两位地产大佬的忠告：投资客今年千万别买房！现在这个时间点应该是抛售的
市值百亿房企副总：投资客今年千万别买房！ 来源：来源来源：来源证券时报 作者：梅双 去年四季度以...
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市值百亿房企副总：投资客今年千万别买房！
来源： 来源来源：来源证券时报
作者：梅双
去年四季度以来，一线城市房价一路狂奔，上海深圳等地在限购政策落地后才有所降温。房价的拐点何时到来？今年要不要买房？
最近在一次房企高管内部交流会上，港股一家百亿市值房企的Z姓副总裁（下称Z先生）对证券时报记者明确表示：投资买房今年绝对不是好时机，千万不可冲动！
股市震荡让资金流向楼市
Z先生解释称，年初房价上涨，实体经济疲软，2015年GDP增速6.9%为近三十年来最低，房价与经济基本面背离；一线城市人口流入放缓，2011年劳动人口数量达到峰值，房价上涨与人口增长背离。2011年之前，房价上涨更多是人口现象，而之后则更多是货币现象。多次降息降准、降低首付比例后，居民加速加杠杆。与此同时，伴随股市大幅震荡、资金出海渠道阻塞等，大量资金寻求避险和安全资产，尤其是一线城市的优质房产，成为了市场与资金的首选。
房地产行业明年初入冬
对于房地产走势，Z先生预计，一线城市因为人口持续净流入，土地供应不足且土地价格居高不下，房价仍会持续上涨；二线城市涨幅不一，此轮涨幅较高的城市可能会成为下一轮领跌城市；三四线城市库存仍处高位、人口向大城市流出，甚至“降价也跑不了量”。他认为，预计在2017年的3、4月份，行业开始入冬。
究竟该买还是卖？
年初有一个段子广为流传——房地产中介来电，“要买房吗？再不买，房子就更贵了。”听说已经买房子了，中介话锋一转，“卖房吗？再不卖就卖不到这么好的价钱了。” Z先生认为，对于卖房人而言，今年是比较好的时点，整体而言目前是处于顶部位置。至于买房，对于刚需者而言，无所谓时点，未来一二线城市房价下跌的可能性不大。
对于买房投资的，今年形势未明，绝对不要出手。应耐心等到2017年下半年，应该是下手购置的好时机。总体上，一线城市投资住宅、商业和办公，二线城市投资住宅以及核心地段的商业地产，三四线城市则最好回避。
而各家房企回归一线城市，拿地也集中在一二线城市，意味着大家整体还是看好一二线城市。这些区域的地产价格仍会有上涨空间，可以在最近的低位入场进行投资。
快问快答
时报君：这轮房地产市场价格涨得如何？
Z先生：又是一轮价格上涨，但是区域分化明显。一线城市涨幅最大；二线城市上涨明显；三线城市同比下跌。
时报君：为什么说2011年以后房价上涨更多是货币现象？
Z先生：M2高增，主要流入资产领域，降息、降准、降首付，加杠杆。投资机会和就业机会集中在一二线城市，资金追捧带来“虹吸效应”。
时报君：城市土地总量如何影响一线城市房价？
Z先生：一线城市可供开发的土地总量越来越少，助推了房价。2014-2020年，上海新增建设用地空间不到156平方公里；根据正在修编的北京城市总体规划，2020年北京市建设用地规模由目前的2900平方公里缩减至2800平方公里；
《广东省土地利用总体规划（2006年-2020年）》要求深圳2020年的建设用地总规模控制在9.76万公顷之内。截至2014年底的深圳建设用地面积约为9.68万公顷，到2020年还有约769公顷的建设用地指标。
时报君：今年的行业成交量怎么样？
Z先生：整体来看，分化加剧、冷热不均、涨跌互现。2016年的行业成交量可能赶上2013年或者超过2013年。上半年量价齐升，下半年量缩价平，这意味着房地产行业开始衰退。房地产环比触零点预计在2017年3月、4月，行业开始入冬。
时报君：未来各线城市房价会如何变化？
Z先生：北、上、深这三个一线城市市场转折点快于70个大中城市的平均指数，此轮领涨、下轮不一定领跌。上半年量价齐升、下半年量缩价平，新房豪宅化，刚需二手化现象明显，房价持续上涨。
