土地增值税的税企沟通密码

要尽快地、深刻地了解一个人莫胜于先认清其性格。要更快地了解土地增值税，更准确地把握土地增值税的政策，顺利操作土地增值税各项业务，莫胜于先掌握土地增值税的特性。土地增值税作为行为目的税，既包括为实现其目标所有的特性，又包括其他税种所有的普遍的...





房地产财税学习平台

微信号：fdccspx(←长按复制)☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！

——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！

2018年 最新房地产财税专题课程将于【成都】【广州】【郑州】【沈阳】等地举办

——诚邀您莅临参加！预约报名:010-52106881 佟军老师

导读

要尽快地、深刻地了解一个人莫胜于先认清其性格。要更快地了解土地增值税，更准确地把握土地增值税的政策，顺利操作土地增值税各项业务，莫胜于先掌握土地增值税的特性。
土地增值税作为行为目的税，既包括为实现其目标所有的特性，又包括其他税种所有的普遍的税收特性。土地增值税特性不是好事者附于其上的臆造，而是税收及其他法律法规的确定性的内容。每一项税收特性，都具有特定的税制意义，是应当遵守的法律法规规范。由于未能透彻了解其特性，大家对土地增值税在许多方面难以把握。
为什么土地增值税规范那么特别，为什么它让人觉得复杂，为什么它总有那么多争议的问题，为什么有些问题在税收法规中找不到解决的办法，为什么不同的人对房地产项目的清算会有不同的结果？等等。如果深陷于这些问题之中而不得其解，难免对土地增值税产生误解，难以走上土地增值税业务的正途。
下面从土地增值税税收法规中透析其几个重要的特性，并分析其税制意义。


是为实现国家特定政策目的对某些特定行为征收的税收，为了国家实现限制和引导的政策目的，对特定行为征税，或制定独特的税收政策，乃至设定不同寻常的高税率等。土地增值税的行为目的税特性，是许多人非议其扣除限制多、税负重、重复征税等问题的原因，但从开征土地增值税的目的之一——抑制炒卖房地产、调节土地收益的目的看，又非如此不可。



土地增值税清算单位的空间性是一种独特的税制要求，就像企业所得税的纳税年度一样。两者的差异是清算单位从空间的角度对一次计算税款的范围进行规范，纳税年度是从时间的角度对一次计算税款的范围进行规范。



清算单位的空间特性，对计算土地增值税还有以下规范意义：一是不同清算单位的转让收入和扣除项目不能相互混淆；二是用地范围之外的建设成本不能作为扣除项目，如用地范围之外绿化、道路、桥梁等建设成本以及河道、湖泊、山林等环境整治等费用；三是清算单位用地范围内的超规划建设成本不能作为扣除项目。



没有哪一个税种像土地增值税高度依赖它的征税对象所属行业的规则才能征收。如果增值税或者企业所得税有这一特性，则无法征收。土地增值税对房地产行业规则的高度依赖，表现为税制中应用了大量的房地产行业专业术语。这些专业术语要么是房地产管理法规中的法规定义的概念，要么是由房地产管理法规规范的一项业务的名称。土地增值税税制中引进大量的房地产专业术语，意味着必须首先掌握这些专业术语的内涵及其代表的业务规则，才能准确执行土地增值税税制。除了税制要素自身借助房地产业务专业术语建立税收规则外，在实际的土地增值税征收中，随着工作的具体化，更会大量地运用房地产业务规则。以下所列举的是税制本身包含的房地产行业专业术语。

征税对象和纳税人——转让房地产。计税依据（转让收入）——评估价格。计税依据（扣除项目）——房地产开发、拆迁、规划、设计、出包方式、建筑面积、可售面积、房地产估价、基准地价、竣工验收、竣工结算（表）、工程结算单、工程造价、房屋的结构、用途、区位、公共设施、产权、无偿移交、从事房地产开发等。纳税时间——房地产转让合同。税收减免——普通住宅、普通标准住宅、住宅标准、征用和收回房地产、城市实施规划、国家建设需要等。清算单位——房地产开发项目、分期开发、非普通住宅。清算条件——竣工、竣工结算、竣工验收、建筑面积、可售面积、预售许可证。

