【营改增解读】031-出租选择简易计税的不动产应如何纳税

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国家税务总局2016年第16号公告规定：

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

430前，由于销售不动产缴纳营业税，没有进项税额可抵，因此允许纳税人选择简易计税方法。

对于51之后取得的不动产，文件只说了适用一般计税方法。

关键是，51前的不动产，开发商可以选择一般计税也可以选择简易计税。

同样是租赁行为，一个可以抵扣11%，一个只能抵扣5%。

而租赁市场是个充分竞争的市场。

把税负转嫁给承租人？

理想很丰满，现实很骨感。

按照税收中性原则，51后取得的不动产也应该允许纳税人选择不同的计税方法。

小易带你看看河北国税是如何规定的（以下内容摘自河北国税问题解答二）：




2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法？

可以选择简易计税方法。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。”

此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。16号公告允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。




房地产开发企业自行开发的不动产用于出租可否适用简易计税方法？

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在 2016 年 4 月 30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

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