解码 前瞻者合生创展 高质量发展样本

今年以来，房企融资三道红线银行房贷两道红线集中供地监管扩容等多重监管政策，成为房地产行业生存与发展必须逾越的一道道门槛

变化与不确定性是一种根本性的存在身处这样的大环境中，有道行的企业，从不畏惧，一边穿越阴霾，享受着攀岩的乐趣，一边逆势增长，摘取果实满满，成为行业一道靓丽的风景合生创展集团有限公司（00754.HK，简称合生创展）正是这样的一家企业

9月15日，合生创展发布2021年中报，多项业绩指标表现亮眼，规模和利润实现双增长，经营管理水平持续提升，创造出多个稳健持续的增长点，且财务健康稳健，股东也获得不错的收益，保持稳步增长态势

数据显示，合力创展上半年营业额为160.74亿港元，同比增长约49.7%；核心净利57.24亿港元，同比增长32.8%；毛利约为101.25亿港元，同比增长41.69%；每股基本盈利为2.341港元/股，同比增长12.3%；中期股息为每股50港仙

作为一家成立近30年，具有冒险精神和英雄主义特质的老牌房地产企业，合生创展把变化与不确定性当做难得的机遇，创造出不同寻常的成就，构建出地产商业合生活基建投资五大板块并驱的全产业链，实现了从地产企业向科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司的演进，成为房地产行业中攻守有道高质量发展的样本

在量与利的博弈之间，合生创展选择了均衡发展，规模与利润并重成为其发展的主基调坚持以利润为导向，不盲目追求规模与速度，注重资产升值和财务稳健，实现高质量的增长中报数据显示，合生创展上半年规模稳步扩张，营业额为160.74亿港元，同比增长约49.7%；1-6月累计实现销售额212.3亿元，同比增长63%；物业合约销售平均售价为每平方米35,072元，较2020年同期每平方米15,909元同比上升约120.5%，获得稳步增长

不仅量升，利也在涨公司的盈利能力表现卓越，归母净利润约56.32亿港元，同比增长10.4%；毛利约为101.25亿港元，同比增长41.69%；毛利率为63%；股权持有人应占溢利为56.32亿港元

在合生创展看来，房企要保持财务稳健，在三道红线规则之下，融资成本一直维持在一个较低水准，只有通过精细的成本管控能力和运营体系再造能力，持续提升产品价值

今年上半年，通过稳健发展的策略，公司三条红线全线绿档始终保持着较低资产负债率，借贷成本持续下降，现金流充裕剔除预收款后的资产负债率为63%，净负债率为66%，现金短债比为1.45；现金及银行结余（不包含受限制现金）约为428.55亿港元，较去年年底上涨44.5%，流动比率2.01；借贷之实际年利率约为6.6%，处于同行低位，构筑起坚固的运营护城河亮眼业绩的背后，显示着合生创展强大的产业布局能力，多元业务发展迅猛，轻重资产并重，转型战略进入收获期

截至目前，合生创展地产商业合生活基建投资五大板块并驱发展，科技养老文旅教育健康金融汽车等多元化业态持续优化布局，公司已跃升为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司

地产板块是合生创展重点发力的业务板块，持续提供稳健的收入和利润增长，销售业绩同比增长63%，近三年复合增长率超过50%其中，刚改（改善型刚需）占比60%，同比增长52%，在满足置业人群购房需求的同时，也确保了去化率和资金快速回笼；高端项目占比38%，同比大涨313%，以高端盘保利润，增强了地产板块的资金化和利润化

在中高端精品发展战略之下，合生创展搭建并升级了顶级豪宅中高端品质住宅写字楼及公寓三大住宅产品线，打造出合生·缦系帝景系骏景系国际城等一系列精品项目，产品力和服务力持续升级作为合生缦系的代表作，缦云在延续缦系基因的基础上，做出更多尝试和创新，以超越时代的眼光和对隐性需求的前瞻洞察，重塑了未来10年甚至更加长远的人居标准，创新升级当代生活方式缦合北京持续热销领跑北京豪宅市场，成为北京高端人群青睐的现象级宜居坐标

