后地王时代内环1000万置业指南

1000万=内环160多平大4房+成熟配套！...



在买房子这件事上，上海的消费者堪称是全国最专业的消费者了。一方面上海房子动辄千万，实在是不谨慎不行，一方面上海客户的眼光确实犀利，每人都有自己的“买房经”。

最近上海市场之疯狂，老百姓买房越来越不容易，上海房价一涨再涨，逼得“刚需”买“豪宅”。笔者不禁想问：在地王满天飞的当下，市场迷离，传统的选房标准还能帮助你挑到真正经典的楼盘吗？

我们先来看两个数据——

1、在目前上海商品房成交价格分布中，800—1200万的房子，已经占比达到了！如此火热的市场背景下，很容易滋生买房恐慌情绪。这样的情况下，购房者就容易被营销，选择出现偏差。

如何避免盲目跟风？“豪宅”满天飞的当下，如何做出正确选择？下面就以最近热销的一个经典楼盘作为案例，和大家分享选房的标准。

案例项目：

内环沿线的综合体地标大盘融创香溢花城三期——融创香溢天地。

1不单要看地段，更要看“微地段”

微地段——

在大的区位和地段之下，更要看该项目在城市界面当中的位置。

买房时要考虑的最重要的因素，就是地段。而地段价值，除了很容易辨别的大区位、行政区、区域板块等概念之外，还有一个必须要考虑的因素——在当地“城市界面当中的位置”。

上海内环内有很多高端楼盘，有的毗邻主干道、有的社区周边均是辅路，就算同处一个地段板块，微地段环境的不同，也会造成较大的价值差异。

以同处常德路地铁站周边的《枫景苑》《三和花园》为例。大地段相同，枫景苑（红色）处骨干道常德路边，二手价格段8—9万；三和花园（绿色）处社区型辅路路网当中，二手价格6—7万。

而再来看案例项目：融创香溢花城

毗邻城市级干道——中山北路/内环高架；

毗邻双区域级干道——交通路、光新路（临近光新路立交、宜川路）；

其独特的三角地块，让“融创香溢花城”三面都被主干道包围，且临近板块交通重要节点，大地段上无可厚非、微地段上也堪称上位！因此它才成为了区域内有名的中心大盘。

2关于配套，该近的要近、该远的要远

配套决定了你的生活方式——

100米配套圈、500米配套圈、1公里配套圈……

每当开发商讲到楼盘的配套时，都会拿出很多概念“砸”给客户。比如：名校旁、公园旁、商业中心旁、医院环伺等等……但是，在选择配套时，消费者需要明白：你选择什么样的配套结构、就选择了什么样的生活方式。



我们把配套进行分类：100米配套圈、500米配套圈、1公里配套圈……

是不是和开发商讲的5分钟生活圈、10分钟生活圈类似呢，但是注意距离是实在的数据，但时间是相对的概念，现在广告法已明确不允许开发商用时间概念宣传了。

还是以“融创香溢花城”举例说明——



❖  100米：社区商业、社区底商、中潭路家乐福……

❖ 500米：上海新体育场、管弄公园、苏州河公园、宜川公园……

❖ 1公里：北海中学、光新学校、宜川中学、同济医院、普陀中医医院、巴黎春天、弘基广场……可以看到社区服务、生活必须的配套，都在100米内非常方便。而健身散步类的配套，都在步行最合适的距离，不远不近，方便不吵人。上学、就医、购物类的配套，都在公交车1/2站的范围内。这样的配套体系，才是最理想的。

3交通情况，要衡量多种通勤方式

交通系统要多元立体——

开车、地铁、公交、甚至步行，交通情况决定了中心位置。



拿“融创香溢花城”来说——❖开车：两个南北大通道——南北高架、沪太路/内环高架/区域干道路网……

❖地铁：两条南北动脉——1、7号线/4号线环线，联合组成上海最重要的地铁节点

❖公交：沪太路长途汽车站、宜川路公交枢纽……

❖步行：区域唯一三角地块，板块汇聚的中心，步行方向感和辨识度出众。满足任何类型的通勤方式，意味着满足更多人群的居住需求。交通情况决定了中心所在，完善的交通系统，决定了“融创香溢花城”中心大盘的地位。而区域内的中心大盘，无论是增值性还是居住品质，都无疑是更胜一筹的。

4未来发展，不要轻信规划，要看懂城市生长的真实方向

跟着城市动脉和基建方向布局——

南北大通道、东西大通道、成片式的整体规划改造区……

地价高企、很多开发商为了卖出更高的溢价，除了产品上打造各种噱头以外，最常用的就是规划武器了，“大虹桥、迪士尼、自贸区、宝山国际旅游港”等等……

而在辨别规划价值时，消费者要特别关注三点：“融创香溢花城”所处的普陀区中山北路板块可谓上海的交通咽喉。

❖ 1、4、7号线组成南北东西动脉节点，南北高架的南北大通道，大宁商圈的区域核心辐射……这些都是已经实现的价值；

❖ 而在未来，第二条南北通道的建成、中环北移、加上北上海大宁板块的国际化，这些都将是近5年内实现的重要城市发展项目；

❖ 也正是看清城市生长的方向，北上海才地王频出，开发商们纷纷提前布局这块热土。

5比较产品，要从三个层面去分析

三大层面——

产品价值、社区价值、资产价值……



最后，关注到产品层面，我们必须明白，随着1000万级的置业成为主流。在上海买房再也不是一件轻松的事情，一套房子的居住周期会变长、而其资产面的价值也将在未来很长的一个周期内影响一个家庭的财务状况。

好的房子要具备三个要素：1、产品质量过硬，经得起市场口碑的检验；2、社区环境要好，居住起来舒服便捷；3、在租售市场上持续看高，能够形成良性资产。

而本文反复提到的“融创香溢花城”便是难得的兼顾三点的楼盘：融创香溢花城是由融创品牌打造，目前在售三期新品——香溢天地。占地18万方的香溢天地，其中自带超5万㎡商业配套。总价1000万左右，可以买到约160平的宽适四房，单价仅6.5万。这个价格在外环外的周浦，都快买不到了。



该项目背靠香溢花城10年的醇熟社区，内部园林景观优雅、全部实景呈现，且作为约46万方的大型综合社区，包含了酒店、办公、住宅、公寓和商业等多种业态，能够为业主提供非常成熟、便利的居住感受。



融创香溢天地首创的双钥匙房概念，源自新加坡。市场上独特的产品，意味着更稀缺的投资价值。而双钥匙系统让主人可以更灵活的配置自己的空间。既可以作为完整的大平层使用，也可以灵活的分隔成两套房分别使用。无论是应对新老同屋、或者孩子独立分户等等需求，都可以完美应对，不必担心传统家庭伦理矛盾的产生。



另一方面，该产品由著名的服务式公寓托管品牌——恺信亚洲托管。为该项目量身打造了租赁方案，业主将享受无空窗期、无断租之忧的高回报租赁服务。这样的贴心服务，将会把产品的价值发挥到极致，更为您的资产保驾护航。



最后，文中这五个标准都是经得住反复推敲的硬指标，在市场火热期，经得起推敲的楼盘，才是“去伪存真”后真正经得起市场考验的经典之选。

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