以上内容摘于条例、细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简187号文件）。从土地增值税税制包括的房地产行业术语的数量看，土地增值税税制的执行高度依赖纳税人对房地产行业规则的遵守。

有人常会抱怨一些收入确认、扣除金额确认、减免税等问题，从税收法律法规中找不到解决办法。原因正是税制中所包括的房地产专业术语，它们原是房地产法规规范的内容，当然无须税收法规再行规范。执行土地增值税税制，不掌握房地产法规，就会产生一系列的问题。

如果不了解房地产项目的规范，怎么能确定清算单位。如果不掌握竣工验收的规则，怎么判定是否符合清算条件。如果不知道评估房房地产价格的规范，怎么判断评估的价格是合理的。如果不知道《测绘成果报告》，不懂怎么解读它，怎么知道房地产项目到底建了多少面积，怎么知道各类型商品房建筑面积统计准确不准确，怎么确保按建筑面积分配的成本是恰当的。如果不了解公共配套权属确定的规则，怎么判断配建的幼儿园、会所等是公共配套设施是否为可售面积，其成本如何处理。如果不识工程结算单及其规则，怎么知道开发成本是实是虚。如果不知道什么是从事房地产开发，怎么能确定哪些纳税人可以适用加计扣除政策、哪些不可以适用加计扣除政策。如需要添加列表可继续从左边点击添加

诸如此类的问题不一而足。之所以不厌其烦地列举它们，是因为它们是困扰土地增值税清算的现实问题。这类问题之多，说明掌握房地产业务规则对土地增值税计算的必要性。土地增值税复杂的原因之一就在于其对房地产管理规则的依赖性。土地增值税征收对象单一，各项税制要规范简要明了，相关的法规规范体量小；从其税制的这些层面看，其复杂的程度介于企业所得税与房产税之间，不可称为现行税制中复杂的税种。但是由于土地增值税借助大量的房地产管理规则以实现税制的执行，极大地增加了执行环节的难度。当税务管理人员和清算鉴证人员必须掌握汗牛充栋而又十分专业的房地产规则时，谁又不认为土地增值税不复杂呢！

不借助会计凭证和会计账簿，税收无法取得征税的信息，没有会计准则对会计核算和会计信息质量的规范，征税信息一定是杂乱无章的，税收不能确定，失去其为税特征。土地增值税的会计属性的税制意义为转让收入、扣除项目的确认和计量应当遵守会计准则的规定，除非税收法规的规定与会计准则有差异。但是税收事项具有会计属性这一常识，却在处理土地增值税事项中被忽略、被弱化，似乎土地增值计税只需从帐簿中统计转让收入和扣除项目金额，而其确认和计量不需要遵守会计准则。主要由于两个方面的原因产生了这种状况：

一是土地增值税增值额独立于利润计算。土地增值税计算不象企业所得税，其应纳税所得额在利润的基础上进行纳税调整，而直接统计项目的转让收入金额和开发成本费用中允许扣除的金额，并不借助于利润计算成果。

这种情况使税收与会计关系看似松散，让人较易忽略两者紧密的规则逻辑。另外由于土地增值税行为目的税的特点，其税收事项处理与会计处理差异更显著、更多，进一步弱化了部分人税收与会计关系的意识，他们在处理土地增值税事项时较少会想起这需要会计准则的规范。二是有些房地产开发企业为达到少缴纳税收的目的，故意弱化对会计准则的遵守。土地增值税按清算单位计算，并且要求不同类型的房地产分别计算土地增值税，同时土地增值税实行的是超率累进税率，加之普通住宅减免税政策和加计扣除办法等等，房地产开发发生的成费和费用，选择计入哪个清算单位扣除、哪类房地产扣除、哪个科目扣除等不同处理办法，可以一步步地影响增值率、税率直到应纳税金额和能否享受减免税。一个扣除处理办法的差异，影响税收金额巨大。

因此不少人不遵守会计准则的要求，不按成本对象归集成本、随意确定成本分配的方法、成本分配的程序不合理、期间费用计入开发成本，甚至发生了不属于本企业的成本费用，突破了会计准则的约束。土地增值税的会计属性被弱化，会带来很多问题，比如税款计算则不准确。其他问题暂不细说，这儿谈谈所引起的税制执行问题，即未遵守会计准则而引起的税收法规的执行问题。

