厦门新城集美

从黄奇帆的演讲，思考厦门“土地财政”和“新城建设”

Live in the future，then build what’s missing....

写在前面：去年粒子君曾推过系列文章（点击标题即可阅读）《被高估的厦门——从未崛起，谈何衰落》、《“香港化”的厦门——会璀璨成星，还是黯然陨落》以及《愿所有奋斗在厦门的年轻人，都有光明未来》多角度分析了厦门的城市经济发展，并提出了些许建议，引来大家褒贬不一。

今天，粒子君想与大家分享一篇同样关于厦门城市发展的文章，来自公众号“厦门地铁圈”。作者圈大大由端午期间全国人大财经委副主任黄奇帆的“万字”演讲，联想到厦门的“土地财政”和“新城建设”，进而提出其所思所想。

文章内容及立场无关“政治”，仅是圈大大对城市建设和发展的一些观点。无论批评还是赞美，我们都是希望深爱的美丽厦门，未来可以更好。端午小长假期间，全国人大财经委副主任黄奇帆《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》的“万字”主题演讲，刷爆了整个朋友圈。

黄奇帆的内容围绕“房地产和实体经济十大失衡和五大长效机制”两个部分展开，其揭露的深刻问题引人深思。

我们也不妨借此，思考下近年来厦门的“土地财政”和“新城建设”。

从“五个厦门”到“美丽厦门战略规划·美丽中国典范城市”，再到“五大发展示范市”，不同市委班打出的口号不一样，对于厦门城市建设的侧重点不同。

近十年来，厦门城市建设发展从“岛内外一体化”、“跨岛发展”，到以“海岛城市战略”向“海湾城市战略”转变，基本轨迹是从岛内的五缘湾到岛外的集美新城，再到海沧马銮湾新城和环东海域滨海新城（东坑湾）。

第一个问题：新城建设离不开土地财政，但是买单的是普通购房者。

我们熟知，2010年厦门岛外四大新城建设正式启动。其中集美新城建设是四大新城建设中的领头羊。这也是于书记主政厦门时期重要的政绩之一。并且厦门首条地铁线路——地铁1号线也是由厦门本岛横跨海与直达位于集美北部的厦门北站。

集美新城规划总投资建设金额达650亿元，后期追加到千亿规模。其中最重要的就是市民中心、科技馆、诚毅书城、诚毅图书馆、嘉庚艺术中心、商务中心等六大公建配套。

那么这650亿元的建设资金从何而来呢？

根据蒋省三、刘守英等著的《中国土地政策改革》一书中的说法，从1994年至今，出让金不再上缴中央财政，全部留归地方。国有土地收益归国家，但在土地收益的使用上，可以按有关规定，归地方政府支配。

于是，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源，以利于城市基础设施等建设和发展。

可以说，厦门“新城建设”的资金，相当一部分来源于“土地财政”。这其实非常考验一个城市对于新城建设的“造城”和“运营”的思路和执行。

从城市发展角度，厦门对于“土地财政”的掌控，无疑是成功的，岛外新城建设突飞猛进；但是从普通市民，尤其是刚需购房的角度来看，“土地财政”又是残忍的，刚需购房者是真正为“新城建设”交税、买单的人。

于书记主政厦门期间，集美新城出让的商住用地规模占比全市最高，这一期间包括中海、中交、中航、中船重工、保利、招商等多个央企相继进驻集美。

集美新城成为了厦门岛外四大新城中最火热的一个片区。普通市民尤其是“新厦门人”相继去集美新城买房，这就有了后来的中航城国际社区、中交和美新城、住宅莲花新城、IOI园博湾、园博1号等多个项目，如今这些楼盘已经相继建成并交房。

如上面所说的，“土地财政”最终买单的人其实是购房者。

政府规划了一个新城开始卖地，开发商在这个新城里面拿地开发买房子。

政府用卖地的钱来“反哺”基础配套设施建设。购房者看到新城的规划政府的集中投资然后去新城去投资买房（新城片区的房价相对于岛内繁华地区普遍偏低）。这就是一个城市新城的运营模式。

你可以说有的人替城市新城建设买单，也可以说你在政府投资新城建设中获得了红利。

但是，近年来“土地财政”模式在厦门岛外各个开发片区存在的一种失衡。这种失衡就是政府对土地供应量的一种不平衡，简单来说就是土地供应不足。

这其实也是厦门的一种“小聪明”、“小手段”，挤牙膏似的出让土地，利用城市的知名度，各个开发商从而抬高地价，以此来减轻新城开发中投入成本和资金压力。

而近年来商品房的销售翻翻的上涨，有些“面粉价”甚至高过“面包价格”，造就了一个又一个的地王。“地王”的出现势必会让开发商提高商品住宅的销售价格，这反而促使了厦门房价的整体上涨。房价上涨最终买单的还是普通市民。

由此产生的一系列问题比如高端人才引进，地铁圈了解到的多个行业领域里头。很难聘请到高精尖的优秀人才，整体房价偏高、城市消费水平偏高，其它的二线城市更稳定更有优势。

另外一个问题就是“新城建设”，容易因政策变动而断层。

不同领导班子的关注的重点建设区域不同。

比如前面提到的于书记主政期间，集美新城以及任期最后阶段规划的环东海域是重点建设区域。王书记到任后，我们可以看到媒体宣传和关注的焦点，美丽厦门战略规划的重点在翔安新城，势必把翔安打造成为美丽厦门的典范。

有一点特别值得关注，原来厦门环东海域要打造成为“中国的迈阿密酒店群”，“在厦门环东海域将有十二三家像美国迈阿密海滩那样的高星级休闲度假酒店群一字排开。”

不过，王书记主政期间做出重大调整，原有的已出让酒店地块特房波特曼酒店、万豪酒店、万丽酒店已成定局，未出让的地块相继调整用地属性。

另外一个，就是集美新城从2010年启动建设至今，开局势头很猛，到后期各项配套设施即将交付的时候却相对缓慢，有些设施至今仍然处在空置的状态。按照普通市民的角度理解，城市的建设重点不在集美，因为这是上任或者上上任的政绩。

你可以说集美新城建设已经步入正轨让它自行发展。但是，对于普通市民来说，真的是一种伤害，大家都希望新城建设一鼓作气给它搞好，你再投精力去其它地方。城市规划与建设，不应该因为任何一个领导班子的调动而改变。上一任领导遗留的问题，下一届领导班子应该勇于承担勇于去解决。

第三个问题：政府已意识到土地财政的弊端但缺乏长效解决方案

近年来，厦门房价涨幅超出普通人的预期。一方面是金融大背景市场的波动，另一个方面其实与整个土地市场的供应端有明显关系。决定商品价格的，无非就是供求关系，即使出台“限购”、“限贷”等各种措施，你供求端不增加，也就是不多出让土地，一堆人需要买房，然而供求失衡，房价仍然会继续上涨。

近两年来，虽然厦门积极出让土地、开工建设保障房，以此稳定市场，但仍然挡不住房地产开发商拿地的热情，厦门房地产一二级市场出现了一些“畸形”的政策，比如拍地的时候，当达到一定楼面价的时候，采取不再报高价，转而“竞配建”，即无偿向政府提供配套商品住宅面积的方式。

不过，开发商无偿竞配建的商品房，未来政府要如何处理，是当做普通商品住宅、限价商品房还是其他保障性用房，尚不得而知。

嗯，房子是用来住的，不是用来炒的。

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