广州、南京、杭州、苏州、合肥等强二线城市，市场曲线快于70个大中城市，是此轮开发销售的主战场。此轮涨幅高，很可能是下一轮领跌城市，大型房企降价保量会首先选择强二线城市。未来房价有上涨空间。
天津、武汉等二线城市市场曲线与70个大中城市指数基本同步，需求量稳定、供应量下降，价格有一定幅度上涨。二线城市是此轮去库存政策和供给侧改革的受益者，供需结构收到很大的改善，此轮调整后，下一轮上涨会比较看好。未来房价平稳上涨，收复失地。
三四线城市人口净流出，持续去库存，除个别城市外，库存仍然高位。内生需求、产业弱势、量稳价平、降价也跑不了量。
现在买房还是卖房？绿地集团副总耿靖给朋友的12个私家建议
作者：小雅
来源：资色（ID：Capital-nature）
最近房价涨疯了，有朋友来问还能不能买房，还有人问要不要卖房。小雅收集了朋友们关注的问题，请绿地控股集团副总裁，绿地金融投资控股集团有限公司董事长、总裁耿靖帮忙解惑。
耿靖是中国惟一同时担任过银行、证券、信托、保险四大金融行业高管的人士。他曾任职光大银行、上海银行高管，爱建证券常务副总裁（主持工作）；爱建信托常务副总经理（主持工作）；长江养老保险公司副总裁。之后，转战绿地控股集团，主持金融业务。
他还是受聘的哈佛肯尼迪学院李光耀学者、加州伯克利大学研究员、北大兼职教授和上海交大研究生导师，也是北美银行家协会会员。亦曾在香港汇丰银行、美国摩根大通集团、新加坡金融管理局挂职工作。
耿靖很少发表对市场的看法。可查的少数信息是：2010年11月，耿靖在哈佛大学一个讲座上回顾了中国股市二十年的发展历程，分析了2008股市从6000多跌到1800的原因，并预测下一次大行情会在2014年，这个当时在哈佛的演讲被评为“哈佛大学肯尼迪政府学院2010年度最受欢迎讲座”。
根据中国证券报曾在2014年8月报道，在当时剑桥学联精英交流的一场金融咨询与房地产交流活动中，耿靖提出，随着A股经历几年熊市后的回升，将给投资者带来一定的财富效应，部分投资者会携股市收益进入房市，房价上涨的第五浪有可能会在未来3-5年内出现。
从2014年9月启动的A股牛市行情和目前房价表现来看，这些观点一一印证。
下面都是耿靖先生出于朋友之谊，给小雅个人和朋友的建议，不代表绿地公司的看法，欢迎讨论。
耿靖：我觉得原因有三。1、房价为什么还会暴涨？
1、城镇化力推三四线城市建楼，但三四城市产业萎缩，留不住人，人口反而向巨型城市积聚，上海近两年增加了400多万人口（包括流动人口中实际情况是常住人口的数据），这是刚需，客观存在；
2、之前国家宏观调控，市场买涨不买跌，压抑了部分需求，这部分刚需也要释放；
3、一线城市可供开发的土地总量越来越少，上海是外环以内、北京五环以内已经没有地了，从供给端来讲，可供销售的新楼盘供给量非常小，远远不能满足需求。
耿靖：我觉得是汇率、利率和国家外汇管制政策三个方面作用的，当然，如果有第四个因素，跟股市萧条也有关。2、为什么最近一线城市房价暴涨？
总的来说，现在暴涨是几重因素叠加的结果。之前有需求积压，现在关键时间点是汇率政策，之前大妈去换美元，现在门也被堵死了。1、货币宽松，利率下行，整个社会都在寻找可投资资产。
2、大量资金之前进入股市，但是几轮股灾，大量资金撤出股市，寻求避险和安全资产。
3、人民币贬值，部分先知先觉资金配置海外资产，但国家把海外配置大门关了，资金只能停留在国内。
4、宏观经济寻底，一些产业资金撤出实业，也把钱拿来买房。
5、年初还有年终奖等资金因素。
而基于一线城市的刚需和供需矛盾，为了安全，一线城市住房成了资金的首选投资标的。
耿靖：主要是改善型购买。一般，购房改善周期是8到10年，上一轮房价上涨是2007年，当年买入的人，现在有比较强的改善需求。3、这一轮主要是什么人在买房？
所以，这一轮购买潮，新房需求特别旺，二手房成交量明显放大。
成交量放大，有买就有卖，谁在抛呢？很多是改善需求的人，他们把现有住房抛出来买新房，接盘的人，也是改善型需求，原来买一房的换成两房，原来有两房的换成新房或更大。
