说REITs，不谈钱

你考虑过买监狱或是通信塔吗？...





你考虑过买监狱或是通信塔吗？



想象一下：一个在通州买不起房子的人，却能在国贸买写字楼！无论如何，你都不想和监狱有什么瓜葛，但如果有可能成为它的业主呢？

不只是写字楼和监狱，还有公寓、酒店、商场、养老院、停车场、医院、政府办公大楼、仓库甚至通信塔，凡是能收到租金的物业，只要它们被放进一只名叫REITs（Real Estate Investment Trust）房地产投资信托基金）的魔盒里，一切皆有可能。

在中国，REITs仍属资深业者的谈资；但在美国，却是“行行出状元”的大众投资产品，是数千亿美元的大生意。

纵观美国REITs的发展，不难发现，在经过以房地产为导火索的全球金融风暴之后，美国REITs不仅“尚能饭”，而且在经营规模和效益方面，颇多可圈可点之处。

美国REITs整体性的成功的原因何在？

首先，几乎所有的REITs都是主题基金，它们依托于不同类型的物业，甚至不同的产业。这些物业和产业，对应着来自社会上的内需，也是刚需。如基本的衣食住行、医疗、教育、政务、甚至监狱等。有些需求增长很快，如全球化和电子商务带来的物流需求。有些需求有抗周期性，甚至逆市上升，如租房需求。

其二、政府鼓励，投资者理性成熟。政府以REITs鼓励大众购买证券化产品，即委托专业机构代为投资房地产，并通过强制分红和避免双重征税让利于民。取消基金管理和资产管理的隔离，增强REITs整体运营和盈利能力。

美国房地产是存量市场，房产税和流转税又抑制了房产的短期买卖获利，房地产收益主要来自于商业性物业的租金收入。这种收益较为稳定，不会形成暴利又与行业的发展情况和企业的经营水平紧密挂钩。这符合相当一大批稳健型投资者的偏好。

第三、也是至为关键的，主题REITs有着清晰而成熟的商业模式，具备高度的专业能力，并形成了核心竞争力和品牌。这些模式与能力的体现多彩纷呈。

服务客户。当普洛斯把自己定位为轻重资产并举时，它明白，对客户需求的满足，就是对投资回报率的追求。公寓REITs因为有了规模，可以为租房者提供各种增值服务，这是一般租房中介无法提供的。万豪认为，对酒店设施的更新投入会有更大的产出，保证了酒店高品质服务和在市场中的竞争地位。

精确的战略。波士顿地产的发达区域聚焦战略，就写字楼这种商务性极强的物业来说，无疑是审慎和精明的。

妙手回春的运营能力。Kimco作为商业地产REITs，最擅长的就是将经营不善的店面拿下，把收益率提高到平均水平来获取增值收益，这要求非一般的招商和后期运营。

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