精装修房家电、家具的土地增值税处理 -以苏地税规[2012] 1号为例

从本质上讲,沙发、冰箱、彩电这些家电、家具的价格都包括在... 房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器......





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  营改增后，卖精装房的税务处理全国争议很大，春秋战国乱悠悠。笔者想谈谈对卖方送家电、家电的理解，供大家参考。今天先奉上土地增值税的处理。

苏地税规[2012] 1号文规定，关于装修装饰费用的扣除，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。于是一系列的问题就出来了：

草坪里面的草是动产还是不动产？拔了会不会受损害？

沙发是动产还是不动产？搬走了会不会受到损害？整体厨房呢怎么办呢？

江苏提出了这样一个说法：凡是移动后会受损害的进成本，凡是移动后不受损害的不进成本，应当计入销售费用。也就是说，移动后会受损害的，构成了房屋的附属设备设施，因此就是不动产，可以计入成本。那一则笑话就出现了：

报告税务局，俺家的墙上挂了一幅画能不能进成本？挂了一幅装饰画能不能进成本？答曰：不能进成本，因为拿走了不会受到损害。

报告税务局，俺家的墙上钉了一幅画能不能进成本？这时候税务局就开始犹豫了。答曰：画取下来不受损害吧，钉子可能要受损害，不进成本。

报告税务局，俺家的墙上镶嵌了一幅画，能不能进成本？答曰：这个可以进成本，因为移动后会受到损害。

因此，中央空调可以进成本，壁挂式空调不可以，沙发、家具也不可以。至于整体式厨房，由于笔者也没亲身考察过，具体判定和主管税务局沟通。

举个例子：我家卖房子是精装房，卖了100万。精装房配置了整体橱柜、沙发、冰箱的等，可以拎包入住。从本质上讲，沙发、冰箱、彩电这些家电、家具的价格都包括在100万里面。假设动产的购置价格是10万，也就是说100万里面含10万的动产价格，90万的不动产价格。既然10万动产的成本不让进，道理上讲收入也不应当计入，收入也应当按照90万。江苏省地税局在苏地税规[2012] 1号文解读中就明确提出，对于动产：一是成本不让进入；二是收入也从房价中扣除。实际上按照江苏的规定，受损失不大，主要是受加计扣除的损失。因此笔者认为该规定闪烁着人性的光辉。

目前全国目前有三种做法；

1、动产成本肯定不让进，收入全部进入。全国大部分省份都是这么处理的。

2、重庆，重庆以前好牛啊，以前规定只要是在销售合同中注明的，即使是动产一律进入成本还可以加计扣除。2017城市更新税收与规划管理暨房地产企业财税运营管控再造和土地增值税清算实操演练 

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