酒店资产融化

盘活资产丨对话酒店金融化的创新之路

对于酒店业而言，酒店金融化是一个相对来说较新的概念。酒店的业主面对他们的酒店资产会遇到一些困扰和阻碍，如何盘活资产，行业大咖提出了自己的见解。...

“

对于酒店业而言，酒店金融化是一个相对来说较新的概念。酒店的业主面对他们的酒店资产会遇到一些困扰和阻碍，如何盘活资产，行业大咖提出了自己的见解。

”

在戴德梁行北中国区投资及顾问服务部经理林申的主持下，中联国新投资基金管理有限公司董事总经理何亮宇、雅高国际酒店集团大中华区执行董事兼发展副总裁李德强、美国普洛思律师事务所合伙人李鹰、平安信托有限责任公司投资执行总监王琼、高和资本执行合伙人周以升就酒店金融化的创新之路，在2016CHAT北京论坛上进行了圆桌对话。

林申

戴德梁行跟酒店物业是非常有渊源的，去年我们就帮助港中旅集团收购了英国第二大的酒店管理公司，跟酒店金融化有一些关联。酒店金融化相对来说是个较新的概念，先请各位嘉宾谈一下自己对酒店金融化的看法。

何亮宇：不动产证券化

由于市场(资本市场)原因，因为整个利率下行以后，投资者对回报的要求跟我们不动产所能支撑的回报率能够对接起来。不动产证券化，尤其是酒店物业的证券化，是整个业界都会比较关心的重点。

李德强：雅高酒店在中国的投融资退出

十年前，雅高专门在中国做了一个5亿欧元的基金，至今在中国也投了30多家酒店，包括在北京我们投了三元桥的诺富特和宜必思，在国内的其他城市我们也投过诺富特和宜必思的品牌，当然五星的投资回报太低，所以雅高当时没敢做，主要集中是在中端的跟经济型酒店，不过做的结果也非常好。当时，我们最好的酒店RR可以做到超过20%。在2010年左右在中国的房地产价格突飞猛进的涨幅情况下，我们觉得投资是有压力的，所以我们暂停。后来，我们在中国持有的所有物业经过运营后，通过资产管理的方式把它全部卖给了基金或者是投资商，雅高对酒店只是特许经营或者说管理。

李鹰：活跃于酒店资本市场

普洛斯律师事务所是全方位的律师事务所。酒店的投融资，和私募、基金的设立，包括资本市场的投资，我们都是非常活跃的。

我的客户之一，雅高就坐在我的旁边。我们很荣幸最近参与了雅高的两项重大的事件：第一个就是跟华住的战略联盟，这样的法律文件和架构都是我们帮他们做的；第二个就是雅高收购费尔蒙酒店集团。

王琼：期待更多酒店能作为金融化产品、金融工具的基础资产

作为一家金融机构来说，金融化本身我们希望有一个很好的基础资产。从金融化这个角度看，我需要有一个好的基础资产，之后我才去做一些金融化的产品。

但是目前的市场情况也好，行业状况也好，其实对我们的压力还是比较大的。目前我们看到平安肯定是没有拿这种类型的金融化产品。但是我们觉得市场上或是有的，而且我们也希望说未来会有更多的酒店能作为金融化产品、金融工具的基础资产。房地产行业在目前这个市场下行的情况下，还是比较受投资人追捧的一种产品。

周以升：各个行业都在重组

基于商业地产这个领域里面，我们和上下游的一些企业进行股权投资，就要能够孵化出一些能够把物业经营得更好的，就是轻资产领域里面一些好的投资机会。结合起来的话，最终目的是形成一个好的基础资产，这个是我们的根本，就是要把运营增值做好。

我想在商业地产的各个角落里面，从出租性的公寓到商业，到办公楼，到现在的酒店，各个行业都是在一个重组的过程，我想大家都面临各种各样的挑战。

林申

我们涉及到地产里面的投融资管理包括退出，其实这几个重要的环节都是可以有所谓的金融化在里面包裹起来的。我想跟各位讨论一下，现行的金融化渠道在各个环节当中是有哪些方式?

