保护税、个人所得税、房地产税等改革正在积极推进”。

实际上，这已不是楼继伟近期第一次谈及房产税。

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）注意到，7月23日在G20财长和央行行长成都会议上，楼继伟表示，应该改革房地产税制，遗憾的是目前还没推出来房产税。主要是受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍，“只要是真正的税收再分配，就会受到真正的阻碍，下一步会义无反顾去做，这也是我们的任务。”

离出台到底还有多远？

在此前的文章《房产税阴霾下：该不该买房？》中，壹书生已对介绍了房产税口号与出台间的距离，主要包括下面数点难度：

1、立法完成程序仍没有具体时间表

目前为止，房产税立法程序还未有明确的时间表。

2、立法程序完成也并不代表就可以马上落地

值得注意的是，立法程序完成后，并不代表就可以落地了，除了下述所讲的落地层面的技术原因外，房产税是地方税，最终得有地方政府批准实施。

从地方政府的利益最大化角度来说，卖地是最好的方式，而房产税则是出力又不讨好的方式，已落地房产税的上海及重庆就是明证。因此在卖地与征收房产税之间，地方政府肯定更偏爱卖地，而不是征收房产税，卖地的前提是楼市兴旺。

3、房产税落地的相关技术条件仍不具备

房产税在全国层面的征收，在现实操作中，还主要存在二个待解难题：

A，房产税征收的主要前提就是房产信息的全国联网。这件事，实际上在技术层面做起来是很容易的。但你懂的，基于地方官员的心不甘情不愿，这件事就是硬生生地几年了，还是未完成。中间包括国务院N次的三令五申，就是未联网，这就是中国特色。

房产信息未联网，如何查一个家庭或一个人在全国的房产信息。没有这个信息，又如何征收房产税？

B，房产税是持有环节的征税，操作成本太高。

这是个什么意思呢？就是等你持有房屋后，一家家去查，一家家去征收，这个成本相当高。

目前重庆与上海已试点了房产税，媒体此前已报道过N次了，最后发现的情况：征收上来的税额，还抵不上为了此税而征收的成本。国家会去征一个入不敷出的税吗？莫非脑子生锈了。

4、法律层面的尴尬：重复征税

因为中国是土地国有制，所以购房者在买房时，房价中已通过交纳土地出让金交了收房后的税，而房产税是针对房产持有环节的征税，这岂不是重复征税？

实际上，房产税产生于私有制的西方，因为他人家的土地是私有制的，所以才有房产税的产生。

正是基于此，任志强曾评价房产税：房产税的征收就是耍流氓。

5、有权有钱的人最反对

在中国，持有房产人数最多的阶层就是有权有钱的人，而房产税的出台在程序上的尴尬在于，出不出台刚好由这些人决定，而不是无权无势的老百姓。

因此，房产税出台的博弈在于，持有房产最多的阶层，却手握着房产税是否出台的把关权力。他们会亲手拿刀去砍自己吗？一个字，难；二个字，很难；三个字：非常难！

6、与去库存大计相悖

时下中国的楼市已严重的二八分化，即20%的城市热得滚烫，其余80%的城市在去库存的路上瑟瑟发抖。

在这种分化的背景下，如果仓促出台房产税，必然导致火热的城市，卖方将房产税成本转嫁给买方或租方，而去库存的城市，在房产税的大棒下进一步降温，从而不利于去库存。

房产税下如何买房？

在坊间，降房价是不少人对房产税的最大理解。实际上，这是对房产税的最大误解，也是最大的自我意淫。

壹书生欲从三个角度来解读下这个疑问：

一，增加税收才是房产税的最大目标

对于中国版房产税出台的目标，早在2010年国庆前后，壹书生曾在央视《对话》栏目现场，与任志强有过沟通，当时壹书生询问任志强：“政府出台房产税，为了打压房价还是替地方政府寻找另外一个稳定税源”？，一向直爽的任志强回答说：“目前地方政府对土地财政过度依赖，且时下的土地收益金是一次性收取70年。如果出台房产税，就可以使每一届政府有钱花，变成持续、稳定财政体系，这是出发点。讨论房产税不是因为房价过高。”他进而解释说，房产税并不是奔着房价来的，而是为地方政府增加税收。此外，在城镇化与货币超发的背景下，房产税出台后，短期内可能使市场波动，但中长期来看，房产税出台后，必将转移给买方，从而推高房价。