有的企业不按《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）规定设置房地产开的成本对象、成本项目，不按规定的办法和程序分配开发成本。当在计算土地增值税时调整时，有的人会争议说没有税收法规依据。

这些事项的处理本已违反了会计准则，首先应根据会计准则进行调整，又何须税收法规规范呢？如果认为计算土地增值税只执行税收法规，而不执行会计准则，那么许多计税事项的处理确实找不到执行依据。不遵守会计准则，一般会构成违反税收法律的行为。有关的各方均应当重视会计准则在计算土地增值税中的作用，以避免产生税收法律责任。针对当前土地增值税计算中严重且发生较为普遍的违反会计准则的行为，在此强调一些需要特别遵守的会计规范。

最后，为什么不同的人对同一房地产项目清算结果不同的原因就可以说清楚了：不同的人对土地增值税特性认识的差异，不同的人执行法规的全面和程度有差异，不同的人掌握的房地产开发的事实有差异。

源自： 正则咨询

1、房地产开发企业项目完工与全税种清算方案设计（课程录音）

2、房地产项目收并购全过程实操要点分析

3、房地产开发项目全程税务测算

4、电子书|《房地产税收面对面：实务与案例（第三版）》

5、房地产开发项目土增清算单位的深度筹划

6、房地产公司"企业所得税"汇算清缴10大疑难问题处理！

7、房地产开发企业会计核算简述

8、房地产的税务审计,你懂吗?

9、干货 | 土地增值税清算要素鉴别方法

10、解决地下车库的“成本倒挂”的一个案例分享

11、房地产会计必收藏的10条增值税问题

12、不要忽视成本核算！房地产开发企业一定要注意

13、房地产开发全程涉税问题解析

14、收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准则第16号——政府补助》的思考

15、房地产行业融资方式及案例分析

16、房地产、建安业增值税预缴是咋回事？

17、房地产企业全流程的印花税政策梳理

18、房地产行业合理筹划土地增值税

19、房企一定要知道的土地增值税问题

20、【案例剖析】营改增后房地产开发业务主要的税税差异

21、房地产公司综合账务处理

22、干货｜避税！房地产企业合理避税，你需要这些技巧

23、房地产、建筑业增值税优惠政策集锦

24、建筑业预缴VS房地产企业预缴

25、房开公司土地增值税相关常见问题梳理

26、当“土地增值税”遇到“其他税费”

27、全国37个省市暂不预征土地增值税的规定

28、利息支出怎能混同财务费用？房企扣除不可“随心所欲”

29、房地产开发企业土地增值税清算相关问题梳理

30、土地增值税最全合集

31、房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析）

32、房地产企业成本核算要点

33、一文看懂房地产开发企业税收难点及重点

34、房地产项目的土地增值税筹划技巧（专论）

35、房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理

36、土地增值税超详细资料包！

37、房地产企业所得税与土地增值税的八大差异

38、营改增后房地产项目并购的涉税分析

39、干货|房地产合作开发模式及风险分析

40、【干货】房地产投资常用税务筹划方法

41、房地产项目的土地增值税风险;有您需要的!!!

42、税局纳税评估：重点关注房地产开发企业增值税的十大问题

43、未办预售证先收认购金,房企取得这笔收入要缴增值税吗?

44、房地产企业销售开发产品如何预缴和清算税款

45、土地增值税的税务筹划【成都.2018年1月10-11日】 金税三期&增值税模式下的建安、房地产企业全面税收风险排查与节税策略专题班

【广州.2018年1月12-13日】 营改增背景下房企财税实际操作疑难问题百问百答研讨会

【郑州.2018年1月13-14日】 增值税严征管体制下房地产企业财税管理必须知晓的三部曲 ---架构、商业模式和核算管理专题

【沈阳.2018年1月20-21日】 增值税严征管体制下房地产企业财税管理必须知晓的三部曲 ---架构、商业模式和核算管理专题

温馨提示：如果您到现场学习不方便，可申请办理网上会员，让您在办公室，在家，就能轻松学到所有的房地产财税课程！[/b]

点击下方“阅读原文”免费下载《房地产财税资料》

↓↓↓

    关注 佟军