何亮宇：常见方式就是银行贷款

酒店本身是一个重资产的东西。租赁经营的快捷酒店，我们不讨论，我们讨论重资产持有的这些酒店。其实现在的金融产品都可以有独到的设计，当然最常见的可能就是贷款，就是银行要从开发贷款，到建成了以后经营性的贷款，可能都有做，甚至如果情况比较好，再往前面拿地的钱，信托也可以给支持等等都有。

周以升：提升物业的创新定位；用金融优化工具去帮助提升；酒店本身的经营提升。

我们过去重资产一直在买，买了几十个项目都是200多亿，没有一单是酒店。最近两年，我们一直在关注这个市场，看酒店有没有机会，我们的方法可能还是有点破坏型，做法上还是做一些重新定位，就是把酒店原来的业态组合做调整，甚至把酒店改成其他的业态比如办公楼。

其实大家都知道酒店业确实是很被动的、非市场化的，酒店资产有两个特点：第一估值很高，因为位置很好，投入很大；第二个是现金流很弱。这样以来，证券化的场景，我觉得确实比较困难，如果按照传统的证券化，按现金流去做证券化的话，这种独立的方式挑战非常大。

如果说要做金融化的大课题，我觉得如果有一个大的资产负债表，把酒店放在里面去发行债券，我觉得目前是一个比较好的方式，当然在酒店行业里面独立做证券化有没有机会？最近我们也在做一些研讨。可能优化的方向还是存在的，这是普遍存在的问题，就是经营性抵押贷款这个品种，它本身不太好用，就是返本付息，十年期的租金去还你的本金和利息，还本金又还的很快，同时资金又不能动等等若干的条条款款，我想其实很多酒店的业主也会遇到一些困扰。

林申

其实我们看到在海外的市场上，以酒店资产为核心物业做的项目有很多，为什么我们在国内看到这个僵局没有被完全打破呢?

如果五年或者十年以后，酒店资产已经打破这个僵局了，这个市场上会有什么样类型的新玩家，或者说他们的模式大概是什么样子?

周以升：

第一个场景：五星级酒店可能三分之一要消失掉，我想这个压力一直存在的。

第二个场景：酒店行业的融资模式会发生变化，从原来银行的融资，可能更多地转向交易所的这种证券化产品，包括何总刚才提到的类似私募的方式。

第三个场景：酒店行业里面可能会有一些特别有意思的轻资产公司出现，当一个重资产没有办法作为的时候，可能通过轻资产的切入方法，把酒店原生经营里面的一些资源盘活，比如说最近我们看到做股权投资的平台公司，通过专门做会议场所，把酒店的空置率能够提升。他们通过酒店行业的闲置资源盘活之后获得收益。

王琼：

第一，未来可能有大批的酒店转换业态，会消失也好或者以另外一种方式去存在。

第二，我相信酒店，尤其是优质的酒店，未来在资本市场上，是有很大的空间去做的，这个不管是在国外也好，或者在我们目前以及对未来资本市场的预测方面来说，其实都是有这个趋势和有这个苗头的。

第三，就是目前酒店、业主以及投资人，这三者之间的关系可能要做一个很大的调整。现在增量还是挺多的，到未来五年如果是一个存量为主的市场，那这个关系必须得打破，打破以后重新建立新的市场游戏规则，这个游戏规则会把酒店的行业有一个很好的提升。

李德强：

整体市场现在还是一片繁荣，我觉得可能最好的时期应该在五六年以后，因为现在大多数市面上的酒店是在过去的三年最多四年之内开的，所以开了以后，基本上客房的价格由于市场竞争激烈的关系，一直在不断地降。再过五六年，等酒店需要升级，再投入相当金额去维修的时候，很多人在拿出这笔钱时应该是有困难的。那时候我相信当酒店变成一个金融产品，当酒店的投资商跟业主谈判时候的关系会更加地恰当。