房价，总会在神话诞生的时候开始掉头

即便最乐观估计，一线城市房价的估值（房价收入比）始终保持在高位，房价随收入提高而提高，那么未来一线城市房价的年均涨幅最高也不会超过10%，绝不可能复制过去十年房价增速远超收入增速，房价十年暴涨十倍的大牛市。

2015-2016年，中国的房地产市场再次疯狂，以北上广深为代表的一线城市和部分二线城市房价大幅上涨，部分区位甚至上涨超过一倍，要知道，这些城市的房价本来就已经很高，于是，这些城市的房子被豪宅化，居民全部在一年之内变成了“千万富翁”。

如今，上海高调发布了调控限购政策，深圳悄悄的跟进，大幅提高购买成本，甚至还调高了房屋评价价格，给二手房交易当头一棒，北京去年针对通州区域的炒作实行了本地化购房措施，据说还要重新开启90/70政策。总之，一切目标都是对准猛涨的房价。一时间，很多人不知道是该买房还是该买房。

当然，房价的上涨带来的高交易量乐坏了中介，媒体报道，某售楼小姐一单就赚了100万，这简直让梦想着一夜暴富的人们重新找到了方向。但是，我们可以预期，这种交易量将很快萎缩，房价总是在神话诞生的时候开始掉头。

最近一段时间，很多人咨询是否应该买房？在这里可以负责任的说，现在这个时间点真不是个好的购房机会，即便是自住需求也可以再等等，至于投资，现在买房只能叫做投机，而且是股市5100点上买入一样，要随时做好浮亏的心理准备。

当然，历史经验告诉我们，在2016年4月之前，大多数买房者都是赚钱的，特别是一线城市和部分二线城市，即便是你在曾经的高点买了房子，经过一段时间的浮亏之后也会重新等来波动之后的高点，再次拥有出售获利的机会。但是，三四线城市和大部分县城的房价现在已经一蹶不振，如果是在上一个高峰买的房子，可能不会再等来获利出手的机会，如果地方政府强力救市，抓住机会及时止损也许是正确的选择。

深圳

房子前景最差，聪明的投机者应该赶紧卖掉

虽然最近几天连续有“软文”充斥网络，推手们疯狂的转载传播，给深圳楼市的上涨寻找理论依据，力图托住投机者的脆弱心理，但很可能于事无补。

深圳已经不再是改革开放前沿的深圳，中国也早就过了摸着石头过河的探索性改革阶段，也就是说，深圳的历史任务已经完成，如今的深圳只是毗邻香港的沿海城市，一个以制造业为核心的所谓技术创新城市，深圳要想继续靠政策红利，基本不再有任何的可能。

深圳的房价上涨有极大的炒作因素，除了城市定位上不切实际的幻想，也有制造业不景气带来的大量企业资金的房地产冲动，还有外资和港资嗅觉灵敏之后的脱离变现，可以说，现在的深圳房价已经严重透支。

深圳的人口增长很快，是中国所有一二线大城市里对外地人最宽容和接纳的地方，年轻人数量多，人口结构是北上广所无法比拟的，可正是因为此，深圳的房价上涨带来的对实体经济的损害也比北京上海等更为严重。可以预见，随着大量打工者看不到定居的希望，梦想已经无可能实现，深圳的人口将急速衰减，速度会远远大过上海和北京。

由此，现在手里有深圳的房子的人，如果是希望靠炒房来赚钱的，越早出手越正确，如果今年6月之前不出手，很可能在最近五年之内都不会找到合适的出手的机会了，而五年之后，房产税、遗产税等等将真正降临，中国整个国家的人口都开始下降，楼市出逃再无可能。

上海

房价基本到顶，逃顶不成需要再等十年

我们有一个基本的预测，上海的房价已经提前透支了十年，如果现在手里的房子不出手变现，只能等待货币超级宽松之后，也许是下个经济周期的底部带来之时。但是，上海与其他城市不一样，虽然人口在减少，但未来的前景还是比较乐观，至少房子不会砸到手里。

作为历史上买办气息最浓烈的城市，上海人民总是喜欢赚快钱，对于投机这事情也是最在行，虽然做起互联网来缺少点长期投资的决心，但要说金融资本，上海是中国最好的地方，房子股票都是一样。