实际上这个理是很明白的，比如一包A香烟，原来的税收是10元，卖价20元。当政府将税收从10元提高到15元时，这包香烟的卖价是提高还是降低？难道还卖20元吗？应该是提高卖价吧，比如22元或25元吧。

这个理同样适合于房产。房产税出台后，必然提高房产的成本，那么正常的经济规律下，房产的卖价自然应该提高呀，咋还会降呢？

听明白了吧，政府欲出房产税，是为政府寻找一个可靠的税收来源，不是为了老百姓的房价问题，降房价的春秋大梦该醒醒了。

实际上，所谓的房产税降房价，完全是一些无良媒体或半桶水的媒体为迎合老百姓而人为制造的一场集体性意淫。

二，房产税的本源是增房价

房产税的概念来源于欧美。在欧美国家，之所以征收房产税，意在通过征收上来的房产税，然后政府将这笔收上来的房产税，用以改善小区的环境、交通、教育等。正因为如此，国外人愿意交房产税，因为这笔钱交上去后，被用以改善小区的环境，而小区环境的改善，反过来会利于提高小区的房价。

三，从楼市二八分化的现状来看，房产税也达不到降房价的目标

时下的中国楼市，已现严重的二八分化：强二线、一线及环一线城市，楼市火热，而弱二线以下城市，中长期看跌，尤其三四五线城市更是如此。

在这种二八分化的情况下，20%看涨的城市，房产税落地，最终的结果必然是卖方把成本转嫁给弱势的买方或租方，现实就在如此演义。比如时下在北京或环京，二手房交易中所有的税费，全由买方承担。在此情况下，房产税增加的持有成本，最终由买方及租方承担，届时买价提高了，租金也更高了。

相反，在弱二线以下城市，尤其三四五线城市，楼市已看跌，在此情况下，房产税的出台会增加持有者的成本，因此会减少购房需求，从而进一步推跌楼市，增加库存，这与时下的去库存大计相违背。

因此房产税如果出台，看涨的20%城市，成本转嫁给买方与租方，从而抬升房价及租金，而看跌的80%城市，则减少需求，进一步助降本已摇摇欲坠的房价。而这二种结果，都与时下的楼市政策相违背，毕竟20%的看涨城市，目前需要的是降温楼市，而房产税则会助涨房价。相反，80%的城市需要加热楼市，而房产税则会降温楼市。

    为了预防房产税的出台，时下的购房者，建议多关注包括环京区域在内的20%的楼市，尽快处理掉其余80%区域的楼市。因为这样，一方面，无房产税时，20%的区域楼市会更具增值性。另一方面，如果房产税出台，20%的价值区域楼市，可以将房产税的相关成本转嫁给买方或租方，也就是此类房产具备避险能力。

房产税什么时候会出台

最后一个核心问题，房产税到底会不会出台，壹书生的答案，会出台的概率高于不出台。

什么时候会出台？壹书生认为需满足下述二个条件：

1、全国去库存已完成

在去库存完成之前，房产税不可能出台，否则对于政府来说就是得不偿失。

2、土地财政难以为继之际

时下房产链条中，政府才是最大的得利者，主要获益方式便是卖地收入。

从经济人假设的角度，站在政府的角度，在时下土地财政难以被替代的情况下，如果土地财政可以继续，绝对不会出台房产税，以破坏现有的“主营业务收入”。只有当土地财政这种“主营业务收入”难以为继，政府被迫需要另找其他的收入方式时，房产税便会是最好的替代者。

那么什么时候土地财政会基本结束？城镇化基本完成时，即中国的城镇化率达到70%左右时，而时下的城镇化率才56%左右。

而时下房产税的相关准备工作，皆是为未来接替土地财政作准备而已，这叫未雨绸缪。

基于此，担心房产税而不买房的人，可以洗洗睡了。

君不见，随便一个贪官不都是房多多的人吗？当某一天，贪官被查时，房产不作为主要资产配置方式时，就应该真正担心房产税了。

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