万柳书院，豪得像个人样

所谓顶豪，不是神话，不是意淫，大道至简，就是豪得像个人样。...

研发：户型V说

执笔：楼亮

这是户型V说第四期了。套用新周刊一句话，豪不是问题，豪得像个人样才是问题。

本来想做一个北京东西顶豪大PK，因为其它原因，所以先来谈谈北京的顶豪之豪万柳书院。

万柳书院卖得真好。从去年1月到今年4月，网签成交金额25.2亿，均价是14.14万元。这组数据是什么意思?去年北京10万+顶豪的冠军，2016年仍是销冠。

大家还记得吗，拿地时间是2012年7月10日，可售楼面价4.29万/平米，总地价款是26.3亿。换句话说，经过4年的时间，万柳书院刚刚开始回本，现金流刚刚为正。

中赫置地拿下万柳地王当天，融创孙宏斌还发了一个微博，话里话外满是遗憾。因为和融创搭班子拿地的是央企保利。



彼时，为了不给新一任市委班子“添堵”，原定于4日竞价拍卖的该地块，被临时叫停并延迟到当日下午。但一周时间内，先是国务院总理再次提及调控不放松，新华网人民日报连续刊发评论点名给这个“准地王”泼冷水。人民日报特别发文，称央企参与万柳地王争夺不合时宜。所以，在万柳地王上老孙壮志难酬，肯定事先没有想到人民日报还会为这个事特别发文。

但事实上，中赫虽然拿下这块地，从做生意的角度讲，也非常艰苦。任何一家地产企业，都不会允许这块地用4年的时间，现金流回正，回来的现金流刚刚是本钱！

单单是4年磨一剑的决心和勇气，地产大哥就要向中赫致敬！

同时，万柳书院也在提醒我们，顶豪一定不是标准化产品，一定不是高周转，它可以卖得快，但生产过程一定很慢。

地产大哥以前认为，万柳书院只不过最牛学区房。事实上，真不是那么回事。户型V说仍然随机挑选一张户型图分析，和同仁交流。

先看C1  277平米户型图：



总体印象如下：优点：

1.面宽12.7米，大进深19.4米；

2.外部采光、通风资源利用很充分；

3.布置方正，结构布置灵活，功能设计完整；

4.特色很显显，客厅、餐厅和阳光房（可以开敞），双向景观大长厅，霸气！

结论：没有硬伤，亮点突出。

提升空间(需要结合下图中的户型图数字标号对应阅读)：



1.厨房与餐厅的距离远了；

2.核心筒有些靠南侧，导致主卧的衣帽间交通稍显乱；

3.保姆间太紧张；

4.有点浪费；

5.交通占用面积稍多；

6.淋浴使用效果有所折扣；

7.未必需要隔死，家具摆放灵活处理，或许更显空间霸气；

8.若是厨房在此，开口向餐厅，贡献也许大很大；

户型V说主要讲产品逻辑，主要谈两点。坦率地说，C1户型12.7米面宽、19.4米进深，平面资源已经很紧张了，但万柳书院依旧能做到四房，效果很好，人家设计师在这里真是出了大力气了。

再进一步讲，保谁弃谁，优先谁，万柳书院非常坚决，取舍非常果断。

取和舍的背后，一定要尽可能空间留白，不能把房子做得跟刚需似的紧紧张张，空间序列非常重要。

前期规划空间功能的时候，能不做墙就不做墙，能不做梁就不做梁，尽可能留下可以改造的空间。

所谓豪定制化、特色化、革新化，就是这个意思。

举个例子：C1户型北侧的餐厅和厨房的交通动线偏长，但设计师就是想要保次卧的舒适度。

有没有更好的方案?

如果我们把东北角的卧室和餐厅位置对调，厨房和餐厅就形成一个完整的生活区，厨房的空间就可以拉到餐厅里来，整个空间会显得特别丰富。

如果再做一个小岛台，生活功能就更齐全了。

换句话说，C1户型北侧厨房的位置是卧室，两个卧室中间藏着一个卫生间，北侧空间就更完美了。

通常，建筑方案先出，平面设计就要跟进，差不多7天的时间就差不多了。道理是这个道理，表面上看似很简单。

但实际上你懂的：过程中如果没人去操这个心，事后设计师说了也不算，当然也不会操这个心，领导怎么批就这么干，反正不会多一分钱也不会少一分钱。倘若如此，结果就不堪设想了。

不要以为不可能，事实上，这种混账现象还真不少。地产大哥就不点名了。所以，万柳书院户型能成功，设计师算是给力。传闻老板有事没事就琢磨设计的事，看来这才是关键。

设计管理和整合的时间节前适当往前拉，问题就会消化掉80%。如果留下后遗憾，后期只能是改良，不可能推倒重来干革命了。

所以，顶豪一定是老板工程，老板要真懂行，真抓实干。即便是老板懂行并且扎到图纸和现场，通常情况下，依旧是一堆不满意。

说到这儿，你就该明白，做顶豪有多难了吧。

对万柳书院举一个鸡蛋里挑骨头的例子。

刚才说了，C1户型的先天设计条件并不是特别优质，进深太短床不好摆。核心筒太靠南，导致主卧的衣帽间不完整。正常情况下，我们会把核心筒往北推，尽可能保留南向空间。依据C1户型图推测，前期做建筑设计的过程中，精装方案配合有点晚。



（备注：框架结构空间有很多柱角，致使空间效率稍低，若是精装设计能提前，可以避免一些；功能与空间尺寸会更精彩。）

必竟，人是万物的尺度。所谓顶豪，不是神话，不是意淫，大道至简，就是豪得像个人样。延深阅读：

痛心疾首北京壹号院


看90㎡改善型四大天王，如何逆袭120㎡


撕卢俊的地产观，惊艳户型为何这么烂?
“中国顶豪好户型"第一批点评项目名单(北京区，排名不分先后)：北京壹号院

万柳书院

恒大华府

泛海国际二期

西宸原著

梵悦108

釣云台

……龙湖西宸原著

华润亚林西

招商亚林西

保利天荣

城建赢海

龙湖赢海

首开棠颂

鸿坤林语墅

泰禾壹号院

……首城双景

鲁能钓鱼台

保利海德公园

……国锐金嵿

北京绿地中心

富力运河十号

远洋万和8号

……

    关注 地产大哥