可以这样讲，中国经济越好，上海的经济会更好，即便中国经济差了，上海的经济也不会差，剩余的金融资本总是会填补上上海资金的大坑，在上海有套房子，未来也不会太难受。

但是，如果你是希望转手套利的，现在已经是最好的时机，否则，即便十年后房价再次回头，那时候的币值也不可与现在同日而语，更重要的是，这十年的资金被套，其他的投资的收益都会比这个高。

如果你是用银行的钱做杠杆买房投机，估计此前的半年是最好的机会，毕竟，普通人要想从银行把钱套出来投资，可能性不大而且金额会很少，政策宽松之下，拿银行的钱炒房，是好的选择。

北京

房子要分区域，三环之内该买就买，郊区外县能抛就抛

两三年之内，北京的房价其实是波澜不惊的，那些号称30万50万的学区房多数是中介造谣，即便价格是真的，也是个别案例，不能代表楼市。学区房是完全的金融属性，早已经失去了居住功能，和大多数房子的特点没有可比性。

此外，北京的房价上涨主要是来自几个热点区域，而且都是集中在东部北部郊区，以通州为最甚。自从京津冀一体化和衙门搬迁消息以来，通州成为了房地产最热点地区，大量的可能搬迁到此办公的公务员及其家属，还包括游说集团都可能随之东迁，这让头顶上天天低空飞过民航飞机的通州变成了房价上涨的最大区域。

北京的房子依然可以投资，但买房却一定要去市中心去，再高的价格都可以买，事实上，北京的房价有天花板，只要涨到一定位置就会逐渐停止，而变成向外拓展，一环一环的向外延伸的房价早已经证明了这一点，而且，市中心的房价最为坚挺，即便下一步房价出现大幅回落，市中心也会是降幅最小的，投资的安全性最高，也最受大资本青睐，变现便利性非常好。

北京的郊区与上海的郊区不一样，除了居住，基本没有其他任何功能，随着北京人口的进一步下降和被动疏散，郊区的房屋闲置将迅速增加，而随着地铁的不断密集，房屋的整体租金会区域平衡，大部分郊区热点区域的房租也会大幅下降，投资北京郊区房产无异于等着货币贬值。

环京楼市

吹起大泡泡，现在买等于是自投罗网

很多人说北上广深楼市涨价幅度大，实际这些城市都远远赶不上环京的河北市县，特别是属于河北廊坊管辖的北三县与北京南边的固安。以离北京最近，号称离天安门只有30公里的河北省廊坊市三河市燕郊镇为例，最近中介散发的传单显示，很多二手房的单价已经达到24800元，而新房传言有接近30000万的报价。

北京在向外疏散人口和产业，京津冀一体化正在推进，新的北京市中心将建设在离燕郊不足两三公里的通州，这些都直接带动了环京楼市的暴涨，而之所以造成一河只隔的北京与河北两地房价相差数千元的户籍、优惠等都在经济面前逐渐消融，也带来了环京楼市的补涨。

但是，总体上看，环京楼市太过虚热，大量的投资投机需求掺杂其中，未来的价格走势并不乐观，现在绝不是买入的好时机。历史上看，这些环京楼市大起大落非常频繁，即便想在这里买房，也可以很容易的等到房价回落之后再出手。

即便是环京的楼市，分化也十分严重，“环京四小龙”的三河、大厂、香河和固安，依次离北京的繁华商业区、政务区更远，什么半个小时到北京、住在河北工作在北京，只有那些天天通勤的人才知道有多辛苦，如果说位于河北飞地的燕郊通勤北京还算问题不大（比北京辖区的多数郊区县距离市中心和商务区更近），大厂和香河以及三河市区对于一些不同天天早出晚归的上班族还算可行，固安与北京完全不能算一个地理意义上的同城，最近炒作太热的固安已经价格出轨。

热点城市

借势涨价，卖与买都可能后悔

借着一线城市火爆的行情，与之相关的近邻也开始虎视眈眈，长三角的苏州、杭州、南京，深圳周边的惠州、东莞，都搭车涨价，买卖气氛也很浓烈，但是，对于所有买的人来说，应该想一想，你能买到，为何那么多人在卖呢？难道就买的人聪明，卖的人都是傻瓜！

中国经济步入新常态，绝不是一年两年，而是此后的常态化，以前发展迅速的这些城市恰恰会成为新常态中最大的失意者，如果真是要是想投资，现在去西部的一些小城市或者东北倒是不错的选择。