合生创展还审时度势，将目光锁定当下新生代客群上半年新增1个位于大兴旧宫的项目合生me悦，新增土地储备约18.6万平方米全新推出精品悦系，打造符合年轻人喜好的首置产品作为悦系首发产品，合生ME悦一经入市便受到市场热捧；位于广州的合生中央城的市场表现也不同凡响，一路热销量价齐升，成为了黄埔区销量及口碑俱佳的网红大盘

2021年，是公司服务提升年，聚焦产品配套服务生活方式四个维度，优生活价值体系深化输出，用优质的服务营造归属感，为品牌增值

上半年，合生创展的商业版图也在加速拓展，布局轻重两大管理平台，形成商业不动产和合商科技双平台业务其中，不动产持有业务包括投资性物业酒店资产餐饮业务三方面，实现总营业收入19.25亿港元，同比上升37%；经营毛利13.17亿港元；合商科技是国际领先的商业及泛商业生态科技综合运营商，拥有合生汇MOHO泛文娱MAHA四大产品线上半年总收入约为4.69亿港元；净利润约为2.97亿港元

合生活板块是合生创展近年发力的另一重点领域中报显示，业绩增长同样表现抢眼，不论在月活率；复购率客户转换率GMV的复合增长率GMV的同比增长率等方面，均领先同业

数据显示，总成交额（GMV）为143.39亿港元，同比上升650%；平均客单价（ARPU）约为2,642港元/单，同比上升21%；总收入约为15.94亿港元，同比上升78%；总利润约为5.07亿港元，同比上升225%；注册用户约为97万个，同比上升52%；在管面积14,913万平方米，同比上升74%；月活率65%，复购率68%，客户转换率74%，复合增长率139%其中，尤以客户转换率达74%最为特出，显示出平台市场推广及营销团队的优秀

上半年，合生活智慧社区科技平台已服务超30座城市200余个项目的100万户家庭，自主开发的合生活APP用户量达150万

此外，基建板块和投资板块也正在成为公司新的利润护城河，与集团产业生态圈互为赋能，进一步提升股东价值，实现股东及投资者价值最大化作为前瞻者，合生创展精心布局风雨兼程30载，已成功转型成为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司，并得到市场高度认可，2021年公司股价一路高升8月25日财报发布当日收盘，合生创展股价涨8.33%达29.25港元/股，总市值达637亿港元科技赋能，是合生创展近年转型战略的重点，也是其面对未知市场实现逆势增长的底气所在公司抢先一步，主动拥抱新科技，不断拓展业务触角，以科技平台为载体，构建从城市更新地产开发商业运营管理物业管理金融投资基金管理到智慧服务全生命周期全产业链的智慧管理平台，从而实现各平台全链条的生态闭环，表现出不同凡响的硬核实力

对内，依托信息化管理系统智慧管理驾驶舱智能管控模型智能移动办公等系列科技平台管理体系和激励考核方式，实现全业务流程的智能化管控，打造自动验收结算代替传统审批的智能化管理体系，实现平台+个人科技赋能提质增效比如，合生内部建立了管理驾驶舱，管理者可以通过移动端PC端随时登录平台看到自己部门的运营情况

对外，通过云建设科技平台全场景智慧营销平台智慧交付智慧社区及商业管理和物业管理自主研发的合生通合生活APP等一系列智能科技管理系统，快速提升服务管理质量和运营效率，更好的服务于客户

今年以来，合生创展主要收入均来自于一线城市及核心经济区域公司大规模高质量的土地储备，布局在环渤海长三角大湾区三大经济圈核心位置及重点城市截至2021年6月30日，土地储备约3048万平方米，其中地产板块土地储备约2336万平方米，一线城市（北京上海广州深圳和惠州）土储高达1745万平方米，占比75%

在合生创展看来，虽然外围宏观经济不确定因素存在，但从国内供需循环市场信心内需持续增强的态势来看，2021年下半年将保持持续稳定发展趋势，宏观政策将继续保持对实体经济的支持力度，为市场注入生机活力

面对未来，合生创展表现出信心满满下半年，公司将加快向科技赋能企业及产业驱动综合性投资控股平台的升级转型，加速实现以人工智能和大数据管理各个投资和运营板块的工作，他们笃定：做好当下即是未来

庞丽静/文

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