接下来，郑州最火的区域或许是它？

说到高端产品，你会想起它……...





调控潮下，楼市怎么走？我们怎么保持理性心态？

继央行行长周小川三天内在两个场合均表态会对信贷增长有所控制之后，

昨天，李克强总理久违的对楼市公开表态：从房地产市场来看，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。

几个小时后，国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》为李克强总理所说的这句话，注入了更多内涵深刻的诠释。

此前一天，国土部等五部门联合发布《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，《实施意见》要求，到2018年基本建立人地挂钩机制。

从领导表态与新近出台的这些政策可以看出未来中国城镇化发展的方向。

无独有偶，在郑州备受关注的《郑州国际文化创意产业园总体规划(2016—2030)》也已通过郑州市政府批准实施。

有人说，绿博组团可能是郑州限购后最火的区域，有必要再理性分析一下。

一片片菜地背后一群群的塔吊

郑州向东，是一个被炒得过火的概念。

不过，与雁鸣湖那个披着国家级生态文明示范区外衣的烂尾别墅群相比，绿博组团真的算是热火朝天。

虽然，绿博片区郑开大道两侧也时不时能看见一个接一个的蔬菜大棚与正在拆除或准备拆除的落魄村庄的残景孤影。

而从一些刚开通不久的道路、路上走过的一群群工人、路边临时搭建的一些面馆炒菜馆等，可以看出绿博组团的建设正在加速。

这里就是传说中的未来郑州国际文化创意产业园。

这块让大神们蜂拥而至的宝地，北至连霍高速公路、西至万三公路（新G107）、南至贾鲁河，东至官渡组团西边界，总面积约132平方公里，被定位为高品质生活居住区与创意产业区，郑州新区核心发展区域。近日，总体规划已通过郑州市城乡规划局组织的专家论证，经郑州市人民政府批准实施。



关于最新规划是这样说的：

区域将建设东方“奥兰多”—国际化时尚创意旅游文化新城。即“时尚创意之都，文化旅游新城”，未来发展应突出时尚创意特色，重点发展文化旅游产业。

至2020年，园区人口规模将达到为30万人，城市建设用地规模控制在37.4平方公里以内；至2030年，园区人口规模为70万人，城市建设用地规模控制在67平方公里以内。



整体上分为“一园织三廊、一带串两区、一环聚一核、两轴筑两心”。

一园：以时尚创意、文化旅游为主导产业的国际文化创意产业园区。已引进多个文化、旅游、创意类等项目。

三廊：结合现状贾鲁河河道、贾鲁河改线河道及水溃沟形成的三条生态景观廊道。

一带：结合现状方特、绿博园等项目在园区西侧和北侧规划形成的主题乐园旅游带。

两区：以贾鲁河改线河道为分界线，形成绿博和大孟两个组团。目前，产业园的发展主要集中在绿博组团，大孟组团刚刚起步。

一环：围绕郑汴中央公园形成的文化旅游休闲服务环。公园一期工程已经开始蓄水。

一核：以凤湖和郑汴中央公园为主体形成的区域绿核，作为未来中牟县中心城区的绿肺。

两轴：沿金水大道布置商业、商务等用地，打造郑州国际文化创意产业园东西向主导发展轴；在绿博组团内部结合规划南北向景观通廊打造园区文创发展轴。目前，关于产业园的商务部分还没开始起步。

两心：在绿博组团内部结合规划箜篌湖打造中央创意时尚中心，发展成为以文化创意、总部经济为主体的EBD；在绿博组团、大孟组团、郑汴中央公园交界处的打造以综合服务、会议展览、影视传媒为主导功能的全域旅游服务中心。