虽然没有人可以预测中国的房价走势，但在特定的阶段内还是可以有所预见。如果你有钱，在上海和北京的市中心购置房产，仍然是不错的选择。至于学区房，随着二孩政策的放开，学区房的供应量将在三四年之后倍增，现在购买则很可能成为最后一个接棒者。深圳的房子已经到了出手逃顶的最后时刻，环京楼市疯狂不会继续，燕郊买房可以等回落之后出手，绝对不要碰固安、涿州、保定等所谓的副中心城市的房子。

经常听有人说，一线城市的房价是由全中国有钱人的购买力决定的。我觉得这种观点是站不住脚的，因为高收入人群看中的是别墅、大户型、学区房和城市核心地段的房子，这部分房子的房价才是由高收入人群所决定的。

反过来说，如果一线城市里只有前10%的高收入群能够买得起房子，其余90%都买不起房子，那么最后就会演变为一线城市前10%人群人均10套房子，而剩下90%的人群全部租房子住。纵观全世界，即使住房自给率最低的国家，也至少在30~40%左右，还从来没有哪个城市是前10%高收入人群户均十套房子，剩下90%人群全部都买不起房子只能租房子住。

因此，说一线城市房价是由高收入人群决定，绝大多数人本就不应该买得起房子的观点是站不住脚的。真正能够决定一线城市中占绝大多数的普通商品房的房价的理应是本地中等收入阶层，也就是说一线城市的房价，归根结底是由一线城市的中产阶层的购买力决定的。而在一线城市里，房价最低的是远郊区的小户型商品房，而中产阶层里面购买力最低的则是本地首次置业的刚需们，那么，当一线城市远郊区小户型的房价涨到首次置业的刚需们倾其所能也无法负担的时候，一线城市的房价的也就到了大顶。下面，简单测算一下这个大顶到底在哪里。

这里以统计局公布的人均可支配收入作为首次置业刚需的平均可支配收入，只可能高估了其收入而非低估其收入。因为首次置业的刚需基本都是刚毕业不久的年轻人，这些人的平均收入理应低于整体平均收入，第二、由于贫富差距的存在，用人均可支配收入代表中位数可支配收入是被高估的，人均可支配收入大概代表前第40%的人群的可支配收入。有人以BAT等互联网企业动辄几十上百万的年薪来代表刚需的平均收入和购买力，实际上是很可笑的事情。因为有这么高收入的人群早就N套房了，不会等到今天才首次置业。而新毕业就进入这些大公司的人群只占刚需总数的1%甚至不到。上述高收入人群是无法代表刚需的整体购买力的。



从上图的计算结果可知，以15年的人均可支配收入计算，一线城市远郊区房子的单价的理论大顶大概在3.6万元左右，现在除了广州以外基本已经很接近，尤其是深圳。

由于是静态测算的结果，所以理论上这个3.6万的数字依旧有继续上涨的空间。第一，人均可支配收入上涨。第二，学习香港，控制新建商品房规模，改为大量新建30~40平米的迷你户型，由于总价下降，那么单价依旧有继续上涨的空间。第三、贷款利率下降。本次测算已经是按照3.25%的公积金贷款利率进行测算，继续下降的空间微乎其微。

可以说，现在一线城市的房价，已经离大顶非常接近了。以股市做比喻的话，如果说过去十几年一线城市的房价是戴维斯双击（房价收入比和人均可支配收入）的过程，那么由于其现在的估值已经极高（房价接近静态理论大顶），未来房价已经丧失了估值提升的空间，双击变成单击。且由于GDP增速和通胀水平的下降，因此未来十年的人均收入增速也会远低于过去十年。

因此即便最乐观估计，一线城市房价的估值（房价收入比）始终保持在高位，房价随收入提高而提高，那么未来一线城市房价的年均涨幅最高也不会超过10%，绝不可能复制过去十年房价增速远超收入增速，房价十年暴涨十倍的大牛市。

反之，一旦未来十年某个时候支撑一线城市高估值的预期因素发生变化，房价被杀估值，那么很有可能十年后一线城市的房价还没有现在高。纵观世界资产价格历史，股票、房地产、石油、黄金。。。绝大多数情况下，极高的估值泡沫最后都是通过价格下跌来完成估值回归，很少有通过价格不跌，时间换空间的方式洗泡沫。

也许，一线城市的房价能成为例外？

来源：南方网、雪球

作者：马继华

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