“温州土地续租”事件狠狠砸碎了买房致富梦

对于房产（土地使用权）还引进了“折旧”这个概念，这可能引发房地产估值的崩盘！这不是危言耸听。...

温州最近向土地使用权到期的房产，征收相当于目前房子市价1/3的土地出让金的事儿，其重要性无论如何都不应低估。

此事的恶劣的影响在于，房产作为最重要财产的稳定性正在消解，温州为了续收土地出让金，居然对房地产引进了“折旧”的概念，这正在摧毁整个房事的的定价基础。

而且，这也是自2004年“保护私产”入《宪法》以来，中国人对财产权的预期受到最大的一次冲击。

现在的公众的疑问是：今后，还能不能够愉快地把房产传给子孙了？

1

“自动续杯”是不是还要收钱？

前阵子谈“小区拆违墙”的时，我的一位法学家朋友这么说：既然《物权法》规定，小区公共道路归业主共有，那么就是“一夫当关，万夫莫开”，政府就根本没有权利拆墙，这个议题就应该终止了，而不是讨论拆围墙“是不是有利于缓解交通”。

《物权法》应是“一夫当关，万夫莫开”的，既然《物权法》规定的住宅土地使用权到期后“自动续期”，而不是什么“自动续约”，那么就是不附条件的，甚至不用登记变更，由法律直接推定已然自动续期。即，形成名义上土地归国家所有，但不影响房产（包括土地使用权）的继承、买卖的“永业权”。

说什么“自动续期，不代表免费续期”，你问问店小二“自动续杯”是不是还要收钱的意思？你卖青岛大虾、黑龙江鳇鱼的吗？

2

20年地权没有占便宜

有人说，目前到期的都是20年的使用权的房子，让他们直接免费续期到70年，这对大家不公平啊！

不对！因为1990年代土地开发制度很多不完善，官商勾结等腐败问题很严重，很多20年的使用权，就是这个出来的。

比如，2011年被曝光的“全国首例无偿收回土地到期房产”案——深圳金桃园大厦，当年就是按“零地价”取得使用权的。

这些20年的“短命房”中很多的灰色利益，因为年代久远，开发主体的消失，已经没有办法追责了。这个责任，本身是由政府造成的，而不应当由业主承担。

3

一个常见的立法失误

还有人认为房产到期之后续约有法可依，其依据是2007年在《物权法》出台之后不久修订的《城市土地管理法》。

其中第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

有人认为：按“新法优于旧法”，应该适用《土地管理法》“提前申请，重新缴出让金”，而不是适用《物权法》的“自动续期”。

这个理解是有问题的！因为2007年的《土地管理法》根本就没有对这一条做出修订，该法条全盘延续的是1994年版的《土地管理法》！

这是一个非常常见的立法失误——中国立法中有很多这样的例子，在通过修订草案时，只修改了立法者认为需要修改的地方，而忽略了法律中和新订的法律有矛盾的地方。

同理，2004年的《深圳市到期房地产续期若干规定》，已经因为违反《物权法》而无效。

4

一鱼五吃自相矛盾

这次温州收取高价的土地续租费，可以看作一种“压力测试”，所以大家要及时说不！不要错过这个机会！

因为面对税源的吃紧，不少地方政府对土地打着“一鱼四吃”，乃至“五吃”的主意，全然不顾其中的矛盾：一吃土地出让金，二吃转让住房所得20%的个税，三吃持有房产的“房产税”，四吃死人之后的“遗产税”，如今还要五吃“续收土地出让金”。

而且5种税严重自相矛盾，本不应并存。比如，持有环节的“房产税”。2010年在政府当时是以调控房市打压房价的名义，试点开征房产税。

在70年土地“长租”的情况下再征收房产税，当时就有很大的争议。一些学者将全世界各地基于土地的税收，全放到房产税的箩筐里，列出来蔚为壮观的列表，似乎全世界都在征收房产税，中国不征行吗？

但是，各国所谓的“房产税”征收的对象、税款的用途、适用征收标准和法律渊源，千差万别，本不是一回事。

以英、美来说，其房产税虽然税率较高，更像是中国的“物业费”，直接用于社区的治安、小学等公共服务(我国香港直接叫“差饷”，本意就是给警察的报酬)：社区的房产税高，意味着能享受更好的社区公共服务。而中国台湾的房产税，是基于孙中山先生的“土地平权”的理念，而且税收标准并不高。

而中国大陆，建设房子本身是要交市政配套费的，教育费用和城建费用是企业放在三税（增值税、营业税、消费税）附加里的，你还另交物业费的，为什么还要重新交房产税呢？

还要说明的是，1980年代提出的房产税，当时是为了解决国有企业“利改税”的问题，和现在的商品房住宅没有一毛钱关系！

有个笑话，寓意深刻，点中了土地出让金续费和房产税的关系——

百姓：70年到期后到底是要再次续费，还是要改交房产税？

政府：地上有一张50的和一张100的，你要捡哪一个？

百姓：当然是都捡啊！

政府：对嘛！

5

地权不稳，房市崩溃

众所周知，土地的问题是贯穿了中国近代史的一个根本性问题，甚至台湾海峡两岸都是如此。但是，大陆的土地的合法流转、继承一直就没有解决，无论是城里还是农村。

1997年农村承包证换证，政府承认“30年不变”，父传子，子传孙的，但是，如今推行“不动产统一登记”之后，就生了变数，很多地方实行土政策，户主不再是农民身份的等一律没收归集体所有！

前几天，有人问我：家里农村的老房子，还要不要修？不修，房子快塌了，老人不能安享晚年；修，因为子女都已经在城里工作，没有农民身份，将来房子能不能继承？甚至有人直接的问我：能不能通过“债权诉讼”，直接把农村亲戚家的房子，过户到自己名下？

虽然，这十几年来，“农民土地流转改革”搞过一波又一波，但还是卡在土地的身份上。土地使用权就是无法愉快地、正常地传给子孙！城里如此，农村也是如此。

温州市为了再收一遍土地出让金，居然对于房产（土地使用权）还引进了“折旧”这个概念，这可能引发房地产估值的崩盘！

这不是危言耸听。

不能正常地传给子孙后代的房产，是不值得投资的；2007年《物权法》中的财产权正在遭受严重挑战。如果默许温州这次的操作，不啻于默认你家的房产成为政府的“饼干罐头”，“贪嘴的孩子”可以随时通过“解释法律”打开罐头拿饼干。

今也不为之计，必为后世子孙忧！

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淘皮客

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