这个《物业公司定岗定编标准》有点离谱，不信咱来条分缕析

物业公司定岗定编，咱们来条分缕析。...

3月28日，某自媒体发表了《物业公司员工定岗定编的标准》，文中提出：每万m²多层住宅配备3.6人左右，高层住宅配备7.5-7.8人左右，且不含车辆管理人员。如果说这是一个理想状态，或者说这是一个个别案例，那另当别论；但要说这是一个可供参考的、具有普遍意义的指导标准，那感觉有些离谱。若不信，咱们可以从经济可行性上条分缕析。

◆ 年人工成本≈20个月基本工资

一个正常工作的员工一年要给开12个月的工资，其他费用与工资存在某种比例关系：法规规定“五险一金”企业承担部分为工资标准的40%左右，相当于5个月的工资；为员工免费提供至少一顿工作餐是业内惯例，伙食补贴约等于1个月的工资；即使很寒酸的企业，也会拿出相当1个月工资的钱来作为年终奖和节日福利；工装、培训、劳动保护等其他费用打的很紧，也很难少于1个月的工资水平。如此算来，人工年成本约等于20个月的基本工资。

◆ 基本工资×20个月 =多少钱

这个计算并不难，难的是现在找不到物业行业人均基本工资的数据，只能套用国家统计局对16个行业门类约96万家企业法人单位调查，而后公布的《2016年行业平均工资》来推算。其中可供参考有两个数据：被调查单位人年平均工资为57394元，57394÷12×20，

年人均成本为95657元；居民服务、修理和其他服务业人年平均工资为41815元，41815÷12×20，年人均成本为69692元.众所周知，物业行业工资水平是达不到社会平均工资水平的，后者能够接近真实。

◆ 《定编标准》人工成本：m²/月/元

按照《物业公司员工定岗定编的标准》给出的编制人数，我们很容易就可以知道管理面积每平方米所需要的人工成本。上节已经推算出人年均成本为69692元，《定编标准》每万m²多层住宅配备3.6人左右，高层住宅配备7.5-7.8人左右，那每万m²的年人工成本就应当分别为250891元和535144元（按照中限计算）。再细化到业内最常用的、更直观的单位——m²/月/元，则多层住宅是2.09元，高层住宅是4.46元。

◆  什么收费标准能支撑定员编制？

人工成本是物业管理成本中的大头，其高低大小对物业公司的生死存亡举足轻重。做过物业公司中高层管理人员的，在管理实践中形成一个基本共识：多层住宅管理的人工成本超过总成本的70%，高层住宅管理的人工成本超过总成本的60%，正常的物业管理将难以为继。若这个共识成立，按照《定编标准》配备人员，物业服务费的收费标准，多层住宅不能低于2.09÷0.7=2.99元/m²/月，高层住宅不能低于4.46÷0.6=7.43元/m²/月。能达到这样收费标准的，全国恐怕也是凤毛麟角。

◆ “耍流氓”也未必能够做得到

毋庸讳言，“五险一金”，行业内相当一部分公司是不给全部员工办理的，或不给足额办理，有的管理层自嘲这叫“耍流氓”。这里咱不计较该不该“耍流氓”，姑且算“耍流氓”的做法成立，那年人均成本可以由20个月基本工资下降为15个月，即下降1/4。省略过程，直接按照能够支撑《定员编制》的物业服务费收费标准推算，多层住宅也不会低于2.99×0.75=2.24元/m²/月，高层住宅同样不会低于7.43÷0.75=5.57元/m²/月。如此收费标准，即使北上广深的平均水平可能也达不到。

◆ 说《定员标准》离谱想引起更多思考

说《定编标准》离谱了，并非就是要完全否定它。笔者清楚，本文的许多说法是建立在经验、推算基础上的，所以见解未必严谨、未必科学、未必准确。“为赋新词强说愁”，是想选择一个话题或者切入点，意在于同行一起，通过对事关行业的许多数据的思考、分析，以及对这些数据、数据链之间或相互印证、或矛盾迭出的关系的厘清、洞悉，来站在更高的层次和更广的角度，寻找和探索发展、创新之路。

本资料已参加限时折扣，仅限本月

↓↓↓↓↓ 点下方“阅读原文”查看资料详情

    关注 物业管理