两手房的成交量的具体数据我没有，我估计，二手房的成交量应该是新房的三倍以上。
在这轮换房潮当中，增量需求来自哪里呢？就是来自每年的新增人口。新房价格上涨，进一步推动二手房价格上涨。
耿靖：我认为，房价将在2017年年底、2018年年初见顶。4、这一轮房价何时涨到顶？
首先，我不认为见顶就是泡沫破灭，因为在顶部也可能形成一个箱体，它可能会有两种形态：一种是倒“v”型，到顶了就泡沫破灭快速下跌；还有一种可能是到顶了，平躺在那里，比如倒“L” 型，甚至是继续缓缓地爬升。
其次，未来会怎样，现在还不好判断，会基于未来两年的宏观政策、经济情况、汇率、利率等因素。
但有一点我可以判断，宏观经济见底会出现在2017年上半年。我不认同海外唱空中国经济，说中国经济就不行了，现在中国政府和企业负债情况不好，但是中国居民的资产负债情况是很健康的。
耿靖：经济见底之后，因为政策有滞后性，估计货币宽松的环境在2017年年底会改变。在这个时点上，汇率也会贬值到一个稳定区间。5、2017年底或2018年初见顶理由是什么？
当经济见底之后，货币宽松环境改变，由宽到紧，对于楼市来讲，就是一个见顶信号。
耿靖：从中国整个房地产来看，肯定是一线城市领涨，二线城市会补涨，三四线城市一定是跌的，因为三四线城市会出现相对比较大的人口空心化，人口向一线、二线城市积聚。6、现在的房价，在山坡还是山顶？
我认为，现在一线城市也还没有见顶。房价是否见顶主要看租售比，如果租售比的喇叭口明显扩大了，那就快见顶了。
目前，房屋租金还在涨，过完年返乡回来的人租房，现在租金明显比2015年上涨。只要租售比没有扩大，就没有见顶。
我认为，在中国市场，租售比70倍是一个警戒线，但即使到80倍，泡沫也未必破。到了警戒线未必就是泡沫破灭，还会有一级、二级警戒线嘛。
耿靖：从波浪理论来看，房价和股市一样，有五大主升浪。股市和房产的浪在发生时间上有滞后，但发生的形态周期差不多。7、为何你说房价见顶时，没有提到人口因素？
过去这20年里，房价一直在主升浪中，前面有过13次上涨，按照波浪理论，可以归为上升的四大浪。现在，第五浪上涨开始启动。
一般，第五浪上升浪是上升浪的终极浪，终极浪就是见顶了，上升浪形态完成之后，就要开始五浪下跌，那就是真正的内生性下跌，这是由老龄化带来的，原来的独生子女政策带来了人口断层。
关键还要看，上海的老龄化速度和人口增长速度，什么时候是临界点。
因为城市和人口的扩张也是有临界点的，当达到这个临界点，人口不再净增长，老龄化导致的空置效应开始产生，就到了真正下跌的时候。
到那时，下跌过程会很漫长，进入下跌的五大浪。不过，上升浪是一浪高于一浪，下跌浪将是一浪低于一浪。
耿靖：我的观点是，如果你买房是自住的，有改善住房需求，那你没有选择。8、那么，现在能不能买房？
现在，90平米到150平米的房子是最热销的房子。如果你是刚性改善需求，买了新房之后，可以把老房子抛掉，这是合适、合理的。
但是如果你买了房子不去住，把它纯粹当作投资品，未必合适。
耿靖：理论上讲，现在这个时间点，应该是抛售的。9、现在要不要卖房？
任何投资，在见顶的过程中都应该是抛售的。房子是会折旧的，包括房龄老化、结构老化，设计产品老化，它不像酒，可以越醇越香。
耿靖：对。所以最近一段时间，上海500万到1500万之间的房子很好卖。1500万的买房者里面，很多就是把原来的老房子抛了，换新房子。10、听起来，现在富人正在抛售投资性房子，中产阶层因改善性刚需，正在接盘买房子？
耿靖：我的理解，因为通货膨胀，持币是没有用的，肯定还是要选资产。11、卖了房子之后，钱怎么办？
如果你的可投资资产在5000万以上，需要做全球配置，可以去买美元资产，到美国买房子。
但需要做全球配置的人毕竟是少数。如果你的钱还在国内投资，如果还是想买房子，那么就改变持有标的的品质，从地段差的换到地段好的，房龄老的换成新的，提升抗风险能力。
