道南，秦皇岛的下一个商圈儿或许就在这里~

十年内，这里将诞生秦皇岛新商圈~...

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秦皇岛市政府搬到西部快速路后，很多人预测未来西部地区将会成为秦皇岛新的商圈。

但我认为，这种可能性不大。如果非要预测秦皇岛的新商圈，我赌道南。

第一，秦皇岛人口有限，2015年底常住人口307.32万人，是河北省人口最少的设区市。

第二，秦皇岛是一个旅游城市，工业基础薄弱，规模以上企业太少，这也导致秦皇岛市居民消费能力比较差。

如果将消费能力按照等级划分，秦皇岛基本上处于消费2.0时代，典型特征就是传统的百货商店仍然占据主导地位，讨价还价依然是这里商业的主要特色。

但随着越来越多的青年消费者定居在秦皇岛，他们不满足于这里传统的商业模式，购物、逛街宁愿去周边的唐山、天津、北京，也不愿在本地多花一分钱。看到这一趋势后，这一两年秦皇岛的商业发展提速，HM、优衣库、星巴克等纷纷将门店开在这里，并呈迅速增长的模式。

目前，秦皇岛有两个商圈，一个是以太阳城为半径的城市主商圈；一个是以环岛为半径的世纪港湾商业圈。而燕大附近正在动工的茂业综合体完成后，即将诞生西部新商圈。茂业综合体商圈的主要潜在消费者是周边高校的学生，这也应该是城西最主要的商圈，再往西不可能再诞生新的商圈。

既然人口有限，又有三个商圈，那么秦皇岛还可能会有新的业态商圈吗？

我觉得最有可能的就是道南，而且一旦道南新商圈形成，辐射能力将远远超过其他商圈。

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熟悉秦皇岛的人都知道，秦皇岛起源于道南，这里从建于清光绪二十四年(1898)的通商口岸发端，逐渐铺陈出具象的城市，并记录着港与城演变的轨迹。

道南有着秦皇岛这座城市最早的繁华。百年老街开滦路，是秦皇岛港开埠之际建成的第一条水泥道路，史称“开平昌道”，目前中段仍保留着数百米长欧式风格的洋街原貌，是秦皇岛早期街市的标志性建筑。

这里洋房成片，商铺林立，车水马龙，曾是秦皇岛最繁华的地方，但随着时间的流逝和经济的发展，这里已经失去了昔日的风采。

道南没有商场，没有影院，没有小吃，也没有特色。

能让大家偶尔记起道南的原因，恐怕就是因为这里有着秦皇岛最好的学校：青云里和十中。所以，即便居住在这个片区干什么都不方便，但道南的房价依然在秦皇岛屈手可指。

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从往日的繁华走向如今的没落，道南的演变也见证着这个城市发展的历史。

道南、道北，一条铁路将这个城市人为的隔开了两片区域。分割开后，道南一片寂静，道北车水马龙。过了马路，道南的居民就可以享受道北便利的商圈，这样看来好像道南没有必要再出现一个商圈了。

从消费潜力上看，道南有着无可比拟的优势。这里曾经有在全国知名的耀华和世界第一大能源港秦皇岛港。这两个企业的职工和家属加起来也有几万人，他们的消费能力在整个秦皇岛而言也不可小觑。

但是由于道南片区看起来没落荒凉，似乎任何有眼光的商家都不会考虑将大本营安放在此地。

事实则不然。

其实道南一直有着整个秦皇岛市最具商业投资价值的区位优势。这里本可以与大海触手可及，本可以成为人潮涌动的城市滨水区。但是，因为历史原因，港口将大海与城市居住区人为的分割开，造成了这里发展缓慢。

而这一切，将会随着西港搬迁和道南改造两大工程的启动而彻底改变。

在英国和美国，都有这样可以借鉴的例子。

美国巴尔的摩港和英国卡迪夫港口在历史上曾是重要的工业港口，巴尔的摩港以钢铁为主要货源，卡迪夫港是全球最大的煤炭输出港，由于经济结构转型，重工业衰退，两大港口逐渐衰落，后经过老港区的改造而重焕生机。

卡迪夫湾港就是采取分区块开发模式，建成了集住房、开放空间、商业、零售、休闲和工业开发于一体的绿色港口，使卡迪夫湾港从巨大的煤炭码头变成了一个水陆交通便利的旅游中心，拥有万神的政治、商业、旅游和休闲设施，年接待游客200万人。

自2008年开始谋划，2013年正式启动的西港搬迁工程进度比较缓慢，按照规划，煤码头会迁至东港区，腾出市中心最优质的4.5公里海岸线，引进旅游度假元素，再造一座特色浓郁的海滨新城区。

而道南区，开滦路、煤厂小区、吉星里等片区也已经进被省委、省政府列入省定涉暑重点项目。

随着这两大工程的启动，未来道南区将与大海直接相连，形成一个与现在西浴场金梦海湾片区比翼的新城，规模至少是金梦海湾的两倍。按照规划，这里将集商业、办公设施、住宅建设、购物商城、高端旅游为一体。