最好的时代，最坏的时代

2016北京商品房成交额首次超过5000亿，是时势造英雄还是英雄造时势？...

5093亿元人民币！

来自住建委的权威数据显示，刚刚过去的2016年，北京楼市迎来了一个商品房成交金额的历史高峰。这是北京市有商品房以来历史上首次实现成交金额超过5000亿，相较2015年上涨46%。其中，成交面积贡献涨幅20%，成交均价贡献涨幅21%。

尽管在去年创下了一个历史记录，多数房企在北京的销售金额也均有增长。但在北京房企和北京地产人身上，看不到那种冲过终点线的兴奋和松懈，甚至看不到跑过中点的小确幸。必须不断奔跑的危机感似乎正笼罩着每一个人，操盘手们在比之前更努力地创造优质项目履历；猎头们一次又一次地给各公司的高级总监、副总们打电话；每一个房企都在寻找新的投资机会……

年度总成交额破五千亿历史高峰，为什么北京地产人仍危机感重重？

以下，由地产财富会首发的这份由北京市住建委的一份权威数据分析而来的报告，或许能揭示5000亿成交额背后真正的北京商品房市场状态，以及上述问题的答案。2016年，在高涨的商品房市场中，70年产权的商品住宅市场实现成交金额2795亿元，同比上升13%，占到商品房市场成交总额的55%。值得思考与关注的是，2016年商品住宅市场的成交面积不升反降，实现成交767万平米，同比减少14%。在2016年全国多个城市商品住宅市场量价齐升的背景下，北京市商品住宅量跌价涨的现象耐人寻味。



究其缘由，2016年北京市公开市场出让的经营性用地规划建筑面积458万平米，同比下降62%，其中商品住宅规划建筑面积121万平米，同比下降66%，其中还包括32万平米的自住型商品房和50万平米的企业自持商品住宅。供地市场显著的紧缩，带来商品房销售市场无货可卖的尴尬局面，开发商缺乏拿地、补货不足，甚至没有足够的房源支撑开盘销售，这一切都直接反映在了整体成交面积的下滑上。与此同时，2016年楼市迎来了最强劲的需求增长。2015年以来，股市持续低密，宏观经济走弱，居民普遍缺乏有效投资渠道，买房开始再次成为居民保有私人财富的主要方式。而2016年初，财政部联合多部门发文降低房地产交易环节税率，2016年中，人民币兑美元汇率不断下降，面临极大的贬值压力，都使国内资金快速、集中流向房地产市场，多地出现抢房现象。而在被市场普遍认为是资金避险地的一线城市如北京，供给极度短缺，供需矛盾被进一步放大，助长了商品住宅价格的飞速上升。在供需极度不平衡的北京市场中，开发商以各自不同的方式求得夹缝中的生存。

• 首开是北京市老牌国有房企，通过旧地上市、多方合作等形式，2016年全年实现商品房成交金额294.4亿元，稳稳地占据北京市商品房销售排名第一的位置。

• 万科则凭借多项目、多业态的综合发展，并推出翡翠系、大都会系等全新明星产品线，全年实现成交金额246.8亿元，排名第二。

• 央企远洋旗下的项目远洋LaVie在2016年再度发力北京市场，同时实现部分项目整售，最终实现成交金额199.1亿元，排名第三。

• 融创一方面通过壹号院系列高端产品持销，另一方面在并购市场上收获千章墅、北京壹号庄园等资源，将成交金额大幅提升至191.9亿元，排名第四。

 

事实上，在需求强劲的北京市场上，开发商面临的并不是销售问题，而是投资问题。即使在2016年能够进入排名前十的开发商，也同样存在无地可拿、无货可卖的情况。在新一年的市场环境下，上述企业在维持持续增长方面甚至面临比小开发商更大的困难。

观察2016年北京市商品房市场排名前20项目，可以发现北京楼市两个重要特征。

首先，高端项目的比例很高，可以看到排名前三的项目泛海国际、远洋LaVie、誉天下均为单套面积300平米以上的豪宅，西宸原著、五矿万科如园、紫禁壹号院、万柳书院等高端项目全都进入了市场前十。出现这种情况，一方面证明了市场的确处于火热的高点，另一方面也是因为高端产品在14-15年周期中去化速度较慢，在16年仍保持了较为充足的供应，抓住市场机遇进行了库存去化。

第二，中端改善项目供给短缺，有货源可上市的项目短期内都成为了明星项目。如首开华润城2016年7月开盘即售罄，单次贡献销售额即超过30亿元；又如由万科与卓越联合开发的翡翠公园项目，2016年10月首次入市，短短3月之内即实现23亿销售额进入全年排名前20。这也从另一个侧面反映出市场极度供不应求的局面。

对于北京市房地场市场来说，这是一个最好的时代，全国资金聚集，需求强劲，成交金额出现历史性突破。

但这也是一个最坏的时代，供给短缺，投资乏力，未来仍面临很大的不确定性——这就是所有北京地产人危机感的源头所在。

因为这份危机感，首开集团董事长潘利群在2016年指出房地产行业比较要从“破”到“立”，强调首开要定位“城市复兴官”，从旧地中找机会；万科集团高级副总裁兼北京区域总经理刘肖今年不断为住宅之外的业务站台，强调多方面打造万科的万亿市值；远洋集团董事长李明也将远洋地产更名为远洋集团，发展多元业务……这三家房企，正是因这份危机感而成为了今年房地产的前三甲。

展望2017年，最好与最坏的方面持续角力，对房企而言，危和机并存。未来北京楼市的走向，我们拭目以待。

    关注 地产财富会