珞珈晓岚说会计：关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告国家税务总局公告2016年第81...

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：
一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：
（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）
本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
三、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。
四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照本公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。
《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）同时废止。
特此公告。

国家税务总局
2016年12月9日房地产公司一般都是设立项目公司的方式来开发房地产项目，项目结束就注销项目公司。根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号，以下简称“29号公告”）规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。但是，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。在这个背景下，国税总局才出台这个公告。

为了让大家更加清楚其中原由，我们从会计处理原理上来具体解释。房地产公司土地增值税在会计上处理是计入“营业税金及附加”，会影响会计利润和应纳税所得额。而房地产公司土地增值税目前一般采取的是先预缴，项目结束后再清算，并没合理分摊土增值税，这就有可能影响各个年度的会计利润和应纳税所得额，进而会影响各个年度企业应交的企业所得税。如果在项目公司存续期间，每年应纳税所得额都是正数，土地增值税对企业所得税的影响是暂时性的，从整个存续期间应交企业所得税总额来看，是没有影响。但是，如果项目公司存续期间后面年度存在亏损时，可能就会对应交企业所得税总额有影响，因为后面年度亏损，正常情况下不能要求将前面交的税退还给公司，只能用未来5年的盈利来弥补。如果该项目公司还有后续的开发项目，以后还可能有盈利来弥补亏损，如果弥补了整体上就没有影响，就先不退税。但如果该项目公司没有后续的开发项目，亏损就有可能没办法弥补，暂时又不能注销清算，就要重新合理分摊各年土地增值税，重新计算各年的应纳税所得额和应交的企业所得税，多退少补。

举例说明：

某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2014年—2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年—2016年实现的项目销售收入分别为12000万元、15000、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。 企业没有后续开发项目，拟申请退税，具体计算详见下表：

上述案例中，相当于把最后一年的土地增值税分摊到前面年度，相当于把最后一年的亏损全部分摊到前面年份，导致分摊后算出来的税比原来少了100万元，所以整体上要退税100万元（其实就是第四年的亏损400万元剩以25%）。

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