国际文化创意产业园，听起来很玄幻，实际上呢？

郑州以开发商为主体的产业园项目鳞次栉比，大多集中于经开区、港区、高新区、龙湖北部区域、新郑等等，但以政府为主导的总面积约132平方公里的产业园貌似还是第一个。

郑州国际文化创意产业园，以建设东方“奥兰多”—国际化时尚创意旅游文化新城。即“时尚创意之都，文化旅游新城”，未来发展应突出时尚创意特色，重点发展文化旅游产业。


从规划中提取的信息是，

区域发展方向是“创客+旅游”，主要发展产业是时尚体验旅游、创意设计产业、文化艺术产业、文化科技产业、文教博览业、休闲娱乐业、生态旅游业。

其中，沿金水大道两侧规划的是商业服务、商务办公等产业；沿箜篌湖四周集中布局现代化的办公居住SOHO区、创客谷、创新博览论坛、浪漫风情的滨水酒吧街、科技前卫的5D影院等，打造中央时尚创意中心和商务商业中心；围绕凤湖区域，集中布局文化博览、文化剧场、文化娱乐、影视公园、艺术公园、游客谷、特色风情街等文化旅游休闲服务设施，打造区域文化休闲旅游综合服务中心；沿园区外围生态廊道布局都市农业、景观农业、生态农业等，合理打造园区生态休闲服务环；沿郑汴中央公园周边布局旅游特色餐饮、主题酒店、星级酒店、时尚购物、休闲娱乐等产业。



从目前区域引进的项目来看，已经呈现的项目仅有方特、绿博园、杉杉奥特莱斯、海宁皮革城，但其他项目如海昌极地海洋公园、建业华谊兄弟电影小镇，周星驰影视创意奇幻世界，国际马戏魔术王国、华特迪士尼等等项目或开工或已完成签约，总之，正在朝着目标一步一步迈进。

文化创意产业园变成豪宅主战场？

如果从房地产开发的角度来看绿博组团，绿博组团必然是郑州高端改善住宅的重要组成。

与土地被众小房企瓜分的白沙（当然，近两年的白沙开始有中建、雅居乐、郑地美景、永威、华强等不错的房企进驻，可惜土地已基本被小房企瓜分殆尽）相比，绿博组团显然更高达上。

区域从一开始建设，起点就比较高，当初的名门因名门紫园被业内、购房者们所熟知，以及到现在，万科、融创、绿地、碧桂园、康桥、亚新、信和等品牌房企携新项目进入，而恒大、金科、新田城等房企也在绿博储备有土地，据说，绿博片区的土地差不多已经被这些大房企瓜分完毕。



而从目前已知的几个项目来看，区域内的产品主要以高端改善性住宅为主，比如，众所周知的别墅项目名门紫园，普罗理想国主打别墅社区辅以少量洋房，万科兰乔圣菲的双拼、洋房以及少量高层房源，此外就是康桥香溪郡、亚新美好香颂、亚新美好艺境、蓝城玫瑰园、郑东碧桂园的洋房+高层的高低配。

我们的观点：

1、郑州向东发展是大势所趋，这几年绿博组团在郑州楼市中的地位，大家也是有目共睹，对于区域的发展也均是看好；而按照区域目前引入项目，主要以社会资金介入为主，相比项目落地速度更快，发展成熟周期更短；

2、郑州“双限”出台，市内五区，加上港区、郑东新区、经开区、高新区这些楼市中的火热区域会有所降温，不在双限范围内的绿博组团将从中受益；

3、拥有滋生高端产品的环境土壤，贾鲁河、绿博园、规划中近4万亩的郑汴中央湿地公园。从发展前景来看，区域具有高端别墅聚集区的发展潜质，而随着区域内，万科兰乔圣菲、普罗理想国、融创华夏观澜壹号、绿地香颂、郑东碧桂园、康桥香溪郡、亚新美好香颂、亚新美好艺境等项目的入市，以及恒大、金科、新田的土地储备，未来的绿博组团将会非场热闹；

4、区域规划“高大上”，建设东方的“奥兰多”—国际化时尚创意旅游文化新城。引进方特、建业华谊电影小镇、凤凰国际文化产业园、华特迪士尼、韩国文化创意产业园、海昌极地海洋公园等项目。

其实，无论从项目引进上还是房地产开发上，区域的发展势头都是非常迅猛。如果说区域的房地产前景，那是一片向好；而如果说到区域创意文化旅游类的项目，虽说目前方特运营比较成功，但后期规划的东方“奥兰多”能否顺利呈现确实还有待观察，毕竟像建业华谊电影小镇等类型的文旅地产在郑州尚未有成功的运营案例；毕竟全国范围来看，这种投资巨大、收益周期长的概念型主题地产发展也并不尽如人意，面临着重重困境，更多的是看起来很美、吃起来苦涩。





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