这个阶段，我会建议到资本市场去选一些被低估的股票。往往经济不景气的时候，股权资产价格是低估的，固定资产价格是高估的，所以你会看到现在房子上涨，这也是一个规律吧。
最近，沪指快见到2500点了，虽然现在反弹了，后面不排除进一步下跌的可能。但无论如何，在这个区间，即使再下行，我认为反而是越跌越买。
我认为，2016年股市可能不会有大的行情，但会有个股行情。
什么样的股票会涨，我就一个字，“变”。存在“变”的，就有机会。比方讲，军工股，估值已经高了，但是对于那些原来不做军工的企业，现在变成做军工的企业，它就有价值了。
还有一些国资国企改革，按照供给侧改革逻辑，让优势企业获得优势资源，并带动整个产业升级、企业结构转型的，具备行业领袖气质的，具备整合行业能力和整合产业使命的企业，未来就有高成长。
以前我们选股，在看好的行业里面选龙头就好了。现在不一样，不一定是卖行业领头羊，而是看具有整合行业产业的领袖气质的公司，或者政府和行业赋予它这种使命的公司，会有机会。
耿靖：至少在目前情况下，房价上涨还是可控的，政府不会表态的。在政府去库存目标还没有实现之前，可能也不会表态。12、你认为，房价大涨，政府会做什么反应？学区房政策短期会调整吗？
短期内，我认为学区房政策不太可能废弃了。理由是目前没有更好更公平的入学政策可以替代。
作者：小雅
来源：资色（ID：Capital-nature）
你所鄙视的房价：2016终于到了顶点，2020将开启大幅下跌
作者：路瑞锁；转自：路财主（微信号 MoneyLuGe）最近在研究2000年和2010年的中国人口普查数据，发现了一些有趣的东西，可能对中国大城市的房价指引非常有意义。
先看一个基本的数据表格，这是2010年人口普查10-39岁人口数量，每5岁一个年龄段。
是的，你没猜错！25-34岁的年轻人正是中国的购房主力人群，这就是被很多专家所鼓吹的什么“刚性需求”（这个词儿完全是一些无德专家造出来的词汇，需求只有有效需求和无效需求之分，并没有什么刚性不刚性的——年收入5万元，面对1000万元的房子，再怎么刚性也无效需求）。
众所周知，1998年中国才开始在全国推行房改政策，强调通过商品房解决城市居民的居住问题，而全国主要城市真正的房价上涨则开始于2003年。
总结这10多年来房价上涨最主要的三个原因：
一、货币超发；二、土地垄断；三、真实需求上升。
关于货币超发和土地垄断问题，我此前的文章中都提过，这是中国房价泡沫被推升至如此之高的核心原因。但另一方面，从市场需求来分析，从2000年到2020年，也的确是中国房屋需求的高潮期。
过去的13年里，无数从农村和中小城市出来的年轻人到大城市打拼，他们需要购置房屋，由此推高了大城市特别是一线城市的房价，包括北上深这三个城市的房价更是被推升到脱离了地球引力的天价……
如果你认可“25-34岁的年轻人是中国大城市购房主力人群”这个判断的话，那么2015-2016年就是这种真实需求的顶峰——2.27亿25岁-34岁的年轻人需要居住条件，其中很大一部分的他们需要在城市，特别是在大城市购置房屋。
如果不是因为买不起房的话，这个需求高峰期将一直持续到2020年——换句话说，2020年之前，因为真实需求持续存在，只要政府愿意，他们可以通过土地政策、货币政策乃至户籍政策，把大城市住房价格稳定在目前的极高水平上。
更糟糕的是，在中国几乎所有人都知道——中国的房价已经严重透支未来需求。就在年轻人需求最高峰时期，二三线城市的房价却从2014年就开始走下坡路，哪怕是这一轮政府强力救市都无法挽救。
一旦过了2020年，伴随着25-34岁年轻人人口的断崖式下跌（从2.25亿骤降到1.72亿，近1/4的降幅），别说什么二三线城市的房价还有可能上涨，即使一线的北上广深大城市里，政府想要保持房价稳定，恐怕也是无能为力了。
除非、除非、除非——你想到了，除非有人不顾一切的滥发钞票，但如果真出现了这样的恶性通货膨胀，恐怕就不仅仅是房价上涨那么简单了。
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