企业观察新城控股2017“高速刹车”？ 或将继续布局成都周边

锐理君发现了一个略“反常”的情况：在经历了2016年迅速扩张之后，2017年的新城控股似乎打算“刹车”，做一个保守成长的房企。...



2月27日，新城控股在香港举行业绩发布会，宣布2017年销售业绩目标为850亿元，同时会尽最大努力冲击千亿。实际上这一消息并不新鲜，就在上周五（2月24日），新城控股便发布了2016年年度报告，除了对年度业绩目标进行披露外，更多2017年工作计划在此释放，其中不乏出现成都的身影。

不过纵观年报之后，锐理君发现了一个略“反常”的情况：在经历了2016年迅速扩张之后，2017年的新城控股似乎打算“刹车”，做一个保守成长的房企。

销售业绩大幅增长，同比增幅超100%

报告显示，新城控股2016全年合同销售金额为650.6亿（含合营项目170.85亿元），同比增长103.76%，远高于行业40%的平均增幅水平，销售面积575.00万平方米（含合营项目101.00万平方米），同比增长48.76%。其中，成都吾悦广场2016签约面积为20.46万平方米，累计签约面积24.8万平方米。此外，2016年公司共有59个子项目在建，在建面积为1,307.36万平方米（含合营项目）。

2016抢地大潮中，斥资535.8亿成功抢地40幅

2016年新城控股全年新增土地储备共40幅，总建筑面积1,424.22万平方米，总地价达535.8061亿元。其中，住宅地产新增1,060.97万平方米，商业地产新增363.25万平方米。

通过凶猛拿地及并购，新城控股初步形成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。其中，住宅地产主要在环渤海、珠三角区域实现规模化开发，商业地产在天津、昆明、扬州、绍兴、温州、南通、嘉兴、泰州、临沂等城市落地。

实现双赢：商业品牌迅速建立+成功试水轻资产

新城控股2016年成功开业5个吾悦广场，其中便包括位于龙泉的成都吾悦广场。

2015年3月27日，新城控股旗下新城万博置业有限公司首次通过拍卖方式，以5.8亿底价获得成都龙泉驿区一宗235.6亩的商住地块，这是主打长三角地区的上市公司新城控股，第一次进入成都拿地，也是其在西部地区的首次布局。

截止2016年底，新城控股已累计开业11个吾悦广场，包括于去年12月31日开业的成都吾悦广场。与此同时，还有多个吾悦广场在全国各地布局建设中，“新城吾悦广场”的品牌知名度在2016年迅速建立。

此外，新城控股在去年下半年开拓了诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场两个项目，实现首次实现管理输出，试水轻资产运营，对于减轻公司资金沉淀压力有极大作用。



850亿年度目标，是太保守还是另有打算？

2017年，新城控股的年度业绩目标为850亿，与2016年相比增幅仅为30.6%。从2016年103.8%的同比增幅降至30.6%，这种“保守”的态度值得业界观察。据王振华表示，850亿销售目标，是按现有1520亿货值、58%的去化率来制定的，而去年的去化率是60%。因此完成目标新城控股表示信心满满。

不过，这种对销售业绩的保守态度或许出于提高利润率的考虑。有媒体统计2016年新城控股的净利润约为4%，执行董事兼公司秘书陈伟健在发布会现场解释为，由于新城多做了一些商业综合体项目，投入较大从而拉低了净利润，未来净利润会不断提升。”

报告显示，2017年新城控股计划新开工项目36个，新开工建筑面积643.03万平方米，其中，住宅项目471.45万平方米，商业综合体项目171.58万平方米。计划竣工项目40个，建筑面积约607.67万平方米，其中，住宅项目282.42万平方米，商业综合体项目325.25万平方米。

2017首月入账10宗地 或将继续布局成都周边

在年度报告的2017工作计划中，新城控股明确表示，要加大核心城市的投资力度，创新拓展方式，加强项目并购业务能力建设，把握合作开发的机会。

这意味着2017年新城控股布局的范围将进一步拉大，且或增加并购方式的比重。

对于未来拿地的区域，新城控股董事长王振华在27日回答记者问时有所提及，“新城会在三线城市主要中心城区投资，像北京、上海，南京的周边，但是不会到河北很偏远的三四线城市去。也会进入一二线城市周边城市，或者成都周边城市。我们不会去很中西部的三线城市去，一定是在大城市周边。“这种拿地思路与两年前布局成都龙泉依然保持着高度一致。

而据锐理君了解，2017年首月新城控股便已拿下10宗地，其中便出现了内陆省会城市郑州，由于沿海城市土地供应的紧张，新城控股再次进驻成都未尝不可。

可以预见的是，新城控股在未来市场中的后劲开发力十足，中诚信证评也对其评级展望为稳定，认为公司土地储备资源充足，为公司未来经营业绩的保持提供保障。

新推璞樾系瞄准高改市场 吾悦广场继续全国布局

2016年，新城控股推出最新产品璞樾系，针对高端改善市场，目前已在南京落地入市，这一产品系或许是新城控股在2017年应对高端改善市场竞争的杀手锏。正如年报提出的“树立公司产品文化，加快提升产品理念、形象和标准。持续升级标准化产品系统，完善符合客户需求、质量可控、规模开发、快速复制的产品体系。”

此外，“吾悦广场”在2017年继续扮演新城控股重要业务线的角色。2017年，计划新开业吾悦广场11个，租金及商业管理费收入超过10亿元。“提升新城吾悦广场的资产质量，并推动其全国化布局，最终大幅提高新城吾悦广场的资产总值。”这是年度报告中对吾悦广场提出的未来展望。

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