房子不应用来炒的，有些房却是逼着涨的

理性上看，口号并不能降房价。残酷的现实在于，大北京的房价确实不应用来炒的，但却是用来逼着涨的。...



长效机制导演楼市变天？“有钱买不到房”将成大北京楼市下一个危机

真假调控的照妖镜：供给侧才是七寸，限需求只是口号调控

大北京楼市有一种细思恐极：有价无市

文｜叶书利

近期中央经济工作会议上的一句“房子是用来住的，不是用来炒的”一直在刷屏。甚至不少爱听口号的人，据此认为，接下来大北京房价要跌。

不过壹书生认为，理性上看，口号并不能降房价。残酷的现实在于，大北京的房价确实不应用来炒的，但却是用来逼着涨的。

2016年土地供应量仅去年的13%

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）在此前的文章《长效机制导演楼市变天？“有钱买不到房”将成大北京楼市下一个危机》中讲过一个“米价论”：看古代电视剧时，当发生米荒，米价暴涨时，最简单而又有效的办法是政府开仓放粮，以增加市场上大米的供应，从而平抑米价。这么简单的道理同样适用于时下的热点城市楼市。

假如米价在上涨，而现实中，市场上的大米供应量却在减少时，米价会如何走？不言自明。

很可怕的是，暴涨中的大北京房价就正在发生如此怪事：暴涨下的北京，2016年土地供应量创下近6个新低。


年初的《北京市2016年度国有建设用地供应计划》显示，2016年，北京计划供应1200公顷住宅用地，合计1200万平米。然而2016年北京商品房住宅土地的实际供应量只有38.9万平米。此供应量相当于2011年的近7%和去年的13%。这批土地上市后的供应量约3000套，差不多相当于北京正常月销售量的1.5倍左右，也就是一个半月的销售量。

壹书生注意到，事实上，近几年，伴随北京土地供应的短缺和销售的旺盛，北京新房供应量与销售量的倒挂现象一直存在，以2016年为例，前11月所有月份的销售量皆大于供应量：

试想下，房价上涨时，土地供应量不增反降，如此之下，房价不是被逼着涨吗？

环京房价也被逼着涨

时下的调控可以强行政手段按得了房价一时，一旦调控放开，房价不暴涨才怪。

环京价值区域面临类似的情况。

在《长效机制导演楼市变天？“有钱买不到房”将成大北京楼市下一个危机》中，壹书生已明确介绍过，近日，国家发展改革委、工业和信息化部、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部、水利部、国家林业局七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》（以下简称《意见》）。

《意见》中指出：“严格控制城镇开发强度”。

在8日的文章《七部委翻牌环京：一体化近了，但房价"慌"了》中，壹书生已对此提醒道，早在2015年10月31日的文章《“地”震后，环京楼市要发生“房”震了！》中，壹书生便已提出，2015年7月24日，国务院副总理、京津冀协同发展领导小组组长张高丽在当天举行的京津冀协同发展工作推动会议指出，要全面落实好《京津冀协同发展规划纲要》，对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。

紧接着的2015年8月31日，河北省住城厅联合河北省国土资源厅下发《关于促进我省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知对环京城市在京津冀一体化中的城市定位给出了明确的答案：环京周边城市，打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城，不建“睡城”和“围城”。

基于此目标，严格控制地产开发和人口规模便成为必然。

因此今年2月15日，河北省政府下发《关于印发河北省居住证实施办法（试行）的通知》。在通知明确道，廊涿等环京城市可择机实行积分落户。详情可见2月18日的文章《廊涿等地为什么要择机实行积分落户，“户震”将怎样冲击环京楼市？》。因此廊坊各地买房落户正式官方式叫停了。实际上操作层面在去年下半年左右便停止了。

除了控制人口规模，控制地产开发也是必须之举。

2月26日，河北省政府向各地下发了《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》。该措施明确指出：“加强北京周边房地产管控。加强对三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等县（市、区）房地产土地出让和市场交易的动态监测，及时分析研判市场变化情况，有针对性地调整管控措施。强化规划建设用地管理，严格控制新增建设用地用于商品住房开发。按照建设以首都为核心的世界级城市群要求，合理确定城镇功能定位，划定生态隔离空间和建设用地增长边界，优化用地布局结构。”详情可见此前的文章《河北去库存令背后：北三县及固涿崇等地为什么要控制住宅用地供应？》、《河北省委书记的这句话，足以搅热廊坊楼市》。

土地供应控制了，意味着供应少了，而环京的人口涌入才刚开始，因此中长期来看，房价如何控制得住？有关此逻辑，壹书生早在今年1月14日的文章《廊坊楼市的最大变量：住宅供应遭“严刑拷打”》中对此提出了严重的警告。而后来的房价也佐证了年初文章中的观点。

此时《意见》中再次强调“严格控制城镇开发强度”，只是延续了自去年7月24日以来的观点。而这些逻辑的源头则是去年4月30日出台的《京津冀协同发展规划纲要》。

值得注意的是，此观点意味着中长期来看，环京价值区域土地供应减少，以强化了房价刚性上涨的压力。

口号调控只会加剧“有钱买不到房”

至于现实中为什么会出现与“房子是用来住的，不是用来炒的”相悖之事，主要原因在于，房价暴涨下，北京及环京价值区域未能及时加大土地供应，以平抑房价呢？主要原因有二：

A，不想增加供应；

北京政府不想增加土地供应，主要基于两个原因所致：

1），调控压力下，为了减少地王产生概率，所以减少供应；毕竟土地拍卖少了，出现地王的概率也下降了。

读到此，不要以为壹书生在说相声，这是现实中正在发生的事；君不见，为了不出地王，北京推出了“竞地价、限房价”策略，其结果是卖地收入没少收，而最终一些被拍卖的住宅用地拍成了开发商全部持有。那这种用地供应，对新房供应毫无增加价值，但做到了“不出地王”，因此很“讲政治”；

2），饥饿营销的需要；

目前中国不少地方政府，为了增加卖地收入，皆在饥饿营销：控制住宅用地供应，以增加房企的饥饿感，从而助推地价，增加卖地收入；处于此考虑，当然得控制住宅用地供应。

B，土地错配机制所限；

具体到北京，也与时下中国的土地管理机制有直接的关系。

时下的中国土地管理，存在明显的错配问题：北京等热点大城市，人口在涌入，购买需求在增加，本应增加土地供应，但用地供应指标却被严格控制；而在人口在流出、楼市正在去库存的三四五线城市，用地供应指标却在增加。

因此一幕倒挂的怪事发生了：北京等热点城市本应增加土地供应以补库存，但无地可供；而三四五线等城市，楼市本已库存高企，且人口在流出，却还在不断增加土地供应指标。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是句正确的官话。但口号离现实间的距离还差十万八千里。如果这句“讲政治”的口号仍配以往历次调控下的“只限需求，不增供应”，那么这句口号下，待楼市进入下一波上涨期时，大北京区域将不可避免地陷入“有钱也买不到房”的危机中。

从经济人的理性角度说，屁股永远指导脑袋，而不是脑袋指导屁股，即使“脑袋”说了很多非常响亮的口号，也改变不了屁股的“最终决定权”。比如2016年房价的暴涨，源头却起始于去库存一样：脑袋想着“去库存”，但手握决定权，且以自身利益最大化为导向的“屁股”却导演了一场史上最强烈暴涨的欢笑喜剧。

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