《老百姓身边的经济学》：4为何鄂尔多斯楼市会走向崩溃？

------4为何鄂尔多斯楼市会走向崩溃？------

虽然鄂尔多斯48%的土地都是沙漠戈壁，但却被投资家当成了“塞外天堂”。他们希望把鄂尔多斯打造成一座超越迪拜、拉斯维加斯的梦想之城，却遭遇了暴风雪的袭击。鄂尔多斯楼市正面临崩溃，约有75%处于停工或者半停工状态。

这座新城规划得很美好，但是现实很残酷。一个规划要住100万人口的新城，如今居住人口不到3万。根据资料显示，2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，全市商品房销售面积才1009.4万平方米。

很多年以来，鄂尔多斯都是扮演着一种默默无闻的角色。这个曾经不为人知的城市，就在最近几年里一夜成名。20世纪90年代之前，鄂尔多斯基本上一直在拖内蒙古自治区的“后腿”。鄂尔多斯平原约占总土地面积的4.33%，丘陵山区约占总土地面积的18.91%，波状高原约占总土地面积的28.81%，毛乌素沙地约占总土地面积的28.78%，库布其沙漠约占总土地面积的19.17%，沙多风大，干旱少雨；全市7旗1区曾有5个国家级贫困旗（区）和3个自治区级贫困旗（区）。

我曾在《鄂尔多斯“鬼城”将何去何从》一文中说：“2002年前后，中国的煤炭行业迎来巨大转机，煤炭价格急剧攀升，到2003年，每吨原煤价格约为200～300元，最高时甚至超过400元。煤炭行业井喷之际，正是鄂尔多斯人坐拥财富之时。很快，鄂尔多斯成为中国第一个产煤过2亿吨的城市，煤炭开始成为这座城市经济的巨大动力。鄂尔多斯的经济‘马车’，就如同当地的车牌‘蒙K’——当地人习惯称为‘猛开’一样，迅猛地行驶在高速路上。”

2011年年底，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘。康巴什楼市大面积降价，从之前的均价1万元/米2暴跌至现在3000多元/米2。2012年，整个鄂尔多斯又被债务危机笼罩着。鄂尔多斯“鬼城”之所以负债近百亿元，这和鄂尔多斯多年超常规建设有关。

房价取决于未来房租，这和股票市盈率的本质一样。人们之所以愿意出高价购房，就是赌未来会涨价，这和房租有很大关系。如果人们都看到这是一座“鬼城”，将来没有什么人居住，到时租金就肯定不会上涨。因此，房价就作出了提前的反应。当然，当时房价拼命上涨，和当时政府的吹捧有关，但是当真相慢慢浮出来时，房价就开始暴跌了。

从简单的经济学原理来看，房子这么多，真实居住需求不多，房价不跌才怪。很多东西，宣传确实给人们的感觉很美好，但是一旦真相被人们发现了，那么好戏就开始了。2006年，鄂尔多斯房地产的均价在1200元/米2左右，到了2009年就上涨到每平方米七八千元，2010年，在这个基础上继续上涨。然而在暴涨的背后，却隐藏着暴跌的危机。

鄂尔多斯楼市之所以会走向崩溃，主要原因是过度依赖资源，经济结构单一。鄂尔多斯市政府财政收入对原煤销售所得税收依赖过高，这导致风险非常大。2012年以来，经济前景不被看好，一些省份发电量进入负增长，煤炭价格出现大幅下降，所以必然影响财政收入。

官方原意希望康巴什成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。激情带来的不是成功，而是一系列的后遗症。正如马光远说的那样：“对于鄂尔多斯而言，今天楼市崩盘以及煤矿炒作的终结，可以让这个城市暂时放下赶超香港的梦想，放弃轻浮和狂傲，给这个城市更多的厚重一点的思考。任何一个国际大都市，都不是靠炒楼、炒矿、玩高利贷玩出来的。”（引自《鄂尔多斯为何会崩盘？》）

对于鄂尔多斯来说，要解决危机，就必须正视当前的问题。要从根本上改变不切实的规划，特别是疯狂的梦想。只有认真对待，实实在在去走每一步，才有可能找到一条出路。

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------5中国未来房价的趋势是下降------

2011年10月月底以来，广州频频大规模挂出土地出让公告，却频频出现流拍。比如《信息时报》2011年11月9日报道：“原计划出让广州南站14宗用地，到了中午广州市房管局发出公告，终止出让其中的12宗。最后出让的两宗，也分别只有一家房企报名，最后各以底价成交。再加上11月1日取消的12块土地，两次取消出让的地块高达24宗，最后出让的地块只有8宗，并且全部以底价成交。原先或明或暗表示过意向的十几家房企，均仅停留在意向上而没有现身竞价。而在此前的10月28日，原定进行的3宗土地拍卖，最后也是仓促结束，连现场竞拍也没有举行。”

中国未来房价将走向何方？这是很多人都关心的问题。造成当前房价下降的因素主要是货币政策。银行收紧银根，房贷利率提高，这对房地产市场的冲击很大。要是从长期来看，中国房价在未来十几到二十几年时间里，基本上处于下降趋势。

一直以来，国内民众都高估了人口增长速度，甚至认为中国人口会达到十六七亿以上。很多人都觉得中国未来城镇化发展会非常快，对住房将产生强烈需求，从而推高房价。事实上，中国出生人口数量从20世纪90年代初就开始下降。1988年，中国人口出生数量2458万左右，2008年降到1608万。1996年，全国小学一年级入学人数2525万，到了2005年就下降到1672万。从小学一年级入学人数来看，中国出生人口大幅下降。

国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据显示，“（2010年）房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。”按照每套房80平方米来算，这就有将近1000万套。同时，还有大量城中村的房子供应，再加上保障房的建设，保守估计，每年房屋供应量将超过2000万套，当然这个不包括农村里的自建房屋。

根据杭州透明售房网的数据，“截至2011年10月11日，杭州主城区商品房存量创了新高：37156套！这个数据已经比2008年年底的最高纪录32423套超出了4700余套。”国内很多城市商品房存量也在不断增加，个别楼盘出现一个月都没有卖出一套房的局面。

国内很多城市房价都是严重偏高，这已经透支了未来。国内一线城市，购买一套房子往往需要两三百万元，处于相当高的点位。据一些媒体报道，美国面积为200平方米左右的别墅，一般需要20万美元左右，折算人民币130万元左右。中国很多三线城市的房价都在每平方米七八千元到一两万元，这远远超出当地居民可承受的范围。

中国未来人口将处于下降趋势，这必然影响对房子的需求。受到金融危机的影响，近几年美国房价都在下降，很多地方的房价相对于国内一线城市来说，便宜得不是一星半点。因此，中国有很多富人到美国购房。这也会影响到国内未来的房价走势。

在未来10年的时间里，中国房价很难再出现过去10年的暴涨局面，甚至可能会出现长期下降的局面。同时，房价处于高位，上涨空间非常有限。在未来一两年内，中国经济将会陷入低迷状态，这对房地产市场影响非常大。在未来10年里，中国房价有可能陷入20世纪90年代的情形之中，出现长期下降的现象。
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本小说内容节选自：经管职场小说 《老百姓身边的经济学》

作者：李俊
小说现有字数：10万字
最后更新于：2016年12月21日
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