签订租房合同的法律问题

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深圳律师文开齐指出：租房时的注意事项。

租房前应当了解的情况有哪些？

首先要了解出租房屋的人是否具备和你签订租赁合同的权利。一定要认真核对身份证原件、房产证原件，如果房屋有多个产权人，还需要其他产权人的委托书。如果房屋是转租的，要查验房屋所有权人同意转租的原租赁合同，或房屋所有权人出具的同意转租的书面证明，同时要关注原合同的剩余租赁期限。实务中出现多起租客在租期临近时，将房屋转租出去，收取租金和押金后溜之大吉的案例，我们要吸取教训。
如果租赁营业用房，要事先了解清楚租赁的房屋能否申领到营业执照或者行政许可证(例如餐饮业需要申请食品卫生许可证)，有些门面房的经营范围是要符合规划的。实务中出现过房租已付，但因为办不了许可证而不得不退房，并因此引发违约赔偿的案例。
如果房屋租赁后需要装修，需要事先征得出租人的同意，并在合同中约定清楚在合同期满、因出租人违约导致合同解除、承租人违约导致合同解除、双方违约导致合同解除、不可归责于双方的事由导致合同解除等几种情况下，装修装饰残值的计算方式及承担比例。

租房的时候，往往房东会声明如果在约定期限之前退租则不退还押金，这样的说法是否有法律效力？在维护租客的利益方面，法律提供了什么保障？

在租房中，因押金所引起纠纷非常普遍。押金能否退还，关键要看合同是否有约定。
一、如果合同有约定，租客在租赁期限届满前退租，押金不予退还等等，这种约定是有效的，房东有权拒绝退还押金；
二、如果合同没有约定，则押金应视为租客善意使用租赁物和及时结清水电等费用的保证，而不是违约金，此种情况下押金应当退还，但房客要赔偿因提前退租给房东造成的损失。
法律法规对租赁合同的规范，是为维护平等有序的租赁关系，租赁双方是平等主体，并不对其中一方有倾向性保护。但法律赋予民事合同意思自治的权利，租客完全有可能通过完备、清晰的合同条款，达到保护自身合法权益的目的。例如关于提前退租的问题，合同可以约定：承租人提前退租应提前一个月书面通知出租人，不承担违约责任。

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